撰文 | 花姐
出品 | 楼花网
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一份上市公司公告，提前暴露了北京土拍信息。
前不久，城建发展（600266.SH）公告，将与住总地产组成联合体，一起参与北京昌平东小口 CP02-0405-0002 地块拍卖。
它们的母公司，皆为北京城建集团。
这宗地，7 月 30 日开拍，交易起始价 45 亿元。
从过往城建发展刊出这类公告的内容看，此番拿地势在必得。
这类例子，曾在嘉棠璟樾身上出现过。
去年 8 月，城建发展表示要联合住总地产、北京建工地产一起，拿下丰台岳各庄 DC-L01 地块。
不久后，它们如愿以偿了。
但城建发展在拿东小口 CP02-0405-0001 地块（龙樾海序）之前，并没有发出类似公告。
原因在于，龙樾海序的另一股东蓝华宇地产——昌平本土国企，不是城建发展的关联企业。
如果顺利拿下 0002 地块，城建发展将在东小口展开连片开发，甚至未来会将 0003 地块纳入囊中。
三个弦外之音
城建发展的这份公告，有几个重要信息：
1、城建发展与住总地产联合拿地，各占 50% 股权。
这意味着，龙樾海序的小股东蓝华宇地产，很可能不参与投资 0002 地块。原因是，0002 地块的地价，比 0001 地块高出 60%。
2、公告里提到买地的动机——龙樾海序 5 月份开盘即热销，使得 0002 地块具有较好的投资价值。
截至 7 月 13 日，龙樾海序供应 837 套，网签 680 套，均价 5.44 万 /㎡，成交 35.46 亿元，地价覆盖率超 126%。
3、披露了总投资金额，不超过 100 亿元。
来看一下城建发展的家底：
截至 2026 年 3 月 31 日，总负债 782.49 亿元，净资产 20.45 亿元，资产负债率 75.9%，手握现金及现金等价物 99.59 亿元、同比下降 25.9 亿元。2025 年营收 302.8 亿元，亏损 4.13 亿元。
综合来看，城建发展欲拿 0002 地块，换了合作伙伴。
龙樾海序卖得那么好，大概是北京城建集团希望，肥水不流外人田。
不过，城建发展并没有选择与另一个兄弟联手，即北京城建房地产开发有限公司，其法人、董事长为王聪颖。
城建发展的法人、董事长是齐占峰，北京城建党委委员、总会计师。
实际容积率下调 0.2
东小口 0002 地块，是一块返场之地，且调过规。
早在去年北京第五、第六批供地清单里，东小口三宗地是联袂出现。
其中，0001 地块占地 3.13 公顷、建面 8.76 万平米、容积率 2.8；0002 地块占地 5.64 公顷、建面 15.62 万平米、容积率 2.77；0005 地块占地 5.72 公顷、建面 15.42 万平米、容积率 2.69。
但它们都无声无息地下线了。大致原因是，一次性供应太大，拿地成本过高。
直到去年 9 月 22 日，东小口 0001 地块单独进入预申请，后来变成了龙樾海序。
这次 0002 地块上架，规划建面 13.8127 万平米，容积率从 2.77 降为 2.45。
如果扣除里面设置的 12 米街坊路——占地约 3300 平米，实际容积率为 2.6。
如此一来，0002 地块的规划指标，比龙樾海序有优势，容积率减少了 0.2。
为什么 0002 地块要降容积率？
原因在于龙樾海序太憋屈了，容积率 2.8、限高 60 米，创造了北京楼市密度之最。
城建发展给出的解法是，采用了 8 个架空层、顶层退台、配电室入地、地面设停车位、退线很小、减少边户等多种手法，才勉强把房子排下。
吸取这个教训之后，0002 地块调规，实际容积率 2.6、限高 60 米，楼栋排布就从容了许多。
小心背刺龙樾海序
龙樾海序卖得很不错。
最大的优势是地理位置，围墙之外，就是海淀，吸引了很多海淀外溢人群购买。
它的主力户型分三类：78 平米三居、108 平米四居和 122 平米四居，以及少量 68 平米户型。
得房率在 90%-99%，含内嵌阳台、设备平台、花池、飘窗等。
花姐推测，0002 地块的赠送尺度，应该会大于龙樾海序，南向可能是通面内嵌阳台—— 1.2 米 -1.8 米组合。
这类赠送面积参照系，是未来科学城朱辛庄板块的 0055 项目。
花姐做了一版 0002 地块的强排预测，仅供参考：
1、街坊路
根据土拍文件，街坊路可结合方案进行线位优化。
预计地块内东西向街坊路，会北移至用地红线，将 0002 地块分割成东西两个区，西区占地约 3.84 公顷、东区 1.8 公顷。
2、楼栋排布
A、西区：规划 12 栋 7F~18F 住宅楼，以 95 平米三居、110 平米四居和 120 平米四居为主；
B、东区：规划 6 栋 11F~18F 住宅楼，以 70 平米以下两居、78 平米三居、95 平米三居为主。
提醒一句，如果 0002 地块的房价不提高，产品对龙樾海序有一定的背刺。
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