文 | 空间秘探，作者 | 李佳茹
8 月底，武汉绿地中心 87-97 层的 " 空中酒店 " 资产将在京东司法拍卖平台开拍，起拍价 9.666 亿元。从丽思卡尔顿官宣入驻，到自有品牌铂瑞接手，再到申请改办公，如今挂牌拍卖，十几年间，这座华中第一高楼里的酒店，换了四次身份。当地产红利退潮，悬在几百米高空的奢华酒店，还剩下多少价值？
空中酒店十二年梦碎史
2014 年，武汉绿地中心正式开工时，它曾经承载着一座城市对于 " 超级地标 " 的想象。
当时，绿地集团斥资近 54 亿元拿下武昌滨江地块，规划高度 636 米，曾计划成为中国第一高楼、全球第二高楼，比当时正在建设的上海中心还高 4 米，设计团队参与过迪拜哈利法塔，整体预估投入超过 300 亿元。
紧接着，万豪国际宣布丽思卡尔顿入驻武汉绿地中心，这是丽思卡尔顿在华第 7 家店，也是武汉首家丽思卡尔顿酒店。但超级建筑的建设，并没有按照最初剧本推进。
2017 年，武汉天河机场空域管制要求大楼高度从 636 米削减至 475 米。少了 161 米。从远处看，大楼顶部从火箭式的尖头被削成了平头。正是这 161 米，触发了合同中的高度条款，丽思卡尔顿退出入驻。
但限高只是导火索。真正的问题出在绿地的资金链。绿地集团整体资金压力开始显现，项目推进速度也受到影响。
2019 年，武汉绿地中心主体结构封顶，比预期晚了三年。同年 10 月，承建方中建三局公开发出 " 催款单 "，公开表示 " 因业主欠付我司巨额工程进度款，已造成我司资金无法正常周转，被迫即日起对项目实行全面停工 "。中建三局口中的 " 业主 "，就是绿地。
一位曾在绿地工作的人员后来表示，武汉绿地中心建设进度不理想，不是技术原因，也不是设计问题，根本原因是资金链。这句话，比任何一份年报都更直白地说明了问题。
2020 年，武汉绿地中心作为首批复工复产项目重启，幕墙封顶，但酒店始终没有开出来。绿地试过自营，宣布拿出引进自营品牌 " 绿地铂瑞 "，说要成为全球最高的铂瑞酒店，但始终也没有推进。
2021 年，武汉绿地中心办了一场盛大的发布会，泰国美诺、德国施柏阁、朗廷、美国温德姆四大国际酒店集团集体签约进驻。这场发布会曾让外界重新看到酒店开业的可能性。
但几年过去，四个品牌均未形成实际运营，这也说明，对于一个超大型酒店项目而言，品牌签约只是开始，真正困难的是后续投资、建设和运营落地。
此后直到 2023 年，武汉绿地中心发公告宣布将酒店功能调整为办公功能，方便散售以回笼资金，但这个方案被地方相关部门驳回。但直到今天被挂上法拍平台，重新宣布酒店资产寻求新的买家。
从丽思卡尔顿签约算起，足足 11 年。这栋 475 米的摩天大楼里，87 层到 97 的酒店空间，始终是一片半毛坯的水泥壳，部分电梯尚未安装，水电消防未验收，距离 " 能开业的酒店 "，还差得有点远。
有意思的是，距离武汉绿地中心约两公里外，越秀国际金融中心里的武汉丽思卡尔顿已经开业。两座建筑相距不远，同一个品牌，却走向了完全不同的结果。
绿地中心高度 475 米，比 330 米的越秀国际金融中心高出 145 米，但酒店最终能否落地，决定因素从来不是建筑高度，而是项目成熟度、商业环境以及运营条件。
这笔账该怎么算
拍卖公告上起拍价 9.66 亿元，评估价 10.74 亿元，建筑面积 51400.67 平方米，折合单价约 18805 元 / 平方米。
单价不算离谱，但下面特别提醒栏里的三行字，是这笔交易真正的关注点：" 部分楼层墙体尚未分隔，水电工程待验收，楼栋内尚有部分电梯未安装、尚未竣工验收，未办理不动产首次登记、尚不具备转移登记条件 "。
换句话来说，这不是一间酒店，这是一间半成品。买下来以后，续建、精装修、消防验收、机电验收，每一样都得重新来。
