近日，新城控股 ( 601155.SH ) 发布 2026 年第三季度报告。报告显示，前三季度公司实现营业收入 249.23 亿元，归属于上市公司股东的净利润 9.65 亿元，继续保持正向盈利。截至三季度末，新城控股经营性现金流净额为 15.06 亿元，连续八年保持正向流入。
整体业绩向好的同时，新城控股商业运营总收入不断走高、商业不动产 REITs 实现战略落地，存量资产价值进一步释放。在 11 月 2 日举办的 2026 年第三季度业绩说明会上，新城控股董事长王晓松表示，随着公司商业不动产 REITs、机构间 REITs 等项目的落地，公司未来将进一步推进多层次 REITs 的融资渠道，计划持续筛选租金现金流稳定、指标符合监管要求的成熟吾悦广场纳入底层资产池，依托资产上市重定价，回笼资金反哺商业运营。
毛利率增长至 33.9%，盈利质量明显改善
商业版块持续构筑稳固基本盘。2026 年 1-9 月，新城控股实现商业运营总收入约 108.71 亿元，同比增长 3.42%；其中 9 月单月收入约 12.26 亿元，同比增长 4.52%。住宅开发业务方面，1-9 月公司累计实现合同销售金额约 88.25 亿元，累计合同销售面积约 141.29 万平方米。商业板块收入规模持续超过开发业务，已成为公司经营结构的稳定特征。
商业收入稳步增长的同时，资产运营质量也保持稳定。2026 年，新城控股继续围绕 " 经营五步法 "，在行业深度调整期以差异化策略构建核心竞争力，通过强化匹配消费需求的项目定位、精细化品牌组合、沉浸式的场景创新、多维度会员生态联动，持续夯实商业基本盘。
今年以来，新城控股新开业泰安肥城、重庆永川、台州湾三座吾悦广场以及乌鲁木齐吾悦 · 花园城。截至三季度末，公司在全国范围内已开业吾悦广场 181 座，整体出租率达 98.16%。高出租率与持续增长的运营收入，共同构成商业板块的利润和现金流基础。
华泰证券在 11 月 1 日的最新研报中指出，新城控股开发业务进一步收缩，物业出租及管理收入稳步增长，收入结构改善推动整体毛利率同比增长 8.3pct 至 33.9%。尽管期间费用相对刚性，商业地产支撑下，归母净利同比依然保持相对稳定。
依托于安全充裕的现金流，新城控股持续做好信用管理，确保债务结构安全稳定。2026 年第三季度公司已偿还境内外公开市场债券 8.6 亿元；截至 9 月 30 日，合联营公司权益有息负债规模为 18.16 亿元。
大资管战略提速，存量资产价值持续释放
在经营基本盘保持稳健的同时，新城控股持续拓宽融资渠道，为大资管战略落地提供支撑。2 月，公司落地一笔 3.55 亿美元债；7 月，成功发行 2026 年度第一期中期票据，发行规模 7.5 亿元。
存量商业资产盘活也持续迎来新进展。6 月 30 日，新城控股完成全国范围内首单消费类机构间 REITs 扩募，扩募规模 21.46 亿元；10 月 16 日，公司机构间 REITs 年内第二次扩募获上交所受理，拟发行金额 20.96 亿元。
近期，公募 REITs 实现关键突破。10 月底，新城控股商业不动产 REITs 发布认购申请确认比例结果公告，基金总规模 15.53 亿元，底层资产为常州天宁及南通启东吾悦广场，公众投资者认购金额约 41.98 亿元，认购倍数约 30 倍 ( 29.98 倍 ) ，配售比例为 3.334928%。上述研报分析指出，公募 REITs 与机构间 REITs 两条商业资产退出通道全面打通，有望推动新城控股存量资产重定价、回收资金反哺商业运营，进一步增厚公司价值。
申万宏源在最新研报中指出，新城控股业绩平稳、租金稳增，公司近几年商场收入和毛利占比持续提升，助力公司稳健经营；凭借优秀管理能力和优质的资产组合，预计公司在新行业格局下有望实现更长期、并更有质量的增长。" 考虑到公司偿债压力逐步减轻、商场贡献毛利占比逐步提升，维持‘买入’评级。"
