2026 年 3 月 27 日，新城控股 ( 601155.SH ) 披露 2025 年年度报告，在行业深度调整期交出了一份韧性与转型并存的答卷。
尽管面临房地产市场持续下行压力，公司凭借 " 住宅 + 商业 " 双轮驱动战略，展现出穿越周期的经营韧性，其中商业板块已成为核心盈利引擎，轻资产模式与多元融资渠道则为未来发展开辟新空间。
2025 年，新城控股实现营业收入530.12 亿元，同比下降40.44%；归母净利润6.8 亿元，同比下降9.61%；扣非净利润6.14 亿元，同比下降29.34%；基本每股收益0.30 元，低于机构一致预测的 0.50 元。营收大幅下滑主要受房地产交付收入减少影响，反映出住宅开发业务仍处调整期。
整体毛利率27.42%，同比提升7.62 个百分点，盈利能力增强；
经营性现金流净额14.25 亿元，连续8 年为正，财务安全边际稳固；
平均融资成本5.44%，同比下降0.48 个百分点，融资效率提升；
资产负债率70.81%，净负债率56.97%，保持行业较低水平。
值得注意的是，公司拟定 2025 年度利润分配方案为不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本，体现了在行业调整期优先保障现金流安全的审慎策略。
新城控股商业板块已从 " 辅助业务 " 升级为绝对盈利支柱，2025 年表现亮眼：
商业运营总收入140.9 亿元，同比增长10%，占整体营收比重提升至25%；
物业出租及管理业务毛利90.95 亿元，占公司总毛利比重由 48% 跃升至63%，毛利率稳定在 **70%** 的高位水平；
商业持续性经营收入与当期利息支出比例达3.94 倍，为债务安全提供坚实保障。
吾悦广场运营效率持续攀升
截至 2025 年底，在全国 141 个城市布局207 座综合体项目，开业吾悦广场178 座，开业面积1,649.07 万平方米；
出租率稳定在97.86%，连续多年维持 95% 以上，彰显商业资产运营韧性；
同店增长5%，高于行业平均水平，体现存量资产挖潜能力。
公司创新商业运营模式，推出 " 吾悦经营五步法 " 和 " 悦链计划 "，深度落位 " 五边形经营理念 "，持续提升商场运营质量与资产效益。2026 年计划实现商业运营总收入145 亿元，新开业吾悦广场5 座，聚焦存量提质增效。
销售回款亮眼，轻资产模式快速扩张
住宅业务：稳健经营，保交付彰显责任
2025 年，新城控股实现合同销售金额192.7 亿元，销售面积约253.58 万平方米；实现回款金额212.76 亿元，回款率 110.41%，体现了较强的销售质量和现金流管控能力。
保交付方面，2025 年交付房源超3.8 万套，近三年累计交付量突破27.8 万套，以实际行动践行企业责任，维护品牌信誉。
建管业务：轻资产转型提速，规模跻身行业前列。新城建管（代建、代管平台）成为公司新的增长点。
2025 年新增签约面积1061 万平方米，在中指研究院《2025 年中国房地产代建企业排行榜》中位列第八；
累计管理项目155 个，总建筑面积超2600 万平方米，覆盖住宅、商业、超大规模综合体等多元业态；
创新构建 "365 全周期服务体系 "，将业务从一次性交付延伸至长期资产运营，提升服务附加值。
多家券商对新城控股转型成效和长期价值给予积极评价：
广发证券：盈利主动轮切换，长期价值重估空间大，商业运营表现突出
国泰海通：给予0.65 倍 PB适度溢价，目标价18.34 元
中信建投：维持 " 买入 " 评级，目标价21.82 元，预测 2025-2027 年 EPS 分别为 0.42 元、0.52 元、0.63 元微博
市场资金面也呈现积极信号：3 月 27 日，新城控股获融资净买入98.37 万元，融资余额7.90 亿元；融券净卖出9900 股，融券余量8.41 万股，显示市场对公司未来预期向好。
从 " 开发 " 到 " 运营为王 " 成功转型
新城控股 2025 年报揭示了一家民营房企在行业寒冬中的生存智慧：通过 " 商业 + 住宅 " 双轮驱动战略，成功实现盈利结构转型，商业板块贡献超六成毛利，成为穿越周期的核心力量；同时以轻资产建管业务和多元融资渠道为两翼，打开长期成长空间。
尽管短期业绩承压，但新城控股展现出的财务稳健性、商业运营能力和战略执行力，使其在行业新周期中具备独特竞争优势。随着消费提振政策落地和资产证券化进程加速，公司价值有望进一步重估。
