近日，上海 2026 年第三批次土拍落下帷幕，招商蛇口（001979.SZ）成为最大赢家，一日内斩获徐汇长桥、普陀石泉两宗宅地，总成交金额超 63 亿元。
其中，徐汇长桥地块以 25% 的溢价率、33 亿元总价成交，楼面价达 87150 元 / 平方米。该地块吸引了中海、华润、保利等多家头部房企激烈角逐，历经 82 轮竞价最终由招商蛇口收入囊中，充分彰显其对一线城市核心稀缺资源的坚定布局决心。
根据克而瑞统计，2026 年一季度，招商蛇口以 95.69 亿元的全口径销售金额位列上海房企销售排行榜第二位，公司旗下沄启滨江、安澜上海等标杆项目获得热销。此外，招商蛇口依托 " 好房子 + 好服务 " 的核心竞争力，" 红盘 " 矩阵持续领跑北京、深圳等市场。资产管理方面，招商蛇口 REITs 平台持续扩容，进一步强化 " 开发—运营—资本化—再投资 " 的良性循环。
从上海土拍 " 虎口夺地 "，到多地红盘持续热销，再到 REITs 平台常态化扩募，招商蛇口在行业深度调整期走出了一条 " 投资精准聚焦、销售品质驱动、财务稳健穿越 " 的突围路径。
4 月 21 日，上海完成 2026 年第三批次集中供地，共出让 3 宗纯住宅用地，起始总价 65.49 亿元，出让面积 10.12 万平方米。最终 3 宗地块全部成交，其中 1 宗溢价成交、2 宗底价成交，总出让金 72.09 亿元，整体溢价率约 9.9%。其中，徐汇长桥地块出现激烈争夺。
市场热度延续显著分化。克而瑞分析认为，当前，房企投资决策高度趋同，只敢在确定性最强的核心地段重金下注。资源禀赋与抗风险能力正成为土地定价的核心标尺，具备低容积率、景观资源、无硬伤三大要素的地块可获得高溢价。
公开信息显示，徐汇长桥地块北邻上海植物园、东距黄浦江仅 500 米，坐拥 " 公园 + 江景 " 景观资源；周边配套成熟，1 公里范围内覆盖在建轨交 23 号线，教育、医疗、商业资源完善。据了解，该地块原为商办用地，2026 年 2 月调整为纯住宅用地，容积率 1.8、限高 36 米，可打造低密度小高层高端住宅，契合上海高端改善型住房需求。此次拿地，既是招商蛇口深耕上海市场的重要举措，也体现了其精准把握城市规划调整机遇、布局高溢价核心资产的战略眼光。
招商蛇口此次并非盲目追高，徐汇长桥地块南侧正是其此前开发的海上清和玺项目，此次持续加仓有利于实现板块联动开发，摊薄前期运营成本、放大品牌效应。
此次上海拿地并非个例，而是招商蛇口长期聚焦一线城市、深耕核心城市群战略的延续。
近年来，招商蛇口坚持聚焦核心、以销定投、精挑细选的投资策略，资源持续向上海、深圳、北京等一线城市及长三角、粤港澳大湾区、京津冀三大核心城市群集中，严控三、四线城市投资占比，有效规避区域市场波动风险。
从土储结构来看，截至 2025 年年末，招商蛇口土地储备中，一线城市占比超 35%，核心二线城市占比超 50%，优质土储资源丰富且布局均衡，为销售端持续发力提供坚实支撑。
在行业调整期，核心城市因人口持续流入、经济活力强劲、改善需求旺盛，房地产市场韧性显著强于三、四线城市，成为行业回暖的核心引擎。招商蛇口精准把握这一趋势，通过持续加码一线核心城市优质地块，构建 " 高稀缺、高需求、高溢价 " 的土储矩阵，将有限的资金资源高度集中于人口净流入、产业基础扎实、库存去化周期短的 " 高能级城市 "，以优质资产锁定长期价值。
红盘背后的 " 好房子 " 逻辑
