睿思网讯：7 月 16 日，北京市昌平保障房建设投资管理有限公司发布四份竞争性磋商公告，启动昌平保障房机构间 REITs（私募 REITs）全套中介选聘工作，采购范围覆盖计划管理人、审计、资产评估、法律顾问四类专业服务，项目资金均为国有资金，服务周期直至该机构间 REITs 完成交易所挂牌上市。
四类中介项目限价、开标时间、投标准入规则存在明确区分：
计划管理人项目最高限价98 万元，专项计划存续期管理费费率0.3%，具备证券期货业务资质机构可组成联合体投标，开标时间7 月 28 日 14:00；
审计服务限价98 万元，仅接受会计师事务所单独投标，开标时间7 月 28 日 10:30；
资产评估项目限价70 万元，投标主体及项目负责人需持有对应执业资质，不接受联合体，开标时间7 月 28 日 13:00；
法律服务限价50 万元，仅限持证律师事务所单独参与，开标时间7 月 28 日 09:30。
公告同时划定统一参选门槛，投标机构须具备独立法人资格，财务、纳税、社保记录完整，近三年无重大违法经营行为；失信被执行人、重大税收违法、政府采购失信主体不得参与本次采购，采购流程同步落实中小企业、节能产品、残疾人就业扶持相关政策。
本次机构间 REITs 中介招标落地，意味着昌平保障房公司将形成公募、私募 REITs 并行的资产证券化布局。
此前公司已成功发行北京首支区级保租房公募 REIT ——中航北京昌保租赁住房 REIT（180503），该产品于 4 月 29 日登陆深交所。底层包含滟澜新宸、国瑞熙院、未来融尚家园三处保障性住房，合计 1394 套房源，总建面 10.56 万平方米，全部坐落于未来科学城核心配套片区。产品发行阶段市场热度突出，网下询价认购倍数 434.92 倍、公众有效认购倍数 1249.33 倍，两项数据在发行当年创下国内公募 REIT 认购纪录。
公开资料显示，昌平保障房公司 2013 年 12 月注册设立，注册资本超26.58 亿元，主营公租房、保障性租赁住房、共有产权房开发、租赁与运营管理。公司打造自有运营品牌" 昌居服务 "，下设四家专业化子公司，形成完整安居服务体系，曾获评北京市住房保障工作优秀单位。
截至 2025 年 9 月末，企业总资产约126.8 亿元；除已装入公募 REIT 的三处资产外，还持有运营 13 个保租房、人才公寓项目，总运营面积超65 万平方米，其中 8 个项目运营满三年，具备持续扩募储备条件，所有项目均布局昌平区域。
当前国内保租房资产证券化迈入公募 REITs、私募 REITs 双轨发展阶段，两类产品均可独立开展常态化扩募，机构间 REITs 无需转为公募即可持续扩容资产池，二者形成互补格局。
昌平同步推进公募 REITs 运营、私募 REITs 筹备，正式搭建起区县层面完整的双轨不动产资本化平台。后续集团内大体量、合规成熟资产可通过公募 REITs 面向全市场募资并购；中小体量、培育期物业则依托机构间 REITs 持续归集，形成存量盘活、再投资的闭环模式。该模式能够持续提升保障房资产流动性，为区属国企拓宽长期权益融资渠道，也为全国区县统筹盘活保障性住房存量资产打造可落地的示范样本。
