中房报记者 李叶丨北京报道
在实施了上市以来最大规模的 " 瘦身健体 " 后，首开股份又一次交出了亏损的年度答卷。
4 月 22 日晚间，首开股份披露 2025 年年度报告。财报显示，公司全年实现营业收入 301 亿元，同比上升 24.3%；归属母公司净利润为亏损 66.25 亿元，相较上年同期减亏 18.6%。
亏损幅度收窄，但前景仍不容乐观。记者注意到，这已是首开股份自 2022 年以来，归属母公司净利润连续第 4 年为负。经统计，2022 年 ~2025 年，首开股份累计亏损达 215.66 亿元，比 2012 年 ~2021 年这 10 年的盈利总和还多。
作为北京市国资委旗下的老牌房企，首开股份曾凭借充裕的土地储备与坚实的政商人脉，在北京楼市中所向披靡，被誉为 " 京城地产一哥 "。然而，随着战略调整、市场份额收缩及行业步入深度调整期，其辉煌岁月戛然而止。
尽管近年来公司一直在积极降本、布局转型，但仍深陷亏损困局，沦为国资房企中的 " 落后生 "。如何摆脱困局，扭转经营颓势？无疑是首开股份当下亟待破解的难题。
01
盈利困局难解
" 主要因公司毛利率偏低，税金及附加、期间费用规模较大，部分房地产开发项目出现减值迹象，计提了存货跌价准备。" 对于 2025 年亏损原因，首开股份在年报中表示。
纵观近些年的年报，首开股份的减值计提在不断加码。2022 年，首开股份计提资产减值准备 0.5 亿元，2023 年增至 17.05 亿元，2024 年直接飙到 35.7 亿元。根据最新公告，2025 年，公司计提资产减值准备总计 33. 3 亿元，其中需对房地产项目计提存货跌价准备为 28.63 亿元。
趋势的形成有迹可循。
首开股份曾在首次出现亏损的 2022 年年度报告中坦言，公司结利项目多集中在 2018~2020 年市场高点时期的高溢价地块，较高的土地成本与偏低的房屋售价，使得毛利率持续走低。
在过去的一段时间里，首开股份曾以敢于拿地著称，在很多城市的高溢价地块新闻中，都能看到首开集团的身影。比如，2021 年 9 月 7 日，首开集团在东莞以接近溢价率 20%、总地价 6.7 亿元的代价，拿下洪梅 17899.3 平方米的地块。由于这块地是竞配建地块，剔除配建面积 5370 平方米，折合可售实际的楼面价约 1.4 万元 / 平方米。2023 年，该地块案名定为首开熙江玥，首开批价约 2.2 万元 / 平方米，但由于去化困难，后期价格降为 1.2 万元 / 平方米。同时，该项目还一度推出一批单价仅为 1.06 万元 / 平方米的工抵房。
受这一类的因素影响，首开股份销售业务的毛利率在过去几年逐年下滑。2022 年、2023 年、2024 年公司房产销售业务毛利率分别为 16.03%、11.22%、4.56%，同比分别下降 3.45 个百分点、4.82 个百分点、6.66 个百分点，降幅持续扩大。
值得一提的是，这一现象在 2025 年出现转折。根据年报，首开股份 2025 年的房产销售业务毛利率为 13.60%，较上一年增加 9.04 个百分点。
02
" 瘦身健体 " 成效几何？
2025 年，被首开股份定调为 " 公司走出生存发展困境的关键之年 "，一些数据在这一年有所改善。
年报显示，首开股份 2025 年实现主营业务收入 299.5 亿元，同比增加 24.58%；报告期内房产销售实现收入 290.22 亿元，同比增加 25.17%。报告期内酒店物业经营实现收入 9.28 亿元，同比增加 8.65%。
对于营业收入增长的原因，首开股份表示，2025 年公司房屋集中交付项目总体量增大，房屋销售收入增加。同时，公司控制费用支出，本期人员费用、售楼处费用和广告宣传费降低。