投资端的精准锁定带来销售端的持续热销。招商蛇口在上海、深圳、北京等核心城市的多个楼盘持续保持市场热度，在行业整体销售规模收缩的背景下仍展现出极强的韧性。
在上海，受 " 沪七条 " 新政利好影响，非户籍购房门槛降低，市场需求持续释放，今年 3 月新房来访量、认购量同比翻倍。中指研究院数据显示，2026 年一季度，上海 TOP10 楼盘合计销售额约 188 亿元，招商蛇口旗下多个标杆项目获得热销。其中，海上清和玺项目近期迎来大量成交，该项目在 2025 年全年销售额位列全市第六。
在北京，招商蛇口聚焦核心城区与重点发展区域，打造多个改善型标杆项目，产品涵盖高端住宅、品质公寓等多元业态，精准匹配高端改善与刚需升级需求。其中，多个刚需改善项目认购率超 80%。
在深圳，海晏府、观潮府两大住宅项目先后首开告捷，以亮眼的市场业绩，印证了市场对招商蛇口产品力、运营力与服务力的高度认可。
海晏府首推 108 套，去化率达九成。项目位于前海桂湾正芯，坐拥中心河头排景观，推出户型、风格、功能三重定制体系，以 " 空间、场景、服务 " 三合一理念全面回应高端改善客群需求；观潮府首推 222 套，该项目招商蛇口与华润联合操盘，总占地 4.25 万平方米，容积率仅 3.4，打造 8 万平方米超级底盘与 5.3 万平方米立体景观，户型使用率近 100%，是宝中片区近年来最临近海岸线的住宅项目之一，同时也是深圳住宅新规的标杆实践项目。
2025 年，招商蛇口在上海、深圳、成都、西安、长沙、南京、郑州、苏州、佛山、南通 10 个城市实现全口径销售金额排名前三，全国重点 30 城中进入当地 TOP5 的城市共计 15 个。
一线红盘持续热销背后，招商蛇口长期坚持 " 好房子 + 好服务 " 产品战略的深度落地。在 " 好房子 " 打造上，公司聚焦客户核心需求，持续推进产品迭代升级，形成玺系、天青系等四大主力住宅产品线，覆盖高端住宅、改善住宅、刚需住宅等全业态，满足不同客户群体的居住需求。在产品设计上，招商蛇口坚持 " 以人为本 " 理念，注重户型优化、空间利用率提升、绿色环保技术应用与居住舒适度打造。
在 " 好服务 " 构建上，招商蛇口依托旗下招商积余打造全周期、高品质物业服务体系，涵盖基础物业服务、增值服务、资产运营服务等多元内容，提升业主居住体验与资产价值。2025 年，招商积余实现营业收入 192.73 亿元，同比增长 12.23%，物业服务收入持续增长，" 产品好、服务优、口碑佳、去化快 " 的良性循环为红盘热销提供有力支撑。
除了自身产品力与品牌力的体现，招商蛇口的 " 好房子 " 策略精准呼应了国家 " 支持刚性和改善性住房需求、促进房地产市场止跌回稳 " 的政策导向，公司通过红盘热销带动区域市场活跃度提升，为房地产市场止跌回稳注入强劲动力。
筑牢稳健发展财务底盘
当前，房地产市场仍处于深度调整期，资金链安全、资产质量优化成为企业生存发展的核心关键。
立足 " 开发商 + 运营商 + 服务商 " 三位一体转型战略，招商蛇口通过搭建完善的 REITs 平台、常态化扩募盘活存量资产，强化资金储备、优化债务结构、提升资产质量，精准呼应行业止跌回稳政策导向，为企业穿越周期、高质量发展提供坚实财务保障。
作为国内最早布局 REITs 市场的房企之一，招商蛇口已成功搭建产业园、租赁住房、香港上市商业房托三大 REITs 平台，形成覆盖境内外、涵盖多元业态的资产盘活体系，构建 " 开发—运营—资本化—再投资 " 的良性循环，有效盘活存量资产、回收资金、降低负债、提升资产流动性。
