@徐斌房产律师：小区公共收益为什么容易引发业主与物业的争议？
我从房产律师的视角说这个问题：
1、业委会起诉返还公共收益，近八成胜诉
从 2009 年统计到 2026 年，公开的相关裁判文书大概有 1500 件。其中，业委会起诉返还公共收益的一审，297 件，属于这类案子的核心样本。
为什么原告是业委会的案子是核心样本？
因为这类案子有个共同的特点，就是业委会是唯一、合法的原告，没有业委会的小区，小业主被物业起诉后反诉，或者以业主的名义起诉，基本都会被 " 没有诉讼主体资格 " 为理由驳回 —— 你虽然是小区业主，你的利益被侵占，但是你不是小区全体业主，所以你不能单个起诉。
这就好比说，你和你们学校法律系的学生一千多人一起凑钱买了一瓶可乐，被小偷偷走了，你不能让小偷把可乐瓶盖子拧开，倒出千分之一给你，只能是整个系的学生一起要回这一瓶子可乐。
你可能会质疑，叔叔盯着小偷，拧开瓶盖子倒出一滴水，有那么难吗？
不难，而且法律也没有说不能拧开瓶子就倒一滴水 —— 你自己起诉物业返还你那一小份收益，也不过就是做个除法，但是全国法院的审判实践就这么干，个人起诉的，败诉率很高，甚至都不进入实体审理，直接以没有诉讼主体资格为由驳回起诉。
但是当你真的为了这瓶可乐凑了整个系选你当代表来找警察，警察又会把可乐给你。
总之，个人打大概率赢不了，业委会只要方法对又大概率能赢。业委会作为一个热心人组织，本身是很穷的，他不像公司有法务、律师，大部分业委会都是热心业主，就这样能把开发商在背后的物业打出 8 成胜率。
在 297 件案子里，业委会起诉某某某，要求返还一个标的额，以及被占用的金额。法院全额支持 64 件（22%）、部分支持 166 件（56%）、全部驳回 62 件（21%），合计 77% 的案件至少拿到一笔判付。
224 件有明确判付金额：中位 13.2 万元、均值 42.2 万元、最高 773 万元。
这个金额背后，是公共收益被长期侵占堆出来的结果，如果从小区竣工，到有业委会起诉，假设房龄二十年，那么这一要就是二十年的收益，那些不起眼的停车费、广告费累计下来，就是个大数。
而且这也意味着未来，业委会每年都有这么多的稳定收益。
2、业委会为什么难以成立？
我在一些律师法官法务群里，群里就有不少开发商的法务，他们会找我咨询，咨询什么事？
咨询小区有人想成立业委会，怎么阻止成立业委会。
为什么开发商要阻止业委会的成立呢？房子卖了，跟他开发商不就没关系了？我国默认物业都是开发商捆绑销售的前期物业公司，这个前期物业就是天然的现金流。今天泰禾、恒大、融创挨个暴雷，你们可以查一查，这些已经债台高筑的房企，每年靠物业公司赚多少钱 —— 包括那些政府借钱保交楼的烂尾楼，今时今日是不是还用着泰禾物业、恒大物业。无论开发商挪用走业主多少亿的购房款，他们捆绑给业主的物业公司，可以在欠缴物业费的官司里，轻轻松松的打赢业主。
物业费还有两个障碍，一个是物业费收缴率 —— 很多业主欠缴物业费，一个是我国法院的司法审判效率 —— 法院不给物业大规模立案。这些物业公司之所以能在没有物业费的情况下，依然选择不撤场，赖在小区，绝不是 " 许家印 " 们良心愧疚，贴钱给烂尾楼提供服务。而是因为他们默认就是侵占小区所有公共收益。
在业委会胜诉的案件中，胜诉的点很集中：停车 83%、广告 66%、场地与物业用房出租 47%、快递柜基站充电桩 30%。
总结：停车、广告、房租、设施四类。
巨大部分小区这四块钱一毛钱也不给业主，全归恒大物业、泰禾物业以及背后股东分而食之。
你有业委会就能赢，就动了他们的蛋糕，你没有业委会这笔钱物业就可以白用，谁来告也不成，在这种情况下，不让业委会成立就具备在群里找徐律师咨询的价值：他们当然知道自己一直在偷钱，知道未来会输在法庭上，他们就设法赢在萌芽里。
通过对热心业主污名化，在小区培养自己的势力，能多吃多占的同时，压住业主不让他们组织起来形成反抗，就守住了这一块儿的利益。
3、地域差距明显，业委会生态原始
上海 75 件胜率 88%、浙江 18 件 94%、江苏 28 件 79%、广东 32 件 75%，湖北 11 件仅 36%。
上海为什么最多？上海政府大力推广业委会，上海 90% 以上的小区都有业委会，加上业委会胜诉之后会发公众号，导致这个小圈子互相非常知道这个案子能赢，所以告的就更频繁（打了全国案例的 1/4）
公共收益问题，表面上看涉及到绝大多数普通人，就是 14 亿人口人均 42 平米的存量房时代，几乎人人都是业主，被物业开发商侵占收益。
但是业委会本身非常稀缺，所以是个极其小众的圈子，我个人感觉，这个圈子可能比写女同的作者数量还少、圈子还小。以至于互相经常进行交流、学习。