首开股份在年报中坦言，2025 年实施了上市以来最大规模 " 瘦身健体 "，二层级单位整合重组形成 9 个大区和 1 个商管平台。
报告期内，公司发生销售费用 9.26 亿元，比 2024 年同期降低 7.81%，主要是售楼处费用、人员费用等同比减少所致；公司发生管理费用 9.49 亿元，比 2024 年同期降低 8.56%，主要原因是公司控制管理费用，人员管理及服务费降低。
与之相对应的是公司在职员工数量的持续缩减。
2024 年，首开股份在职员工的数量合计为 2197 人，较 2023 年的 2459 人减少 262 人。来到 2025 年，公司在职员工的数量合计为 1841，较 2024 年再减 356 人，减幅达 16.2%。
高管报酬也连续降低。
2024 年，首开股份关键管理人员报酬为 1285.95 万元，较 2023 年的 1726 万元减少约 440 万元。到 2025 年，公司关键管理人员报酬来到 1216.80 万元，再减 69.15 万元。
近几年来，首开股份的拿地策略变得极度谨慎。
根据克而瑞数据，2023 年，首开股份共新增 5 幅地块，新增土地储备拿地金额 105.4 亿元；2024 年，首开股份总计仅获取两宗土地，分别位于成都和北京，价格分别为 7.32 亿元、4.88 亿元，总成本 12.2 亿元，较 2023 年减少 88.42%。
到 2025 年，首开股份则仅以 4.46 亿元拿下北京朝阳区呼家楼南里核心地块。此前，首开股份仅因摘取北京诺德兴泰置业有限公司 25% 股权，从而获得北京市大兴区黄村镇一处 R2 二类居住用地项目的部分权益。
03
考验重重
部分数据的改善，对首开股份来说，更像寒冬里短促地哈了一口暖气，真正的春天还远没有到来。
据中指研究院统计，2024 年，首开股份在北京市场全口径销售额为 229.9 亿元，排名第 5 位；权益销售额为 105.2 亿元，排名第 7 位。来到 2025 年，首开股份的排行下滑明显，在北京市场全口径销售额为 98.5 亿元，排名掉到第 12 位；权益销售额为 46.4 亿元，排名跌至第 16 位。
在原先占据优势的北京房地产市场上，首开股份已明显掉队。首开股份在年报中坦言，公司市场份额收缩、获取新项目减少、新项目储备不足；少数合作开发项目因合作方出现资金周转压力，影响了合作开发项目的运营和融资工作。
与此同时，首开股份的短期偿债能力也面临考验。
截至 2025 年 12 月 31 日，首开股份货币资金为 151.0 亿元，同期一年内到期的非流动负债为 223.92 亿元。这是近些年来，公司货币资金首次明显无法覆盖短期负债。
根据年报，首开股份资产负债率持续增长。2023 年 ~2024 年，公司资产负债率分别为 76.36%，77.79%，78.1%。
诉讼及仲裁事项则引发市场进一步担忧。
就在 3 月 10 日，首开股份还披露了累计诉讼及仲裁事项的公告。公告显示，自 2025 年 6 月 6 日至本次公告披露日，公司及控股子公司新增诉讼、仲裁事项的涉案金额合计约 11.47 亿元人民币，占公司最近一期经审计归属公司股东净资产的 8.5%。其中，公司及控股子公司作为原告或申请人的案件金额合计约 4.41 亿元，作为被告或被申请人的案件金额合计约 7.07 亿元。
在新增案件中，单笔涉案金额超过 5000 万元的重大案件共 4 起，合计金额约 6.05 亿元。其中，首开股份作为原告起诉北京远和置业有限公司的合同纠纷案，涉案金额最大，约为 3.31 亿元，目前处于一审程序中。公司作为被告或被申请人的重大案件中，涉及与富力瑞康有限公司、温州城建集团股份有限公司及北京城建北方集团有限公司的合同或建设工程合同纠纷。
对于这家写下 " 半座北京城 " 的老牌国企而言，泥潭深处的路，远比想象中更长。
