上交所债券项目信息平台显示，11 月 10 日，兴证基实 - 喜悦零售商业持有型不动产资产支持专项计划项目状态更新为 " 通过 " 状态，交易所确认文件文号为上证函〔2026〕3662 号。该项目品种为 ABS，拟发行金额 4.39 亿元，计划管理人为兴证证券资产管理有限公司，受理日期为 2026 年 3 月 30 日。
本次专项计划的原始权益人为合肥喜悦物业发展有限公司。该公司 2026 年 9 月 23 日成立，注册资本 100 万元，由喜悦零售物业（香港）有限公司 100% 持股，是为本次证券化新设的境内主体。再往上一层，喜悦零售物业（香港）2011 年 12 月在香港注册，处于中信资本中国零售地产投资基金的体系内，这支基金由中信资本管理，2011 年设立。合肥喜悦物业及相关项目公司的法定代表人吕昕，本人就是中信资本房地产部的董事总经理。
调整后的底层资产为合肥悦方 ID MALL。商场位于合肥滨湖核心地段，毗邻安徽省政府和金融后台服务基地，是安徽首家地铁上盖商业综合体，地铁 1 号线在负一层直接接驳。项目 2016 年 12 月 16 日开业，商业面积约 10 万平方米，地上 6 层、地下 2 层，负一层是永辉超市和地下商业街。
整个项目占地 3.6 万平方米，总建筑面积约 23.18 万平方米，除购物中心外，还包括一栋约 150 米的超高层写字楼悦方中心和总长 250 米的商业中心，物业由合肥盈富置业持有。场内品牌包括无印良品、优衣库、UR、H&M、万达影城、西西弗书店、小米汽车等，中庭错层布置，屋顶做了景观和餐饮区，辐射周边居民、办公人群和地铁客流。
这单项目的方案在受理后做过调整。刚受理时，拟发行金额是 5.52 亿元，原始权益人为喜悦零售物业香港。当时有媒体报道，底层资产涵盖合肥、长沙两处悦方 ID MALL 和北京王府井喜悦，但这一清单没有官方文件证实。后来原始权益人改为注册在合肥悦方的合肥喜悦物业，结合其工商地址、对外投资和 4.39 亿元的规模，底层资产收缩到合肥悦方一处，规模相应下降，调整原因没有公开说明。
对中信资本来说，商业物业证券化并不是第一次。同一体系内的长沙悦方 ID MALL，2010 年由中信资本收购，2012 年开业，建筑面积约 12 万平方米。2017 年 10 月，中信资本以它为标的发行了国内首单美元基金结构类 REIT，规模 27.7 亿元，在深交所挂牌；2022 年 5 月又发了一单 28.5 亿元的 ABS，同期引入印力收购半数权益、项目更名为长沙中心印象城，到 2025 年初双方合作结束，名字改回长沙悦方。
这类产品又叫机构间 REIT，是企业盘活存量不动产、拓宽权益融资的证券化工具，这两年底层资产从产业园、能源类基础设施一路扩到商业零售。Wind 数据显示，截至 2026 年三季度末，全市场已发行 69 只、合计 1109.36 亿元，还有约 130 只在审。商业零售是其中一个细分方向，华润置地、新城控股、凯德、保利发展等都已有同类产品发行，本次喜悦零售 4.39 亿元，在商业类项目里规模偏小。
从交易所通过到正式发行还有一段流程，这单 ABS 的底层资产到底怎么界定，最终以发行文件为准。
