本文来源：时代财经 作者：梁争誉
23 套房（备案套数）去化九成，收金逾 11 亿元。璟云台的入市，打破了深圳华侨城片区长达 7 年的新房供应空白。
上一次，华侨城（000069.SZ）在这里推出新盘，还是 2019 年的天鹅湖花园三期。在这个由华侨城一手打造的老牌豪宅区，聚集着波托菲诺纯水岸、香山美墅、天鹅湖花园等项目，早已是深圳豪宅市场的熟面孔。此后，片区新房供应几乎停滞，直到城市更新项目璟云台入市。
璟云台是一个建在旧楼原址上的小体量住宅项目，只有 24 套房子，备案均价约 21 万元 / 平方米，刷新今年深圳新房备案均价纪录。从 10 月 22 日备案、23 日登记到 24 日选房，华侨城用三天便打完了一场开盘 " 闪电战 "。
对于华侨城而言，在房地产市场持续调整的当下，这个迷你项目承载着多重期待。
" 璟云台项目在华侨城片区实现了城市更新的首次突破，给未来的同类项目打了个样。" 华侨城华南公司负责人向时代财经表示。
近年来，华侨城几乎退出公开土地市场；与此同时，早年围绕 " 文旅 + 地产 " 模式拿下的部分地块也无法转化成可售货值，出现退地情况。
璟云台的入市意味着华侨城重新回到高端市场。对于华侨城来说，能否依靠城市更新继续留在地产牌桌上，是这家老牌房企正在努力的方向。
老业主扫货半亿豪宅
即便贵为老牌豪宅区，华侨城也面临着不同以往的市场环境。
深圳贝壳研究院监测数据显示，今年 7 月，深圳总价 1500 万元以上二手豪宅签约量同比增长 11%，达到近六年峰值。高端市场仍有需求，但买家构成和置业逻辑正在发生变化。
" 本轮豪宅需求的主力，已经从传统制造业和地产行业的财富群体，转向 AI、芯片、跨境电商、新能源等科创领域的 80 后和 90 后。" 华侨城华南公司负责人表示，新一代买家更注重自住改善与资产保值并重，把产品力、空间体验和圈层纯粹性放到与地段同等重要的位置来考虑，这对开发商的产品逻辑提出了完全不同的要求。
深圳一品牌房企营销人士也认为，在市场上行期，地段优势有时能够掩盖产品短板；但在市场分化加剧的当下，核心地段只是入场门槛。" 就算地段再好，如果户型、社区、圈层有硬伤，照样很难卖到位。"
璟云台项目占地约 2189 平方米，总建筑面积约 1.2 万平方米，规划容积率约 3.24，规划建设一栋 15 层住宅楼，共 24 套房。受限于地块规模，璟云台难以像大型住宅社区一样通过公共配套形成优势，更主要依托燕晗山山景资源。
" 直到设计团队 GAD 提出高厅方案，规划大面积户型，才最终确定产品方向。" 华侨城华南公司负责人介绍。
璟云台主力户型为约 236 平方米 4 房、约 313-325 平方米 4+1 房，另有约 462 平方米顶层大平层。住宅采用纯板楼设计，两梯两户，通过错层设计实现客厅约 7 米的挑高，是深圳首批引入约 7 米通高客厅的高端项目之一。
璟云台最终备案均价为 21 万元 / 平方米，套均总价 6008 万元，最贵的一套顶层大平层总价约 1.41 亿元。可供参考的是，去年 10 月纯水岸一套别墅在司法拍卖中以约 57 万元 / 平方米成交，天鹅湖花园一、二、三期的最新挂牌价分别为 24.9 万元 / 平方米、21.8 万元 / 平方米、14.5 万元 / 平方米。
开盘当天，璟云台去化九成。按备案面积、备案均价折算，华侨城收金近 12 亿元。
华侨城华南公司负责人介绍，项目客户主要有两类：一类是华侨城片区的老业主置换及子女置业，另一类是年轻的高净值买家。
据时代财经了解，由于登记客户与房源数量之比未超过 1 ∶ 1，项目按照签到顺序选房，一位长期居住在华侨城的买家在开盘当天早上 7 点多便抵达现场，选房时间为上午 10 时。
华侨城继续打旧改牌
随着增量土地资源减少，城市更新如今成为华侨城在深圳拓展住宅开发的重要方向。
在今年 4 月的业绩发布会上，华侨城董事长吴秉琪就提出，房地产业务将坚持盘活存量、做优增量，一方面挖掘存量资产潜力，另一方面聚焦核心城市、区域参与招拍挂与城市更新，择优获取优质土地。
璟云台项目原为香山东街 17 号园林公司生活综合楼，是一栋六层建筑，原业主为华侨城集团旗下全资子公司。
" 在行业普遍面临去化压力和现金流紧张的背景下，核心城市优质项目对阶段性现金流是最直接的补充。" 华侨城华南公司方面指出，璟云台单套 4200 万元起步，意味着极小的销售面积就能形成可观的回款。项目通过产品设计实现的价格表现，" 一旦在后续其他核心区项目中得到复制，对地产板块经营质量的拉动将远比单项目的绝对贡献更有价值。"
不过，单个项目的销售表现尚不足以影响华侨城整体业绩。
今年上半年，华侨城实现营业收入 130.32 亿元，同比增长 15.15%；归母净利润亏损 34.88 亿元，同比扩大 21.62%。资产减值是亏损扩大的原因之一。上半年，华侨城计提资产减值准备 19.03 亿元，减少归母净利润 14.11 亿元。
销售端的压力依然存在。今年 1-9 月，华侨城累计实现合同销售面积 55.6 万平方米，同比下降 37.74%；合同销售金额 74.9 亿元，同比下降 43.47%。
土地储备方面，截至今年 6 月末，华侨城共有 33 个项目，累计剩余可开发面积为 883.53 万平方米。
