睿思网讯：3 月 30 日，中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称 " 中银中外运仓储物流 REIT"）发布 2025 年年度报告。报告期内（基金合同生效日 2025 年 6 月 26 日至 12 月 31 日），本基金实现收入 5438.92 万元，净利润 -7317.37 万元，经营活动现金流量净额 3035.19 万元。本期现金流分派率为 2.03%，年化现金流分派率为 3.92%。
报告期内，本基金实现可供分配金额 3372.73 万元，单位可供分配金额 0.0843 元；本报告期内未进行实际收益分配。期末基金份额净值 3.0943 元，公允价值参考净值 3.0768 元。资产总额 14.19 亿元，净资产 12.38 亿元。可供分配金额完成招募说明书预测数的 103.80%，超预期完成业绩目标；本期计提商誉减值准备 8329.96 万元，对净利润产生重大影响。
本基金通过专项计划持有 6 个仓储物流基础设施项目公司的 100% 股权，基础设施项目分别位于江苏省无锡市、昆山市、浙江省金华市、天津市西青区及四川省成都市 5 个物流节点城市，合计建筑面积 30.54 万平方米，可租赁面积 29.97 万平方米，主要通过仓储租赁、物业管理服务等方式获取经营收益。基金合同于 2025 年 6 月 26 日生效，2025 年为首个运营年度（不足 7 个月）。
报告期内，项目整体可供出租面积 29.97 万平方米，实际出租面积 29.31 万平方米，期末出租率 97.81%；平均租金单价 1.08 元 / 平方米 / 天（含税含管理费）；租金收缴率 99.18%；加权平均剩余租期 477.11 天。租户总数 36 家，以物流服务行业为主，前五大租户均为中国外运全资及控股子公司，合计租金收入占比 86.66%，租户结构与集团供应链网络深度融合，稳定性较强。此外，5 个整租项目均配备光伏设施，报告期内光伏屋面租赁总收入 19.22 万元，拓展了多元化增收渠道。
报告期内，基金管理人协同运营管理机构采取多项举措优化运营：一是强化招商与租户管理，整租园区聚焦提升租户粘性，通过设施升级、协助拓展下游客户夯实经营基础；散租园区积极拓展新租户，同步完善配套设施保障现有租户稳定续租，成都项目新增客户 6 家、续租客户 5 家，2 家租户实现扩租；二是精细化设施运维，有序开展设施设备维护、保养及检测，通过集中采购与招标实现降本增效，成都项目因仓库屋面损坏发生的理赔已完成，未影响正常运营；三是筑牢安全防线，落实日常巡检机制，按计划完成基础设施定期检修与预防性维护，开展安全培训及消防应急演练，全年未发生重大安全生产责任事故；四是规范合规管理，完善项目公司治理机制与管理制度框架，严格执行关联交易审批流程，关联交易定价公允，信息披露及时准确；五是优化资金管理，项目公司运营收支账户纳入监管，闲置资金通过合理运作实现增值，同时为项目购买足额财产一切险与公众责任险，保障资产安全。
基金管理人提示，仓储物流行业竞争加剧、区域市场新增供应放量可能导致租金波动，租户集中于同一集团体系可能面临租赁需求调整风险，同时宏观经济波动及消费市场变化可能影响仓储需求，需关注行业周期性、市场竞争及租户集中相关风险。未来将聚焦 " 稳健运营、价值提升、风险管控 " 核心，强化底层资产运营管理，推动资产智能化、绿色化改造，优化租户结构，严格控制运营成本，依托集团协同优势提升项目核心竞争力，保障基金长期稳健运营。
