文 / 乐居财经 曾树佳
孙宏斌公开露面的次数，逐渐变多。
去年 12 月，鬓角白发明显增多的他，现身重庆湾项目的开工仪式，并去了工地，查看施工情况。
而在此之前的股东会上，面对投资者 " 是否已度过最困难时期 " 的提问，他给出了肯定的答复。
眼下，融创耗时两年多的境内外债务重组，已全面落地。而孙宏斌多次提及的轻资产业务，也陆续取得进展。
近日，融创华中区域，中标 " 武汉光谷湖畔捌号项目 " 的开发管理及销售服务，并已与中信金融资产正式签约。
这个项目，案名为 " 武汉湖畔大观 "，位于武汉湖畔科创板块——汤逊湖的核心，定位为 45 万方运动有氧公园住区，坐拥 8 万方社区园林。
融创与中信的交集，并不少见。
此前，中信已多次用真金白银，驰援融创项目，在金主的助力下，融创保留了操盘的角色，且收到了项目盘活的成效。
如今，两者在合作层面，已切换到另一个层面，融创从 " 被救者 "，转换为被中信项目请来做代建的 " 乙方 "。
借 AMC 做代建
融创与中信的合作，外界并不陌生，两者此前已有过三次携手。
第一次交集，是中信驰援融创上海董家渡项目。
2022 年 12 月，该项目迎来自己的 " 白衣骑士 "，中国华融（即 " 中信金融资产 " 的前身）、以浦发银行牵头的 6 家银行组成的银团、中信信托等合作方，对项目注资，新增融资量超 120 亿元。
那时候，融创的角色仍是操盘方。
这起纾困房企的案例，落地了 "AMC 注资 银团贷款 房企操盘 " 的协同模式。该项目也由此被盘活，后多次开盘售罄。
首次联手看到成效之后，双方的合作模式开始复制。
2023 年 12 月，中信金融资产出资超 40 亿元，以 " 股 债 " 方式，实施项目重整，打破上海壹号院项目的停滞僵局。
而时间来到今年 1 月，中信信托接手融创旗下的天津融创致成置业有限公司；此后，中信金融资产牵头投入 13.82 亿元资金，盘活停工三年之久的天津梅江壹号院三期项目。
无论是融创的董家渡项目、上海壹号院，还是梅江壹号院三期，都是在项目出现现金流压力的情况下，中信驰援，整个事项本质上 " 救融创 "。
而此次融创中标 " 武汉光谷湖畔捌号项目 " 则不同，可以理解为中信的新项目，请来了融创操盘，合作的性质，已经切换到了另一个层面。
它的拿地，要追溯到 4 年前。
2022 年 9 月，中国华融旗下的武汉捌号湖畔置业，以 20.1 亿元竞得项目地块，楼面价为 6481.97 元 / 平方米。
其案名原本定为 " 光谷湖畔八号 "，后更改为 " 武汉湖畔大观 "。
融创给中信做 " 代建 "，表明其已跑通了与 AMC 深度合作的轻资产输出模式。
这一模式的底层逻辑是，AMC、信托等金融机构，为项目注入资金，融创则作为操盘手，输出其品牌和开发管理能力，获取管理费和销售分成。
轻资产底牌
融创孙宏斌做轻资产的底牌，还有 2024 年 10 月筹备成立的 " 而今资本 "。
而今资本一边引入贝恩投资、高瓴资本等资方，一边聚焦一二线城市核心区不良项目。
据介绍，它是奔着最底层资产去的，如果一个不良资产包里，有部分项目有一些解决方案，就把这些项目收过来，重新做梳理、定位与产品调整，建造起来进行销售变现。
2024 年底，融创将代建平台融者共创，正式更名为而今管理，和而今资本并行存在。而今资本找到项目和资金后，具体操盘由而今管理操作。
由此，形成了 " 资本 资产 操盘 " 的闭环。
而今资本成立后不久，融创就已在东南区域、广东、四川等地，洽谈了一些不良资产项目的机会。
去年 7 月，还有消息称，它正在上海谈判参与新项目开发。
其洽谈的项目所涉地块，一宗位于上海市虹口北外滩，是 119 街坊保民新村旧改地块；另一宗地位于上海市杨浦区。
尽管融创内部人士曾表示，融创和而今资本、而今管理是不同的公司，在股权结构、项目团队以及经营管理上均是独立关系，但这两个平台的业务推进，或许能为融创的转型上岸，提供一条新路径。
2025 年，融创盘活了 12 个核心城市的地产项目，预计将从中获得约 112 亿元资金，用于解决项目现有债务问题和启动项目开发建设。
债务重组上岸
在项目层面通过与 AMC 合作进行减负，只是融创化解流动性压力的一部分。除此之外，它更多的操作，是债务重组。
融创的化债历程，历时两年多。
去年 1 月，融创 154 亿元境内债务重组方案，获相关债权人批准，预计可削降超过 50% 境内债，留债部分最长展期达 9.5 年，且 5 年内不再有兑付压力。
而在境外债方面，它于去年 4 月，公布了二轮重组方案。
根据计划，融创推出全额债转股选项，将向债权人分派两种新的强制可转换债：
一类转股价为 6.80 港元 / 股，可在重组生效日起 6 个月内转股；另一类转股价为 3.85 港元 / 股，可在重组后 18 至 30 个月内转股。
同时，重组方案还创新引入了股权结构稳定计划、团队稳定计划等安排，这也是行业内首家推出全额债转股的房企。
10 月，其境外债重组方案已获得 98.5% 的债权人通过；12 月，重组计划正式生效，公司约 96 亿美元的现有债务，获全部解除及免除，成为首家境外债基本 " 清零 " 的大型房企。
债务重组产生的收益，让融创大幅减亏。
2025 年全年，融创实现营业收入 451.2 亿元，同比下滑 39%；但确认债务重组收益为 329.7 亿元，使得其归母净亏损从 2024 年的 257 亿元减亏 52%，至 2025 年的 123.3 亿元。
2022 至 2025 年，它分别实现交付 18.6 万套、31.2 万套、17 万套、5.4 万套，累计交付超 72.2 万套。
这或许能让孙宏斌松一口气。
不过，去年若剔除债务重整因素，融创经营层面仍录得毛亏 6.4 亿元，较上年毛利 28.9 亿元降低约 122.1%。
期内，它的合同销售额仅 368.4 亿元，同比下降 21.8%。
在其 " 不良资产 " 业务还未真正成为主线的情况下，融创仍需要一定的调整时间。
