在中国房地产行业漫长的调整周期中，万科不是一个新故事。
但 2025 年的这份成绩单，仍让市场为之震动。2026 年 1 月 30 日，万科发布 2025 年度业绩预告：预计归母净利润亏损约 820 亿元，较 2024 年的 494.78 亿元亏损扩大 66%。这是什么概念？这意味着这家曾经被视为房地产行业 " 优等生 " 的龙头企业，一年亏掉了超过再造一个自己的资本。
更值得关注的是，在这巨额亏损的背后，万科的债务重组方案正在浮出水面。根据最新消息，据 REDD 报道，深圳政府正着手推动一项涉及 800 亿元资金支持的一揽子纾困计划，其中包括将万科境内债务展期最长达 10 年。
从巅峰到谷底，万科用了不到三年时间。这家曾经市值超过 4000 亿元的房地产龙头，如今总市值已不足 500 亿。曾经的 " 保交付 " 模范生，如今也不得不面对债务展期的现实。
■ 820 亿亏损：创纪录的 " 成绩单 "
2025 年 1 月 30 日，万科发布的年度业绩预告，如同一枚深水炸弹。
预计归属于上市公司股东的净利润亏损约 820 亿元，这是一个足以让任何投资者沉默的数字。
让我们把时间往回拨一年。2024 年，万科归母净利润亏损 494.78 亿元。2025 年，亏损扩大至 820 亿元，增幅高达 66%。
这不是万科的第一次亏损，但绝对是万科上市以来最惨烈的年度亏损。
翻看年报，亏损的原因清晰可见：
第一：结算规模下降，毛利率仍处低位。公告中解释，2025 年结算的房地产项目主要对应 2023 年、2024 年销售的项目。这些项目的地价获取成本较高，导致结算毛利总额大幅减少。翻译成大白话就是：前几年高价拿的地，现在低价卖房，不亏才怪。
第二：信用减值和资产减值大幅增加。由于业务风险敞口升高，万科不得不新增计提大量减值准备。
第三：经营性业务亏损。扣除折旧摊销后，万科的经营业务整体仍处于亏损状态。
第四：资产交易折价。 报告期内，部分大宗资产和股权交易价格低于账面值，相当于 " 割肉卖血 "。
820 亿元的亏损，不是偶然，而是房地产行业下行周期的必然结果。
从季度数据看，万科的恶化轨迹更加清晰。2025 年 Q3 单季，万科营业收入 560.65 亿元，同比下降 27.30%；归母净利润亏损 160.69 亿元，同比骤降 98.61%。仅第四季度，万科就亏损了约 540 亿元。
截至 2025 年 Q3 末，万科总资产 11365.95 亿元，较上年末下降 11.64%；归属于上市公司股东的所有者权益 1757.56 亿元，较上年末下降 13.28%。一年时间，" 家底 " 缩水了超过 200 亿元。
■ 债务保卫战：800 亿纾困计划浮出水面
亏损只是表象。真正让市场担忧的，是万科的债务问题。截至 2025 年第三季度末，万科负债合计约 8356 亿元，较上年末减少约 1118 亿元。其中一年内到期的非流动负债约 1279 亿元，短期借款约 235 亿元。
据 REDD 报道，深圳政府正着手推动一项涉及 800 亿元人民币的纾困计划。这是一揽子重组方案的核心内容：
对于境内债券，万科正在考虑三种方案：一是展期最长 10 年，在展期期间每年支付 1% 的利息；二是按市场价格回购境内债券；三是将债券置换为以特定项目为抵押品的信托产品。
对于银行贷款和非标债务，万科同样考虑进行 10 年展期，部分债务将获得充足的抵押品作为担保。
关于新增资金，800 亿元纾困资金中，约半数由政府（深圳方面）出资，剩余来自商业银行。
但需要注意的是，报道同时指出上述讨论仍处于初步阶段，且不包括万科境外子公司及债券。
市场对这一方案的反应是复杂的。一方面，10 年展期 +1% 年息的方案，意味着债权人需要在漫长时间内接受低回报。另一方面，800 亿资金的注入，至少在短期内缓解了万科的流动性压力。
然而，境外债权人的态度却截然不同。市场普遍认为，境外债权人 " 或很难同意展期 10 年 " 的安排。这也意味着，万科的境外债务问题，仍然是一个待解的难题。
债务重组方案的消息传出后，万科的美元债市场首先给出了反应。据 DMINews 报道，由于周末关于境内债务展期 10 年的传闻，万科美元债于周一早间下跌 4 个点。而在此前的两周，万科美元债已经回吐了约 10-12 个点的涨幅。在此之前，市场曾传闻普洛斯陷入窗口指导，而万科持有普洛斯 21% 的股份，这一消息也曾一度拖累万科美元债。
■ 还有多少牌可以打？
面对巨额亏损和债务压力，万科还有多少牌可以打？
从财报中，可以看出一些端倪。
积极因素：
第一，保交楼仍在继续。2025 年，万科保质交付了 11.7 万套房子——这是一个不算小的数字，说明公司的基本运营能力仍在。
第二，经营服务业务营收保持稳健。万科的物业服务、长租公寓等经营性业务，营收并未出现大幅下滑。
第三，管理费用连续两年下降。通过降本增效，万科在努力削减成本支出。
第四，深圳地铁集团的支持。截至 2025 年 Q3 末，万科的其他非流动负债暴增 1447.59%，主要原因是深铁集团提供了借款。作为万科的第一大股东，深圳国资的支持是万科最重要的底牌。
消极因素：
第一，销售规模持续下滑。2025 年，万科合同负债同比下降 31.43%，这意味着未来营收增长动力不足。
第二，融资成本上升。短期借款同比增加 47.08%，反映出公司面临的融资压力。
第三，资产持续贬值。存货跌价准备的大额计提，意味着万科的存货正在大幅缩水。
■ 800 亿能否救万科？
回到那个最核心的问题：800 亿纾困计划，能否帮助万科走出困境？
从短期看，800 亿资金注入 +10 年债务展期，至少给万科争取了宝贵的缓冲时间。在这段时间里，万科可以专注于保交付、稳经营、调结构。
从长期看，房地产行业的根本问题在于供需关系变化。如果销售市场不能回暖，如果融资环境不能改善，即使度过了眼前的危机，万科未来的日子仍然艰难。
更关键的是，800 亿纾困方案的落地，还需要时间。据报道，对于即将于 4 月 23 日到期的 20 亿元境内债 "23 万科 MTN001"，万科表示如果一揽子重组方案在债券到期日前至少 10 个交易日获批，公司将实施全面展期；但若未能获批，公司将推进此前提出的方案——先支付 40% 本金，剩余 60% 展期两到三年。