2026 年 4 月 29 日，招商蛇口披露了《关于开展博时蛇口产园 REIT 第二次扩募并新购入不动产项目的公告》，时隔一年，蛇口产园 REIT 二次扩募自前次公告后再度亮相。根据该公告，该二次扩募事项已通过董事会决议，后续将推进股东会决议，根据市场惯例，该次二次扩募预计将于近期正式向交易所申报根据方案，本次拟购入的基础设施项目共两个，一为位于光明科技园的产业园区项目，包含研发办公、研发厂房、配套宿舍等多资产类型，且资产与首次扩募的 " 光明加速器二期项目 " 紧邻；二为南油项目，为位于深圳前海的仓储物流资产——这二者共同构成了蛇口产园 REIT 本次扩募的关键亮点——它将成为市场首单 " 混包资产 " 扩募的 REITs，即产业园 + 仓储物流两类资产打包入池。资产的注入，兼顾了规模和业态双重层面的提升，对基金资产组合的分散化无疑有所助益，也能为产品在现金流、收益率方面带来更高稳定性。
此外，2026 年 4 月 16 日，招商蛇口披露了《关于筹划招商基金招商蛇口租赁住房 REIT 新购入基础设施项目的提示性公告》，其旗下的蛇口租赁住房 REIT 也即将启动扩募并新购入招商桃花园六期的 8 栋公共租赁住房。无论是蛇口产园 REIT 作为国内市场首单完成两次扩募的 REITs、首单混包扩募 REITs，还是租赁住房 REIT 的全新扩募，招商蛇口构建 " 开发—运营—资本化—再投资 " 的良性循环，开拓新业务增长曲线的战略落地，" 投、融、建、管、退 " 全生命周期发展模式表现都值得期待。
多年来，招商蛇口始终坚持稳健的财务策略，严守资金安全底线，通过强化资金储备、优化债务结构、降低融资成本，保持充裕的现金流与健康的财务状况，为企业经营发展与战略落地提供充足资金保障。
资金储备方面，截至 2025 年年末，招商蛇口货币资金余额达 861.27 亿元，现金流整体保持韧性，能够有效覆盖短期债务与日常经营资金需求，资金储备充裕、安全边际高。充裕的资金储备不仅保障了企业日常经营稳定，还为核心城市优质地块投资、产品研发升级、物业服务提质等提供充足资金支持，助力企业把握市场机遇、扩大竞争优势。
债务结构方面，招商蛇口持续优化债务期限结构与融资渠道，降低短期债务占比、延长债务久期，积极落实房地产融资新模式要求，2025 年完成 120 亿元存量永续债全面清零，落地经营性物业贷款 141 亿元，债务结构显著优化。同时，公司依托优质央企资信优势，持续拓宽融资渠道、降低融资成本，2025 年新增公开市场融资 179.4 亿元，票面利率处于行业最低区间，年末综合资金成本 2.74%，较年初下降 25BP，融资成本持续下行，进一步减轻财务压力、提升盈利空间。
核心财务指标方面，截至 2025 年年末，招商蛇口剔除预收款的资产负债率 64.17%、净负债率 72.46%、现金短债比 1.19，" 三道红线 " 持续保持绿档，财务结构稳健合理，在行业内处于领先水平。
招商蛇口方面表示，2026 年度至 2028 年度现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于 40%，充分彰显公司对长期发展前景与内在价值的坚定信心。
展望未来，随着政策持续发力、市场逐步企稳、改善需求稳步释放，招商蛇口有望凭借精准布局、优质产品、稳健财务、高比例回报，持续领跑行业，穿越周期、行稳致远，以好房子满足人民美好生活向往、以好服务提升城市品质、好回报回馈股东信赖。
