本文来源：时代财经 作者：梁争誉
6 月的最后一个周末，深圳诞生今年第三个 " 日光盘 "。
6 月 29 日，光明中心区新盘满京华 · 金硕悦府开盘，推出 81 套房供 326 批购房者选购，即平均每 4 批购房者 " 抢 " 一套房。来自渠道方乐有家的消息显示，开盘约一小时，满京华 · 金硕悦府宣布售罄，成为今年深圳第三个 " 日光盘 "。
尽管市场对楼市走势存在悲观预期，但从成交数据来看，深圳展现出一定的韧性。
深圳贝壳研究院统计数据显示，截至 6 月 25 日，今年上半年深圳一二手房成交量约 6.4 万套，同比增长 49.6%，其中住宅成交量接近 5 万套，同比增长 38.3%，" 深圳楼市保持复苏态势，整体成交表现超过去年同期 "。
市场整体表现不错，但分化行情依然在延续。
热点项目去化表现亮眼，上半年深圳诞生三个 " 日光盘 "，分别是深铁阅云境、恒壹红山华府和满京华 · 金硕悦府；核心区域亦有新盘取得去化 8-9 成的成绩。冷门项目去化节奏明显滞后，龙华、宝安、坪山的非核心区域多个新盘出现转介、提佣、降价等促销动作。
深圳贝壳研究院认为，下半年预计楼市政策保持宽松，叠加 " 金九银十 " 传统销售旺季及年终冲刺节点的双重驱动，市场成交活跃度有望较上半年提升。
" 小步快跑 " 式 " 日光 "
除了金硕悦府，仅一周前，深圳楼市也诞生了一个 " 日光盘 "。
6 月 22 日，龙岗大运深铁阅云境推出 287 套人才房，吸引 1844 户家庭入围选购，申购比达 1:6.4，最终实现开盘售罄——这也是该项目第三次 " 日光 "。2024 年 11 月、2025 年 1 月，深铁阅云境两次开盘均售罄。
4 月 12 日，龙华红山恒壹红山华府 184 套房入市，开盘 90 分钟售罄。
除了这三个 " 日光盘 "，上半年深圳还有多个新盘热销。
6 月初，龙华鹏宸云筑（二期）556 批客户选 250 套房，去化率约 92%；南山中海 · 云启源境 359 批客户选 207 套房，去化率约 80%。4 月底，南山前海时代尊府 143 批客户选 76 套房，去化率约 90%。
热销乃至 " 日光 " 的表现，在一定程度上得益于开发商灵活应变、少量多次的 " 小步快跑 " 式推盘节奏。
根据深圳贝壳研究院院长肖小平的观察，今年上半年，开发商普遍采取分批次申领预售证的策略，通过控制单次推售体量，实现更灵活的市场节奏。
深铁阅云境是一个总建面约 52 万平方米的大型综合体，可售商品房 606 套，三次推盘货量分别为 214 套、145 套、287 套，均实现开盘售罄。满京华 · 金硕是一个百万级大盘，已推盘 6 次，最新入市的悦府推出一栋楼的一个单元，货量 81 套。龙华鹏宸云筑由两个地块组成，总建面约 31 万平方米，包括 10 栋高层塔楼，已开盘 4 次，分别推出 368 套、153 套、250 套、244 套住宅。
深圳一品牌房企营销口人士向时代财经表示，今年 5 月，深圳共有 6 个项目入市，开盘去化率 29%，较 4 月有所提升，" 去化率的提升主要受益于开发商控制推货节奏、分批取证等策略，营造出较好的市场氛围。整体来看，仅有部分高性价比项目销售表现突出，市场整体去化水平仍显低迷。"
" 好房子 "" 好价格 " 亦对热销有所助攻。
刚刚 " 日光 " 的满京华 · 金硕悦府是 " 新规楼盘 "，得房率 100%，且享有光明中心区科学公园、地铁 6 号线光明站等市政配套。去化率 80% 的中海 · 云启源境，是 " 中海好房子 Living OS 系统 " 首个在大湾区落地项目，也是 " 新规楼盘 "，得房率约 96%。
位于有 " 最强街道 " 之称的南山粤海街道的新盘翰熙典居，打出 " 杀手锏 " ——降价。
据时代财经了解，翰熙典居备案均价约 11.24 万元 / 平方米，购房者可享诚意登记 9 折、开盘认购 98 折、7 天准签 99 折等折扣，合计最高 85 折，折后均价约 9.55 万元 / 平方米。同板块的次新盘阳光粤海 5 月挂牌均价约 10.26 万元 / 平方米，暂未查询到今年的成交记录。
克而瑞统计数据显示，2025 年 1-5 月，深圳 TOP20 房企累计流量销售金额达 968.33 亿元，同比上涨 42.9％；入榜门槛为 20.63 亿元，同比上涨 75.1％。鸿荣源、深业集团、招商蛇口和中洲占据 TOP4，分别实现流量金额 143.51 亿元、106.72 亿元、87.31 亿元、84.18 亿元。
一手住宅去化周期降至 7.4 个月
开发商有意控制供应，加上热点楼盘热销，深圳的新房库存压力有所缓解。
根据深圳贝壳研究院统计，今年上半年，深圳共有 58 个项目取得预售许可证，合计供应新房 16976 套，同比下降 45.3%，环比下降 48.5%。其中，一手住宅供应 14727 套，同比下降 46.6%，环比下降 48.2%。
" 开发商采取分批预售的策略，加上去年宅地出让缩量，以及城中村改造进度不理想，均影响了新房的供应量。" 肖小平指出，深圳目前可售房源仍然充足，只是开发商放慢了推盘节奏。
成交方面，今年上半年，深圳新房累计成交 30245 套，同比增长 75.1%，环比下降 19.2%。其中，一手住宅成交 21222 套，同比增长 44.9%，环比下降 38%。
肖小平表示，若将这一数据放在近四年的维度来看，亦属较为亮眼的表现。由此可见，在成交量这一维度上，深圳楼市今年的 " 成绩单 " 仍具一定含金量。
不过，一线从业者的市场体感与数据表现存在落差。多位经纪人和置业顾问向时代财经表示，开单依然困难，近期又出现客户减少、看房积极性下降的情况。
肖小平表示，这与从业人员显著增加有关。据其不完全统计，从业人员较去年同期增长约 30%，" 如此大幅度的人数增加，意味着每个人分到的市场份额并未明显提升，因此在体感上很多人并未觉得市场有实质改善。然而从更宏观的数据维度来看，整体规模其实相比去年是有所增长的。"
在成交量回暖及供应减少的双重作用下，深圳一手住宅库存量下行，去化周期同步缩短。
根据深圳贝壳研究院统计，截至 6 月 25 日，深圳一手住宅可售房源约 2.56 万套，去化周期下降至 7.4 个月，处于近四年同期最低水平。不过，非住宅可售套数约 1.94 万套，去化周期虽然从去年同期的 61.8 个月回落至 42.6 个月，整体去化压力依然巨大。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，上半年得益于中央和地方稳市场政策持续发力，新房市场交易总体平稳，一线城市总体增长，" 从趋势来看，政策空间及力度、市场供求关系、城市聚集效应等是影响市场修复节奏的核心因素，‘好城市 + 好房子’新房市场空间仍在。"
