沉重的债务，让万科不得不选择放手。
出品 | 新行情 作者 | 松涛
当万科发布 2026 年一季报时，我们看见了其为了化债做出的不懈努力。
数据显示，万科今年一季度不仅毛利率得到了提升，经营现金流出也大幅收窄。尽管营收下降、主业务亏损，但在这种情况下，万科依旧做到了减少利润亏损。
也就是说，万科的 " 止血 " 之路在不断推进着。
可即便如此，万科依旧面对着沉重的债务现实。3500 亿的有息负债，77.1% 的资产负债率，万科的处境依旧脆弱。
在沉重的现实面前，万科不得不在未来规划中做出权衡，计划以 32 亿元出售旗下养猪公司，为自己换来喘息的空间。
万科发布 2026 年第一季度财报
近日，万科发布了 2026 年第一季度财报。
数据显示，2026 年第一季度，万科实现营业收入 289.3 亿元，同比下降 23.9%；归母净利润亏损 59.5 亿元，亏损同比收窄 4.71%；经营活动现金流净额为 -21.63 亿元，相较于去年同期的 -57.93 亿元改善 62.65%；集团整体毛利率为 9.1%，同比提升了 3.0 个百分点。
图源：万科一季报
透过这一系列经营数据，可以看到的是万科积极优化业务、努力偿债的姿态。
接下来，我们对万科的一季报数据进行详细分析。
首先是营业收入。
据万科财报，其营业收入主要来源于房地产开发业务和经营服务业务两部分。
其中，房地产开发业务作为万科的主业务，2026 年第一季度实现合同销售面积 140.1 万平方米，合同销售金额 167.7 亿元，同比分别下降 42.2% 和 53.8%；实现结算面积 135.3 万平方米，结算金额 145.7 亿元，同比分别下降 33.4% 和 36.1%。
整体来看，万科的主业务发展情况并不乐观。
相较之下，万科的经营服务业务表现较为稳健，其六大经营服务板块合计收入 124.8 亿元，同比增长 1.7%。
具体来看，在 2026 年第一季度中，万物云不仅推动科技赋能，将其从住宅延伸到了产业园与城市街区，还中标了多个医院、高校的大型项目。
在租赁住宅方面，相关业务实现营业收入 7.24 亿元。管理运营的 25 万间长租公寓中，其房屋出租率高达 93.7%。与此同时，租赁用户粘性也明显增强，在租合同租期提升至 366 天，较上年同期延长 51 天。
在商业开发与运营方面，相关业务实现营业收入 20.8 亿元，同比增长 7.3%。截至报告期末，印力管理的商业项目整体出租率为 93.1%。
至于物流仓储业务，第一季度实现营业收入 10.9 亿元，同比增长 9.8%。其中冷链业务表现强劲，营业收入达到了 6.4 亿元，同比增长 28.0%。
也就是说，尽管主业务拖累万科整体营业情况，但其经营服务业务却起到了极为重要的支撑作用。
再看利润情况。
目前万科虽然仍处于亏损状态，但其亏损面已经有所收窄，且这是在营业收入下降的前提下实现的，反映出万科在不断优化经营结构、推进降本增效的路上，取得了明显的效果。
随后是经营现金流的改善。
当前，万科的经营性现金流依然为负，但相比去年同期的 -57.93 亿元，现金流出规模已经大幅收窄。
市场分析指出，这是一个非常积极的信号，表明万科通过减少拿地、压缩工程款支付、加速销售回款等方式，正在强力 " 止血 "。
而毛利率的上升，则代表着万科盈利质量在改善。
总的来说，如今的万科虽然营收萎缩，整体依旧处于亏损状态，但毛利率上升和经营现金流大幅改善表明，万科正在主动放弃规模，换取生存质量。
但在谋生的背后，是万科沉重的债务现实。
数据显示，截至报告期末，万科持有的货币资金为 604.9 亿元；而其有息负债高达 3560.5 亿元，资产负债率为 77.1%。
相关行业人士指出，面对数千亿债务，万科 600 亿账面现金不过是杯水车薪；而且目前公司仍然高度依赖杠杆，稍有风吹草动就可能失衡。
万科的偿债之路依旧遥遥无期。
万科放手，要卖掉养猪公司回血
当然，面对绝境，万科也不会坐以待毙。
在公布 2026 年一季报的同时，万科宣布了另一个重磅消息，其计划以 32.7 亿元的底价，通过公开挂牌方式转让其持有的养猪业务平台环山集团约 99.413% 的股权。
图源：万科公告
企查查信息显示，环山集团成立于 2004 年，法定代表人为陈舜英，注册资本约 1.45 亿元，以生猪养殖繁育、饲料生产、蛋禽养殖为核心业务，构建了一体化产业链，并依托农业科学研究院和物流服务提供支撑。
图源：企查查
股权穿透显示，万科间接持有环山集团 99.413% 的股份。
也就是说，如果交易成功，万科及子公司将不再持有环山集团股权，后者也不再纳入合并报表范围。
与此同时，环山集团另一股东——珠海环宇佳华投资合伙企业（有限合伙）也将同步挂牌转让其所持的 0.5870% 股权。
值得一提的是，环山集团是万科旗下较为优质的资产。
2025 年，环山集团实现营业收入 57.56 亿元，净利润 4.5 亿元，归母净资产 26.77 亿元。
市场分析指出，如果按底价成交，万科预计将减少约 9.48 亿元的净利润。
但对如今的万科而言，比这 9 亿损失更重要的，是现金流和未来。
万科表示，环山集团业务与公司主营业务相关度小，根据 " 聚焦主业，有序退出非主业 " 的战略安排，已经将其列入非主业退出清单。
此外，养殖业务的发展需要持续投入资金，而公司目前流动性承压，难以继续支持。
更为重要的是，此次交易可为公司贡献宝贵的现金流。
因此，综合规划后，万科做出了将环山集团股权全部出售的决定。
这并非万科第一次出售资产回笼资金。除了直接出售，万科也以资产抵债的方式向内 " 输血 "。
然而，即便如此，万科债务依旧高企。
于是，从 2025 年底开始，万科开启了漫长的债券展期之路。
2025 年 11 月，万科对三笔境内到期债券发起展期，存续本金合计约 68 亿元。
但其展期的过程极不顺利。
彼时，万科自身可灵活用于偿债的优质资产已经十分有限，且大股东深铁也大幅收紧了此前无条件的信用背书和资金支持，转向了有上限、需抵押的制度化安排。
因此，当万科拿出近乎裸展的方案时，很快被债权人否决。
经过近三个月的反复商讨与调整，2026 年 1 月 21 日，三只债券的展期方案终于通过持有人会议审议。而深铁集团在此期间分批向万科提供低息借款逾 27 亿元，用于支付首付本金，方案才得以最终落地。
这三笔债券的展期方案如出一辙，即按每个持有人账户兑付最高 10 万元小额，再加回售或到期本金的 40%；剩余 60% 本金展期一年，票面利率维持不变。
凭借相同的展期方案，4 月 21 日，第四笔债券 "23 万科 MTN001"（20 亿元）的展期议案全票通过，并于 4 月 23 日到期当天完成首付兑付，再延一年。
从一系列动作来看，万科坚定地走在化债的路上。
但接下来，它仍面临不小的兑付压力。数据显示，万科 2026 年到期的公开债合计 146.8 亿元，其中 4 月至 7 月就集中到期 112.7 亿元。
万科未来的走向如何，需要我们持续关注。
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