招商蛇口在四处寻地。
前不久，它旗下的北京招泰房地产开发有限公司，连发三个招标计划，关于丰台太平桥 0001地块的施工和监理。
十分有意思的是，其中两份施工计划，建设规模一样，但投资估算价格不同。
编号为 S110000P001030826 的，金额为 471505 万元；编号为 S110000P001030828 的，金额 50 亿元。
两者相差 2.85 亿元。
这点小差异，并不算什么事儿。关键在于，这些招商计划，透露出招商蛇口拿地的迫切。
在北京，它已经将近一年没拿地了。
4 月 21 日，招商蛇口参拍了大兴 0802 街区 1401-1 地块，最终由中建智地溢价 8.7% 拿下。
那块地，并不是招商蛇口的重点。
它把目光盯在丰台。
前不久，它也率先对万泉寺 0007 地块发出了招标计划，将于 4 月 30 日开拍。有关这块地，花姐之前分析过，大家可以点击《北京二环土拍，招商蛇口抢发》。
今天，我们一起来聊聊太平桥 0001 地块，将在 5月 19 日诞生买家。
先来看看太平桥 0001 的参数：
1、占地 3.6 公顷，建面 7.2 万平米，容积率 2.0，限高 80 米；
2、位于西北三环内，北距北京西站 1.2 公里，西面离三环 0.7 公里，离地铁 9 号线六里桥东站，直线距离 500 多米。
在上架之前，这块地是调过指标，它的容积率为 2.63，建面 9.8万平米。
前后一比较，容积率降了 24%！
最近，土拍里削减指标的例子，还有一个——石景山黄庄 1622-002 住宅地块。
相比两年前，该地块的建面从 8.49 万平，米降至 7.23 万平米、降幅 14.9%；楼面价从 4.99 万元 / 平米降至 3.04 万元 / 平米、降幅 39.1%；起拍价从 42.43 亿元降至 22 亿元、降幅 48.2%；容积率下降了 15.7%。
这种临阵削减指标，是一件很正常的事儿。
大家须厘清北京土拍的流程：先是进入供地清单，然后进入预申请环节，再是上架挂牌，最后是线下竞拍。
一块地的最终土拍指标，是在预申请环节确定的。
当然了，进入预申请环节之后，地块是否能够拍出，并没有进入保险箱。
在这个环节夭折的地块，不在少数。黄庄 1622-002 住宅地块，就是个例子。
三大影响容积率因素
为什么一些地块，上阵前会削减指标呢？
因素有很多。
但，有一个因素是一致的：容积率太高，导致楼盘排列很难，产品定位很难，开发商算不过账来。
太平桥 0001 地块降低容积率，就属于这种。它至少存在三个影响容积率的问题：
1、须配建 9000 平米养老设施，和 800 平米社区管理处；
2、须配建 80 个地下公共停车场，停车位为立体的、普通自走式停车位。交通还得相对独立，便于管理；
3、受南北现有建筑的影响，退线过大。
这三者，不仅影响开发商的利润，还都会吞噬太平桥地块的容积率。
花姐测算了一下，它们叠加在一起，会将整个地块的容积率，拉升至 2.6。
一个容积率到了 2.6 地块，会出什么样的产品呢？
这是拿地者必须直面的问题。
强排方案推测
每一个地块，不同的开发商去拿，会有不同的解法。
即便是一个开发商在做强排时，也会出多版方案。
但，万变不离其宗的，是有关退线的问题。
太平桥 0001 地块的退线，主要来自三方民：
1、在南面红线的 25 米之外，是精图雅苑小区，高 15F；再往南是威尔夏大道小区的两栋 21F 住宅；
2、西面是两个酒店，在 2F-6F，影响不是很大；
3、北面是太平桥中里小区，三栋 6 层住宅，东北角为学校的操场和 6 层办公楼。
1、养老设施和社区管理层，设在西南角，高 9 层；负一层设置 80 个公共机动车停车位，立体式的。
2、住宅部分，9 层三栋，11 层两栋，18 层三栋。
预计单套户型面积，为 120平米至 180平的纯四居产品。
丰台豪宅过剩现状
丰台的地块，很让人纠结。
不拿，有点可惜；拿了，担心去化。
选择此时出手丰台地块，是招商蛇口亟需补仓。
不仅是它，华润置地、保利发展、中国金茂、建发房产、越秀地产、中海地产等大牌地产商，都出现了 " 地荒 "，超过了 10个月没拿新地了。
这是一件很恐怖的事儿。续不上货源，何谈业绩？
但，丰台楼市的供应量，实在太大，而且以豪宅为主。
花姐对 2023 年至 2026 年 4 月中旬以来，丰台单价 9 万元 / 平米、面积 130 平米以上房源进行分析，得出这样的数据：
1、2023 年：成交 1520 套，成交金额 27.46 亿元；
2、2024 年：成交 684 套，同比下降 55%，成交金额 12.7 亿元；
3、2025 年：成交 574 套，同比下降 16.08%，成交金额 10.59 亿元；
4、2026 年：成交 81 套，成交金额 1.64 亿元。
近三年，丰台豪宅累计成交 2859 套，成交总额 52.38 亿元。
与此同时，库存达到 6904套，库存面积 154.3万㎡，去化周期约 39 个月。
有了这样的数据对比，太平桥 0001 地块与万泉寺 0007 地块，也就并不十分完美了。
