9 月 29 日，香山控股珠海拱北口岸市场 CMBS 项目增信担保机构采购项目启动公开招标。本次采购意在选定一家担保机构，为拱北口岸市场 CMBS，即商业房地产抵押贷款支持证券的发行提供增信担保。
按照招标文件，这单 CMBS 拟发行规模约 4.68 亿元，为券商预计金额，具体以监管最终审核结果为准，一次性发行，期限以三年为一周期、按一周期发行，优先级证券目标信用等级为 AAA。
担保机构门槛不低。投标人须在境内注册、持有合法有效营业执照，并持有《中华人民共和国融资担保业务经营许可证》，主体信用评级为 AAA；本项目不接受联合体投标。报价采用年担保费率形式，上限 0.70%/ 年，不得为零、负数或超限。项目含税预算 982.8 万元，系按 4.68 亿元发行规模、发行三年后清算终止、年费率不超 0.70% 测算。担保费在债券发行成功后，按当年债券存续金额乘以年化费率逐年支付，债券未能发行则不收费。
中标人要在合同生效后 15 个日历日内出具担保函，服务期自合同生效延续至 CMBS 全部清算终止。具体工作涵盖设计增信方案、出具符合证券监管要求的担保文件，并协助资产支持证券的申报、发行和路演承销。
这单采购采用综合评分法，评标委员会 5 人，含招标人代表 1 人、随机抽取专家 4 人。评分由商务、经济两部分组成，商务 35 分，考察担保债券余额、区间新增担保规模、累计代偿率和增信效力；经济 65 分，按年担保费率报价评定，费率越低得分越高。评标委推荐前三名为中标候选人，投标有效期 90 日，无需缴纳投标保证金。
CMBS 的底层物业是拱北口岸市场。公开资料显示，市场位于珠海市香洲区拱北粤华路 138 号，紧邻拱北口岸，占地 7052 平方米，主体 8 层，总建筑面积 1.29 万平方米，改造前一至三层为农贸市场、四至八层为酒店。市场投用逾 20 年，2022 年下半年启动升级改造，2023 年 6 月回迁试业，现由正菱控股旗下正菱明达商业运营、市场经营两家公司管理。
拱北口岸客流连续 13 年居全国陆路口岸首位，2025 年通关旅客 1.23 亿人次、日均约 33 万人次，周边珠海居民与澳门北区居民是市场的稳定客源。
招标文件明确，本次采购由广东香山控股集团作为招标人组织，珠海市香洲正菱控股有限公司是被担保人，也是增信服务的实际受益人，中标后由正菱控股作为甲方签约。
正菱控股成立于 2020 年 8 月，现为香山控股全资子公司，业务覆盖创业投资、产业服务、资产管理和商业运营。该公司主体信用评级为 AA+，今年 3 月在深交所发行首单科技创新公司债 "26 正菱 K1"，规模 3 亿元、期限 5 年（3+2）、票面利率 2.00%。自身 AA+ 评级与 CMBS 优先级 AAA 目标之间存在差距，是其外聘 AAA 担保机构提供增信的直接原因。
香山控股则是香洲区核心城市产业投资运营主体，2025 年 10 月当地国企改革后，作为平台公司统辖正方集团、正菱控股等六家区属一级企业，形成 "6+1" 国有资本布局。