而其中最致命的，是 " 不具备转移登记条件 "，买家付了 9.66 亿，短期内可能连产证都拿不到。对需要抵押融资的买家而言，对资金实力要求极高。
9.66 亿只是入门费。续建加精装修还要再砸多少？拿武汉近期的高端酒店项目做参照：武汉襄投万豪，精装修约 2.5 亿元。而绿地中心的酒店位于 87 到 97 层，高空消防、高速电梯、机电管线的成本远超低层酒店。保守估计，续建加上精装修，至少还需要 3 到 5 亿元。
也就是说，真正把这间酒店开出来，总投入大概率超过 13 到 15 亿元。况且这栋楼的酒店层是按 " 丽思卡尔顿 " 的标准来规划的，层高、动线、机电预留都是顶奢配置。
对比越秀丽思卡尔顿 204 间客房的体量，绿地中心这个单房成本也不会低，前提是能卖出丽思卡尔顿级别的房价。但问题是，丽思在武汉只有一个，而且已经在越秀开出来了。
那么，谁会来接手呢？空间秘探有以下猜想：
国际酒店集团概率不大，他们近年来都在走轻资产路线，万豪、希尔顿、洲际、凯悦、雅高的模式是委托管理或者特许经营，输出品牌和管理，不碰重资产。
国内酒店集团里，华住、锦江、首旅如家、亚朵，没有过收购高空酒店的先例。它们的重心在中高端和经济型市场，靠的是规模和效率，超高层顶奢不是它们的赛道。
对酒店集团而言，一个停工多年、需要重新投入建设的项目，并不只是签约一家酒店的问题，而是需要重新审核资产状况、投资方能力、市场定位以及未来运营空间。
还有种可能，国资平台或文旅集团，这是目前看来最有可能的接盘方。武汉本地的国资平台，出于盘活地标资产、完善城市功能、提升区域形象的考虑，有可能出手。
武汉城建集团已经签约了四季酒店，越秀商管已经开出了丽思卡尔顿，有国企背景、有酒店运营经验、有融资能力。
但一个关键的区别是：四季和越秀丽思，都是开发商在自己的成熟综合体内自建自持的。接盘一个停工多年的半成品高空酒店，续建以后再想办法运营，完全是另一回事。
还有一个绕不开的问题，酒店品牌。对于一座 475 米的超级地标而言，酒店品牌并不是简单的运营选择，而是资产价值的一部分。
当初丽思卡尔顿入驻武汉绿地中心，市场期待的并不只是多一家五星级酒店，而是希望通过通过这一全球奢华品牌，为这座城市最高建筑建立一套 " 高端想象 "。
但随着武汉丽思卡尔顿最终落户越秀国际金融中心，绿地中心原本依靠顶奢品牌打造的价值逻辑也发生了变化。同一座城市，两家丽思卡尔顿并非完全没有先例。
如果未来真的有人接手，未来接手者大概率不会简单复制一家丽思卡尔顿。更可能的方向是：一个具有国际品牌背书、但定位区别于丽思卡尔顿的高端生活方式酒店，或者由国资平台持有、国际集团管理的城市地标酒店。
但无论选择哪一种路径，接盘者都必须回答一个更核心的问题：武汉需要的，到底是一家更高端的酒店，还是一家真正能够支撑高端消费的酒店？这也是绿地中心留下的最大疑问。
因为对于一座城市而言，建设一座 475 米高楼并不容易，但让一间酒店长期拥有与它高度匹配的消费需求，更难。
武汉的高端酒店卡在了哪里
武汉绿地中心酒店迟迟未能开业，表面看是一个项目的问题。它经历了限高、换牌、停工、资产处置，最终变成了一笔需要重新计算的酒店资产。
但如果把视线从绿地中心拉开，会发现，它面对的并不是一个孤立问题，背后折射的是整个城市高端酒店市场正在面对的矛盾。
过去十多年，武汉一直在增加高端酒店供给。国际酒店集团持续进入，本土高端酒店不断布局，城市核心区域也聚集了一批五星级酒店。
但与此同时，武汉高端酒店市场始终存在一个矛盾：城市能级不断提升，但高端酒店的消费逻辑并没有完全成熟。
这几年，武汉签下的顶奢酒店品牌不少，但真正落地的，寥寥无几。
一边是新品牌扎堆进场。今年 3 月，武汉丽思卡尔顿在越秀国际金融中心揭幕，拿下 " 华中首家 " 的头衔；四季酒店签下中央云城，计划 2029 年开业；JW 万豪落址二七滨江泰康金融中心 ……
