本文来源:时代财经 作者:唐洛
金地 2024 年度股东大会现场,严肃气氛中透着一份轻盈。经历偿债高峰的考验,这位行业的长跑选手,已逐步从深水区奔向复苏岸线。
过去一年,在多方支持下,金地完成约 200 亿元公开市场债务的兑付,基本化解债务风险,顺利穿越本轮行业调整周期,实现 " 零违约 " 的承诺,也迎来了关键的修复窗口——重返土地市场,先后在武汉、杭州拿下两宗住宅用地,投资动作逐步恢复。
金地集团董事长徐家俊表示,当前行业处于深度调整期,企业必须紧跟市场变化与政策导向,及时调整发展策略。他坦言,市场的调整是不可避免的,也是房地产行业走向高质量发展的必由之路。企业唯有顺应市场变化与政策导向,才能在调整中找到新的生存与发展空间。
" 作为一名在行业深耕二十多年的从业者,我始终对房地产行业充满信心 ",徐家俊强调,个别企业可能会被淘汰,但房地产行业本身不会消亡。
过去两年以来,金地以稳健的财务管理和灵活的融资策略,实现债务风险的有效化解。
2024 年,金地多措并举,通过强化销售回款、盘活资产、拓宽融资渠道等方式,全年按时足额兑付约 200 亿元公开市场到期债务,守住 " 零违约 " 底线。
完成上述公开债兑付后,截至 2024 年末,金地有息负债总额降至 735.19 亿元,其中银行借款占比高达 96.30%,公开市场融资仅占 3.70%。资产负债率为 64.8%,剔除合同负债后的资产负债率为 59.7%,较 2023 年末下降 1.6 个百分点,净负债率控制在 49.1%,财务结构进一步优化。
金地集团助理总裁曾爱辉介绍,今年上半年,金地已兑付两笔中期票据—— "22 金地 MTN001" 和 "20 金地 MTN001B",本金合计 23 亿元。至此,金地公开市场待偿债券仅剩两笔:一笔为今年 10 月到期的 "20 金地 01",余额 0.59 亿元;另一笔为明年 4 月到期的 "21 金地 04",余额 5 亿元。
" 公开市场的债务风险已基本化解。" 曾爱辉表示,截至目前,金地整体计息债务已降至 700 亿元以内。
" 在本轮行业调整周期中,金地实现了相对平稳的过渡,并成功做到‘零违约’。" 徐家俊表示,这一成果既得益于国家政策的支持,也源于公司自身坚持稳健经营、保持良好信用和较低负债率,使公司在关键时刻仍能获得金融机构的大力支持。
随着房地产行业融资模式从 " 总对总 " 向 " 项目融资 " 转变,金地也在积极探索多元化的融资路径。
曾爱辉透露,近年来金地陆续推进部分经营性物业的经营性贷款业务,累计融资规模近 200 亿元。" 我们正从以往以信用贷为主的融资模式,逐步转向抵押贷款、经营贷等结构化融资方式,以提升银行对项目风险的可控性,同时提高融资的便利性。"
行业融资情绪也在回暖。新城发展近期成功发行美元债,被视为境外融资开始解冻的一个积极信号。
对此,徐家俊表示,这是企业在经历寒冬后逐步恢复经营的表现,反映了市场融资环境正在发生微妙变化," 金地将继续密切关注融资窗口,结合公司实际情况,积极研判并适时推进相关操作。我们相信,若能抓住合适的融资窗口,将有助于公司进一步聚焦主业、加快项目周转、探索新的发展模式,为公司下一阶段的稳健增长提供有力支撑。"
用产品穿越周期," 理科生 " 逐步找回节奏
卸下债务负担,金地正以更轻盈的姿态主动寻求新的发展机会。
股东大会上,徐家俊多次表达了对房地产行业长期看好的信心。" 本轮调整自 2021 年下半年以来已持续四年有余,时间之长、力度之大,均超出行业以往的周期特征。尽管如此,我们依然坚定认为,中国房地产市场依然将长期存在。"
徐家俊认为,即便从最为保守的预估来看,十年乃至十五年后,中国房地产市场的年销售规模仍有望维持在 4 万亿 -5 万亿元之间。房地产依然将是中国经济中体量最大、影响最广的支柱性产业之一。在众多新兴产业中,真正能达到如此规模的仍然屈指可数。
" 也正因如此,我们认为房地产行业的结构性调整不可避免。企业唯有顺应市场变化与政策导向,才能在调整中找到新的生存与发展空间。" 徐家俊强调,真正契合 " 好房子 " 理念、精准把握人口迁移路径、回应居民改善型居住需求的产品,将持续拥有市场竞争力。
建设好房子,有着地产 " 理科生 " 之称的金地已经做好了准备。
过去几年来,金地聚焦客户需求,围绕安全、舒适、绿色、智慧的好房子标准,持续打磨产品力,推出了不少叫好又叫座的好房子产品。金地武汉城建和悦,是武汉第四代住宅第一个试点项目,成为武汉市规划局制定第四代住宅规范的参考样板;广州金地御湖颂项目,金地结合高品质湖山人居的理念,运用现代工艺再现了宋式建筑的精致雅逸,引领了板块产品力的升级迭代。
今年 6 月 7 日,金地位于武汉汉阳的改善型住宅项目 " 金地 · 大成乐府 " 首开即热销,两小时内售出 200 套房源,销售额突破 4.5 亿元。这是金地在 2024 年 12 月重返土地市场后拿下的首个地块,采用 " 负公摊 + 全景舱 " 设计,打造板块内首个准四代低密洋房住区,得房率超过 100%。同月,该项目推出的第二批房源,也实现了快速清盘。
"500 套房源在短短两周内全部售出,不仅体现项目本身的市场吸引力,也再次验证了我们对‘好房子’持续旺盛需求的判断。" 徐家俊表示,关键不在于市场是否存在需求,而在于企业是否能抓住发展的脉搏,推出真正符合新时代人居期待的产品。
产品热度与资源储备相辅相成,金地正在打出稳中有进的组合拳。
截至 2024 年末,金地土地储备约 2916 万平方米,权益土地储备约 1245 万平方米,其中一、二线城市占比约 77%,京津、长三角、珠三角三大都市圈构成最核心的资源底盘,为持续发展提供有效的资源保障。
金地集团高级副总裁郝一斌表示,今年一季度,金地开始尝试性地恢复投资,并将继续在市场中积极寻找合适机会," 公司将优先确保投资的安全性,在可控风险范围内,力求实现较好的投资回报,以此带动财务表现的改善。市场仍受到宏观政策预期和情绪的影响,我们将密切跟踪政策动态与市场信号,动态优化资源配置。"
" 我们必须清醒地看到,短期内市场仍处于供大于求的状态,行业调整尚未结束,前行的路仍充满挑战。" 徐家俊强调,金地将继续审慎调整经营策略,聚焦核心主业,优化资源配置,提升组织韧性,确保在周期中 " 活下来 ",实现恢复与可持续增长。
从稳住现金流到打造产品力,再到城市深耕与理性的预期管理,金地正一步步找回自身的发展节奏。