房地产行业新旧动能转换时期，头部房企各有看点，打通 REITs 则是走向全能王者的重要一环。以综合开发运营见长的招商蛇口（001979.SZ），近年展现出从产品力、服务力到运营力的系统性的升级，在 REITs 赛道上更可谓 " 遥遥领先 "。
在公募 REITs 领域，招商蛇口及蛇口产园 REIT 素来秉承勇立潮头的理念，创下多次第一个吃螃蟹的标杆。
早在 2021 年 6 月，蛇口产园 REIT 就作为首批公募 REITs 项目之一在深交所上市，拉开了中国基础设施公募 REITs 的大幕；2023 年 6 月 16 日，它再次成为首批完成扩募的 REITs 之一，将招商局光明科技园内的科技企业加速器二期项目装入囊中。彼时的扩募，不仅标志着 " 首发 + 扩募 " 双轮驱动格局的落地，也为蛇口产园 REIT 后续的规模扩张埋下了伏笔。
如今，三年后，这个先行者又要创造一个新的纪录。
2025 年 4 月 17 日，招商蛇口发布第二次扩募并新购入不动产项目的提示性公告，蛇口产园 REIT 正式启动二次扩募。如今时隔一年，招商蛇口于 2026 年 4 月 29 日晚再次披露《关于开展博时蛇口产园 REIT 第二次扩募并新购入不动产项目的公告》。根据该公告，目前该二次扩募事项已通过董事会决议。
据此判断，蛇口产园 REIT 二次扩募或已基本完成发改委阶段审核工作，预计近期即可正式申报，若顺利落地，它将成为国内市场首单完成两次扩募的 REITs，这在行业发展进程中，是有一个属于招商蛇口及蛇口产园 REIT 的里程碑事件。
产业园区的首个 " 混包 " 扩募
更值得关注的是，这次装入的资产成色。
根据方案，本次拟购入的基础设施项目共两个，一为光明项目（二期扩募），二为南油项目。
光明项目（二期扩募）由招商蛇口全资子公司深圳市招明物业租赁有限公司持有，位于深圳市光明新区凤凰办事处高新园区 25 号路以南的招商局光明科技园 B 地块，具体包括 B1B2 栋、B5 栋、B6 栋、B7 栋、B8 栋。其中，B1B2 栋、B5、B6 栋为研发类，B7、B8 栋为配套宿舍，业态组合颇为成熟。如果对蛇口产园 REIT 比较熟悉，不难发现光明项目（二次扩募）资产与首次扩募资产的地理位置关系是相当紧密的——两者同处于招商局光明科技园范围内，首次扩募的 " 光明加速器二期项目 " 亦坐落于此。也就是说，这次装入的光明项目（二期扩募），与首次扩募装入的资产实际上位于同一园区，二次扩募则在资产层面扩展了更多楼栋，形成了园区的连环装。从 2021 年首发、2023 年首次扩募的募集资金投入光明科技园、到如今接近二次扩募推出，这也标志着招商蛇口 " 投，融，建，管，退 " 的全生命周期发展模式得以进一步深化。
如果说这种同一区域的纵深布局代表着蛇口产园 REIT 的持续深耕，那么南油项目，则代表着资产端的横向拓展。
南油项目由招商蛇口全资子公司深圳市南油（集团）有限公司持有，位于深圳市南山区妈湾大道前海易港中心，以及南山街道前海妈湾片区十八开发单元前海易保园区的 W6、W7 仓库及辅助楼。
这个位置，在前海妈湾片区，与蛇口产园 REIT 此前持有的蛇口网谷、光明科技园形成了一张横跨深圳 " 东 - 中 - 西 " 的资产版图。这二者共同构成了蛇口产园 REIT 本次扩募的关键亮点之一——它将成为市场首单 "混包资产" 扩募的 REITs，即产业园 + 仓储物流两类资产打包入池。
资产的注入，兼顾了规模和业态双重层面的提升，对基金资产组合的分散化无疑有所助益，也能为产品在现金流、收益率方面带来更高稳定性。
下行阶段，蛇口产园 REIT 答卷可圈可点
把视野拉回到蛇口产园 REIT 本身的运营表现，在产业园 REIT 板块整体萎靡的阶段，蛇口产园 REIT 交出的答卷同样可圈可点。
根据《博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2026 年第 1 季度报告》，2026 年一季度，蛇口产园 REIT 实现收入 4105.84 万元，净利润 998.19 万元，经营活动产生的现金流量净额 3400.75 万元。更值得关注的是其出租率表现——报告期末出租率 85.15%、报告期平均出租率 85.40%，在非厂房类产业园区 REITs 中，该出租率表现位列第一。
回看蛇口产园 REIT 的发展路线，从首发募资，到 2023 年扩募装入光明加速器二期，再到如今二次扩募同时打包产业园和仓储物流资产——每一步都显得颇有章法。在先发优势这个优势标签之外，蛇口产园 REIT 正用真实的运营数据、逐步扩张的资产版图，证明着产业园区 REITs 持续扩容的可行性与可持续性。
此外，2026 年 4 月 16 日，招商蛇口披露了《关于筹划招商基金招商蛇口租赁住房 REIT 新购入基础设施项目的提示性公告》，其旗下的蛇口租赁住房 REIT 也即将启动扩募并新购入招商桃花园六期的 8 栋公共租赁住房。
正如招商蛇口年报所述战略，在行业凛冬，招商蛇口正适时稳步推进 REITs 扩募，构建 " 开发－运营－资本化－再投资 " 的良性循环，开拓新业务增长曲线。无论是蛇口产园 REIT 二次扩募作为又一个市场首单的亮相，还是租赁住房 REIT 的全新扩募，招商蛇口 " 投、融、建、管、退 " 全生命周期发展模式表现值得期待。
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