2025 年，城投控股（600649.SH）的财务报表似乎迎来了修复的曙光。
全年实现营业收入 144.57 亿元，同比增长 53.27%；归母净利润也止住了连续下滑的势头，回升至 2.89 亿元，同比增长 19.19%。
然而，这份亮丽的营收成绩单，并非源自销售端的全面复苏，更多是吃了 " 老本 "。
城投控股在财报中表示，营收增长得益于此前销售项目带来的结转收入。
扣除非经常性损益后，公司归母净利润同比大幅增长 212.15%，主要来自房产业务交付增加，以及证券市场波动导致非经常性损益减少。
近两年其净利润仅维持在 2-3 亿元区间，2025 年的净利率甚至已不足 2%。
明星项目 " 露香园 " 依然是撑住业绩的关键一环。
年内，城投控股完成了露香园 B 地块、虹盛里一二期、青溪云邸、璟云里二期西地块 5 个项目交付；露香园二期、兴华里等在建项目按节点推进施工。
实现销售金额 78.82 亿元，销售面积 11.55 万平方米。相比于 2024 年 177.33 亿元的销售额，下滑 55.55%。
销售端降速或会成为新的隐忧。
另外，2026 年初，露香园置业因土地增值税清算申报违规，被要求补缴税款、滞纳金合计约 1.3 亿元，将会对年度利润造成直接冲击。
上海城投旗下几个在售项目中，仅露香园去化还算优质。
网上房地产数据显示，露香园 · 天誉所在的 B 地块的高层产品，目前已经清盘，不过别墅产品依旧在售。这也是上海城投去化最好的项目。
位于虹口江湾镇的虹盛里项目，两个地块均陷入了去化缓慢的困境中。
江岸嘉苑地块，2023 年 7 月首开至今，接近 3 年的时间，229 套房源还有 182 套可售，去化率约 20%。江境雅苑地块，同样快 3 年的时间，去化也率也在 5 成左右。
位于杨浦平凉路街道的兴华里，2024 年开盘至今，106 套房源依旧尚未清盘，去年还曾试图通过法拍网来进行去化，不过无人参与竞价。
这些因素也使资金回笼压力进一步上升。
缓慢开发
城投控股的业务布局涵盖地产开发、地产运营及股权投资三大业务板块，地产业务主要由全资子公司置地集团负责经营，而城投控股隶属于上海市属国企上海城投集团。
2024 年的城投控股，在上海累计拿地 99.93 亿元，但 2025 年并未继续扩张版图。
当年 10 月，城投置地以 70.8 亿元价格竞得黄浦老城厢核心区的六宗地块，涵盖了住宅、商业、社区级公共设施等混合业态。
这批地块位于上海人文风貌最精华的老城厢，紧邻豫园、外滩 BFC 及董家渡，与一众豪宅项目形成豪宅带，是 " 露香园系 " 最重要的后续增长极。
如此重要的地段、如此雄心的规划，使外界一度认为城投将延续露香园的豪宅打法，展开新一轮品牌跃升。
这场声势浩大的落槌之后，项目的推进却异常平静。直至 2026 年 4 月，六宗地块中仅 235B-03 地块公布建设方案，拟建 4 层风貌别墅类产品，地上总建筑面积 7120.04 平米，还有少量商业。
至于其余五幅地块，至今依然毫无动静。
同样在当年 10 月，城投置地在公开市场以 29.13 亿元托底拿下闵行华漕镇 MHP0-1404 单元 39-02、40-02 地块，楼板价 3.35 万 /㎡。
直到今年 1 月才有了新进展，案名定为 " 前湾霁月名邸 "，效果图也随之曝光。距离拿地已超过一年半，仍未入市。
截至 2025 年末，城投控股土储总建面约 73 万平米，目前持有七个房地产储备项目，包括金山区朱泾镇地块、杨浦区新江湾城科技园北块、黄山高铁新城 A-1 地块 III 期、虹口区江湾镇街道 HK0015-06 号地块、黄浦区小东门街道 235B-03 地块等；以及浦江镇杜行老街 " 城中村 " 改造项目和华漕镇诸翟 " 城中村 " 改造项目。
两个旧改项目是其持有待开发土地面积最大的项目。
内部动荡
2024 年 8 月，城投控股的母公司 " 上海城投（集团）有限公司 " 原党委书记、董事长蒋曙杰因涉嫌严重违纪违法接受审查，成为外界关注的焦点。
在蒋曙杰被查的三个月前，他仍作为关键嘉宾参加上海市属国企首单存量 R4 地块并购盘活项目 " 城投宽庭徐汇社区 " 的启动仪式，其他参与者包括国盛集团等多家市属国企高层，其中也有人在之后数月接受调查。
公开信息显示，蒋曙杰曾任上海市建设和交通委员会副主任、上海市建设和管理委员会副主任等重要职务。2017 年 4 月开始执掌上海城投，在此之前，他于 2016 年 4 月担任上海交运集团股份有限公司党委书记、董事长。
蒋曙杰被查后，2024 年年底，城投原副总裁胡欣也因涉嫌受贿被逮捕。
两位核心高管的落马，或许使城投在 2025 年开启了内部治理调整期，项目推进节奏随之明显放缓，谨慎替代了扩张，成为新的主基调。
