文 / 乐居财经 徐酒眠
这一次，恒大物业（06666.HK）没让市场等很久。停牌一天后，10 月 30 日一早宣布复牌，控制权归属也终于落到纸面。
恒大物业与太盟（PAG）旗下要约人 Everest Holdings I Limited 发布联合公告：
要约人有条件同意收购中国恒大及 CEG Holdings 所持恒大物业合共 51.016% 股份，总现金代价约 40.26 亿港元。
买完老股，太盟将按每股 0.8359 港元的价格，对剩余股份发起无条件强制性现金要约。
这个价格，比停牌前收盘价 1.185 港元低了近三成；但比 2026 年 6 月底的每股净资产 0.23 港元，又高出了近三倍。
如何交易
这笔交易分两步走。
第一步，买老股。
卖方是中国恒大和 CEG Holdings，两家都在清盘中，由清盘人作为代理人签字。卖出的股份是 5,515,229,000 股，占已发行股份总数约 51.016%，也是两个卖方在恒大物业的全部持股。
总代价，约 40.26 亿港元。
两个卖方的价格不一样。中国恒大所持 147,155,000 股，对应约 1.23 亿港元，每股 0.8359 港元；CEG Holdings 所持 5,368,074,000 股，对应约 39.03 亿港元，每股 0.7271 港元。
差价通过一份函件协议拉平：太盟要在完成时，就 CEG Holdings 的若干税项、交易费用及负债，额外支付 5 亿元人民币。
据此两个卖方每股拿到的总利益相同，要约价也按中国恒大的 0.8359 港元进行。
第二步，发要约。
太盟及一致行动人在公告日只持有 8,500 股。买完老股后，持股增至 5,515,237,500 股，仍约占 51.016%。
根据收购守则，太盟必须向其余股东发出无条件强制性现金要约，价格每股 0.8359 港元，与中国恒大销售股份的每股价格相同。
假设要约获全数接纳，要约最高代价约 44.27 亿港元；按公告日已发行股份计算，恒大物业全部已发行股本价值约 90.37 亿港元。
根据公告，要约人不会提高要约价，也不保留提高的权利。要约一旦提出，在所有方面均为无条件，不以最低接纳股份数为条件。
但要约以完成为前提，即购股协议完不成，要约也不会进行。
清盘人一端
2021 年 10 月，合生创展曾计划以约 200.4 亿港元收购恒大物业 50.1% 股权，折合每股约 3.7 港元，交易最终终止。五年后，同样比例的股权，不到当年报价的两成。
这笔交易的核心，不只是 40 亿港元，而是控股权益从清盘财产里转出来。
中国恒大 2024 年 1 月被颁令清盘，CEG Holdings 2025 年 1 月跟进。清盘人的核心任务只有一件事：把资产变成现金，还给债权人。
但现实很残酷。
根据清盘人第二份进展报告，截至 2026 年 9 月 30 日，从恒大集团资产中累计变现约 34.22 亿港元，而收到的债权证明申索总额约 3600 亿港元，粗略算下来回收率不足 1%。
私人飞机、毕加索和莫奈的画，能卖的都卖了，但真正撑起变现数据的，是几笔大额应收款和解，两项合计回收约 23.1 亿港元。
恒大物业 51.01% 股权，被清盘人明确列为三大回收来源之一。
自 2025 年 8 月启动出售程序，接触超过 160 名潜在投资者，签署逾 30 份保密协议；2026 年 3 月选定优先竞投者，但该竞投者最终未完成交易；7 月重启程序，9 月与太盟签下独家协议。
兜兜转转一年多，最终成交价 40.26 亿港元。
清盘人三年累计变现 34 亿，而恒大物业这笔股权交易一单，就超过了此前变现总额。
太盟买什么
太盟为什么要买恒大物业？
太盟是专注亚太的另类投资公司，管理逾 600 亿美元资产，三大核心业务为不动产、信贷与市场及私募股权。它此前在万达商管等复杂资产上的投资经历，是卖方愿意坐下来谈的重要原因。
公告给的理由也是这个逻辑：
恒大物业的核心物管业务有来自多元化物业组合的稳定经常性收入流，能提供长期价值平台；
控股权益从清盘财产中完全转出，将消除与清盘程序相关的长期不明朗因素；
太盟的机构支持有望增强市场信心。
对太盟来说，恒大物业不是从零搭建的平台，而是一个有在管规模、有现金流、但治理和资产负债表需要修复的现成平台。
2026 年上半年，恒大物业上半年营收约 69.43 亿元，同比增长 4.5%；期内公司拥有人应占利润约 5.17 亿元，同比增长 9.5%。
今年上半年，恒大物业来自第三方的收入约 69.40 亿元，关联方收入仅约 265 万元，同比大幅下降 87%，第三方收入占营收比重接近 100%。
同期，其在管面积约 6.03 亿平方米，上半年新增第三方签约面积约 4300 万平方米，合同年饱和收入近 10 亿元，签约项目进场率高达 94.4%。
这意味着，恒大物业已经基本摆脱对母公司恒大的依赖，具备独立造血能力。
公告也划出了太盟入主后的动作边界：
拟提名新董事加入董事会，更换附属公司若干董事；但除董事会组成建议变动外，无计划对集团当前业务营运作出重大变动，也不因要约对管理层或持续聘用员工作出重大变更。
更为关键点还有：太盟拟维持恒大物业上市地位，不打算行使强制收购权力。
不过交易完成还有几道硬条件，最硬的一条是反垄断审批，最后截止日期是 2027 年 2 月 12 日。
即便完成，134 亿元存款质押造成的历史损失，不会因为换了大股东就自动消失。
追偿进展、资产减值是否出清、关联方应收款如何处理，仍是交割后要面对的账本。
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