短短几年间，武汉从业内戏称的 " 高奢酒店荒漠 "，突然变成了顶奢品牌抢滩的热土。
另一边却是老项目的集体停滞。泛海曾经一口气规划了华尔道夫、瑞吉、艾迪逊、君悦四个品牌，如今全部停滞。
世茂的康莱德签了约却一直杳无音信；远洋集团，宣布与万豪合作打造武汉远洋里 AC 欧轩酒店，也没开出来。
内环多家老牌五星级酒店，先后挂上司法拍卖平台，有的一拍再拍，依然无人接手。
细数一下：君悦、瑞吉、华尔道夫、艾迪逊、康莱德、阿丽拉、瑰丽，八个在中国一线城市和新一线城市抢着要的顶奢品牌，至今仍未在武汉形成实际运营。
看上去，像是武汉这座城市 " 养不活 " 高端酒店。但仔细想想，真正的问题不在于武汉的市场容量。
作为中部经济中心，武汉拥有大量企业、高校、科研机构以及产业资源，常住人口 1300 多万、在校大学生全球第一，这样的酒店市场已经足够大。
去年武汉五星级酒店平均入住率约 68.4%，看似不低，但平均房价增长乏力，RevPAR 在全国省会城市中排名偏后。
武汉高端酒店的重要客源主要来自商务接待、会议活动以及企业客户。商务需求可以支撑酒店入住，却未必能够支撑真正意义上的奢华酒店。
企业客户对于酒店选择通常更加理性，位置、会议设施这些因素往往比品牌光环更加重要。这也是为什么很多城市会出现：五星酒店不少，但真正意义上的奢华酒店很少。
因为高端酒店拼的不只是住宿需求，而是城市消费能力。
此外，武汉的产业结构里，制造业、商贸、科教占比很高，但金融、外资总部、高端服务业的体量还不够大。这意味着，愿意为一晚两三千块的酒店买单的商务客，数量是有限的。
还有一个值得注意的现象：武汉新一轮的顶奢酒店，几乎全部选在了超高层地标里。
丽思卡尔顿在 330 米的越秀国金中心，四季在中央云城的塔尖，JW 万豪在二七滨江的摩天楼里，加上曾经规划了丽思卡尔顿的武汉绿地中心 …… 武汉正在经历一场 " 云端高奢酒店竞赛 "。
但问题是：武汉的高端客群，真的需要这么多 " 在云端 " 的酒店吗？超高层酒店有它的优势：景观好、地标属性强、容易出片、适合打卡。
但它的劣势也很明显：垂直交通不便、运营成本高、房型受限、维护难度大。
武汉绿地中心的酒店，就是 " 超高层 + 顶奢 " 逻辑的一个试验品。它的问题并不只来自限高、资金或品牌更迭，更在于这种模式本身面对的市场考验。
它也提出了一个问题：超高层顶奢酒店，是不是被高估了？当超高层失去了 " 第一高楼 " 的稀缺性，当顶奢酒店从一家变成五六家，溢价还剩多少？
类似的情况并非只发生在武汉。天津 117 大厦高约 600 米，顶层曾规划六星级酒店、世界最高室内泳池、旋转餐厅。但随着项目推进环境变化，酒店规划最终未能实现，去年底以约 86.67 亿元拍出。
深圳世茂深港国际中心，曾规划 700 米，要在塔顶引入丽思卡尔顿。去年以 68 亿元被政府收储，仅为当年拿地价的 28%。新规划里高度被砍到 400 米左右，住宅占比超过 60%，酒店功也没再提及。
成都绿地蜀峰 468 项目高为 468 米，也曾规划了超五星级酒店。但项目经历调整后去年重新推进，但酒店功能仍未有明确方案。
从武汉绿地中心到成都绿地蜀峰，这些项目并不能简单归结为超级建筑模式失效。对酒店而言，最高的楼层并不一定意味着最高的价值。
超高层建筑可以制造城市关注，但酒店能否将关注转化为长期消费，还需要品牌、客群和运营能力共同支撑。
8 月 31 日的拍卖会，会不会有人出价？可能有国资接盘，可能流拍降价，也可能出现意料之外的买家。
这或许不是最重要的，比谁接手更值得关注的是，这座 475 米高楼留下的问题：当高度不再稀缺，当品牌可以被复制，当地标越来越多，酒店究竟靠什么创造长期价值？
一栋楼可以因为高度成为城市符号，但一家酒店只有通过长期运营，形成稳定客群和独特体验，才能真正成为城市的一部分。
