对比 2024 年政策，此次调整首次系统性降低核心区购房门槛。例如，静安、徐汇等内环区域因房价稳定性强，成为新政主要受益区。中信建投指出，新政配合此前上海三区收储二手房举措，进一步疏通市场循环。数据显示，2025 年上海二手房成交中，非沪籍占比达 40%-45%，新政预计将释放超 9 万新市民购房潜力。
金融支持：公积金贷款额度提升至 324 万
新政同步优化公积金政策，首套房贷款额度从 160 万元提至 240 万元，叠加多子女家庭（+20%）和绿色建筑（+35%）支持，最高可达 324 万元，创全国新高。按 30 年贷款计算，每年可减少约 2300 元利息负担。政策还放宽贷款套数认定，已结清贷款且无房或仅有一套住房的家庭可再次申请公积金贷款，释放改善需求。
浙商证券分析，核心区高总价房源需求有望企稳，2025 年外环内新房成交占比达 48.4%，新政将加速去化。财信证券预计，3 月起市场数据将明显改善，政策瞄准核心区需求，效果或超预期。当前上海二手房挂牌量连续 9 个月减少，新政或推动价格企稳，部分热门区域已出现跳价成交案例。
市场预期：置换链条修复与 " 小阳春 " 可期
新政通过公积金 " 认房不认贷 " 与房产税豁免降低置换成本，促进 " 卖旧买新 " 需求。例如，沪籍家庭成年子女购买唯一住房免征房产税，直接减轻多代同堂家庭持有压力。上海链家研究院数据显示，2026 年 1 月上海二手住宅成交 2.03 万套，同比增长 26.69%，政策落地后中介带看量显著上升。
业内普遍认为，新政将推动 3-4 月 " 小阳春 " 行情。中指研究院指出，政策精准适配职住平衡、宜居安居需求，预计核心区房价企稳，房企估值回升。申万宏源分析，中央《求是》杂志 2 月发声支持地产政策 " 一次性给足 "，上海新政为全国提供参考样本。
上海新政通过降低门槛、提升支付能力及减免成本，短期提振成交活跃度，中长期优化市场格局。核心区房价企稳、置换链修复及房企估值回升是主要方向，同时为全国政策提供参考。
