9 月 30 日，高新产业 CMBS 项目中标候选人公示，中信证券股份有限公司（国联证券资产管理有限公司）位列第一，投标报价为发行规模的 0.12%/ 年；天风（上海）证券资产管理有限公司、国新证券股份有限公司分列第二、第三位，报价均为发行规模的 0.15%/ 年。公示截止时间为 10 月 9 日。
这单 CMBS 由天津高新产业运营管理有限公司发起。根据招标公告，公司拟选取旗下成熟产业园存量资产作为底层基础资产，发行房地产抵押贷款支持证券，目的是提升资产运营综合收益，拓宽多元化融资渠道，优化整体债务结构。
高新产业运营公司成立于 2025 年 12 月，注册在天津滨海高新区滨海科技园日新道 188 号，由天津滨海高新技术产业开发区管理委员会全资出资，注册资本 68.75 亿元，资产总规模 155.96 亿元。根据高新区统一部署，公司作为天津海泰控股集团有限公司的重要二级子公司，由海泰控股集团全面管理，业务覆盖资产运营、产业投资、综合融资、工程运维等领域，并提出从传统区域融资平台向市场化经营主体转型。
招标公告对中介费用设定了上限，不超过发行规模的 0.15%/ 年，资金为国企自筹。中标机构服务期限自合同签订之日起，至本次 CMBS 专项计划全部存续事项办结、清算终止为止。
投标人须满足多项资质要求：持有有效的经营证券期货业务许可证，经营范围包含证券资产管理、证券承销与保荐等；提供 2024 年或 2025 年经第三方会计师事务所审计的财务报告，以及近三年没有重大违法记录的书面声明。项目允许联合体投标。
这单项目的开标时间两次延后。8 月 7 日首次发布公告时，原定 8 月 27 日开标。8 月 14 日，因获取招标文件的投标人不足三家，项目第一次延期，获取文件延至 8 月 20 日，开标改到 9 月 3 日。9 月 2 日再度延期，开标最终定为 9 月 9 日 9 时 30 分，其余内容不变。
天津滨海高新区是国家级高新技术产业开发区，布局了华苑、海洋、渤龙湖等片区，聚集信创、航空航天、生物医药、智能制造等产业，园区内沉淀了一批可运营的产业载体和配套物业。
高新产业运营公司归口的海泰控股集团，成立于 2000 年，2006 年重组，是天津滨海高新区管委会出资并授权经营的平台功能型企业，2019 年底由市属国企划归滨海新区管理，对所属高新区国有资产行使所有者职能。集团旗下有 10 家核心控股公司，包括上市公司海泰发展（600082，现 ST 海泰），管理资产总规模超过 900 亿元，员工近千人；集团定位为高新区开发建设主体、运营服务载体、投融资实体，业务涵盖产业投资、科技金融、园区运营、产城发展等板块。
在海泰体系内，产业园资产证券化此前已有一单。2025 年 4 月，海泰控股集团高新海泰产业园资产支持专项计划在深交所发行，是滨海新区首单产业园资产支持专项计划，底层资产涵盖光电产业园、滨海信息安全产业园、火炬园 A 座和 B 座。本次高新产业 CMBS，由集团内 2025 年底新设的二级公司高新产业运营发起。
跳出海泰体系看天津本地市场，2026 年已有多单 CMBS 落地。4 月，津投资本吉利大厦 CMBS 在上交所发行，规模 5.35 亿元，期限 18 年，票面利率 2.30%；同月，天津轨道交通 CMBS 发行，规模 7.5 亿元，计划管理人为天风证券资产管理，标的物业包括和谐大厦、康营里酒店、环球置地广场、格调大厦以及丁字沽三号路物美超市，覆盖写字楼、酒店和零售业态。
高新产业 CMBS 目前仍处于中介机构选聘阶段，后续还要签订合同、推进申报。这单产品的具体发行规模、入池产业园明细、借款人及增信安排，均未在公开招标公告中披露，正式发行前仍需履行相应程序。