但是由于大部分业委会都是个人用爱发电，所以错误思想特别容易传播，这个小圈子拉的群里发的内容，80% 都是错的。
而且这个圈子还是一个大爷大妈圈子：用爱发电的业委会主任，平均年龄可能不低于 50 岁，年轻人极少。
很多 80 后业委会成员，在我们这边算是老登，放到业委会圈子里常常是跟班。
业委会的生态，最好的形容，就是史前人类的诞生 —— 原始、随机、无序、偶然。
他需要具备多个生态位：
1、恰到好处的压迫，开发商物业必须很坏，否则勤劳朴实的中国业主是不会反抗的；
2、热心、公益、正直的英雄，或者通达、自私、果断的奸雄，二者必须其一，就是小区要么出个刘备，要么出个曹操；
3、要有一个铁杆团队，要么有一群张飞、关羽，要么有一群夏侯惇、夏侯渊。光靠一个人不可能扫楼凑够 2/3 的选票；
4、一个小区还不能同时有多个英雄跳出来，否则会变成真三国杀 —— 主公、忠臣、反贼、内奸，互相猜身份。
这里我要吐槽一句，一个小区业主与业主之间的恨，远超过业主与开发商、物业之间的恨。
中国业主群体有个特点，外斗人均孬种、内斗人均无双，自己打自己人的时候，战斗力又强，下手又狠。
4、街道不起好作用
小区业委会问题，背后是有一个县官现管，就是街道小区办，加上下面的居委会。
一个小区在正常情况下，物业只要不太欺负人，物业费一开始定高一些，小区会很多年风平浪静。
纠纷比较多的小区，在社区层面是一个大坑：110、12345 大户。
我们可以说，国家大部分小区、社区都是好小区、好社区，架不住这里头因为利益繁杂、历史悠久，所以有不小的概率，会出现一笔钱四个人分。
这就包括物业费、供暖费、公共收益、大修费。
我们国有企业买个煤会有这问题，同理，小区用一群业主的钱买个弯管一样会有类似的问题。
街道在业委会的成立过程中，是一个实打实的裁判员，由于立法不够完善，导致街道的操作空间异常的大。
筹备组的程序被街道控制：默认社区街道是筹备组组长，很多业委会在筹备组阶段就各种失败。
筹备组成员和业委会成员又被他们插一手，既可以随时安排内奸卧底摘果子，又可以有针对性的筛掉业主里面的核心成员，比如我把你小区的刘备、曹操直接拿掉，理由是这人不够五讲四美、不是党员、不及时交物业费、家里有违建。
今天咱们选个业委会，对业主个人履历的要求，甚至比考公当公检法还高。
民法典的法条讲：地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
而实务中他们干的是审批和撤销 —— 他可以明确的给你讲，你业主大会是不给你备案的，他也可以直接出个文件，撤销你已经 2/3 投票通过的业主大会公约，理由是他认为不合法。
我们的行政法说，法无授权不可为，但是业委会面对的是可以随便定义、解释法律规定的相关领导。
今天全国有人均 42 平米面积，这个面积不是地毯面积、使用面积，是建筑面积，也就意味着，人均至少有 4~8 平米公摊 —— 现代钢混结构的得房率 80% 左右。
那为什么全国公开的案例，算上一审、二审，返还公共收益的案子库里只有几百个？
作为对比，库里物业服务合同纠纷 400 多万件，占收录民事判决的 3%。每年 4000 万件民事诉讼，3% 大概相当于全国一年 120 万件物业服务合同纠纷。
就是物业告你几万次，你才能有效反击一次。
5、为什么公共收益是业主对物业唯一的有效反击？
在每年 120 万物业 vs 业主的案子里，物业的胜诉率更加惊人，就是基本上相当于刑事业务领域的公诉人对被告人，99.99% 胜诉。
物业的胜诉率大概也是这个效率，网上传播的你可以抓他没有招标所以合同无效，你这样抗辩你就赢了，大多数都是不具有统计学层面的可行性，纯吃了官司上了法庭之后，比直接认输强所以找点话说。
极少数的情况下，法院会给物业费打个 7 折，法官的思维是，如果我给他七折，这个地方的其他物业就不会排队来立案了，这样我一年的案件数就能砍下去。
没想到吧。
反过来，业主要想赢物业，除了业委会还是业委会，有了业委会，打的还是返还公共收益，以及对开发商维修公区，前者以物业为被告，后者以开发商为被告。
在司法审判中，业主有效的赢物业，除了公共收益案之外，还有几种情形，一个是在房屋质量案件（例如漏水、反水）人身侵害案件（外墙脱落造成人身财产损失），可以把物业当被告容易告赢，而单纯因为物业公司收钱不干活的案子，需要一个关键的证据，是法院指定评估机构对物业服务进行评估，这个评估在司法实践中由于极其冷门而容易被法院直接不批 —— 理由是库里没有能做这个评估的司法鉴定机构 —— 这就导致这类案子比返还公共收益的难度更高。
从宏观层面，包干制物业收了大伙儿的钱，四个人分甚至四十个人分，就是钱一部分在小区，一部分拿去分了，这是我们社会层面的通病，当下社会几乎所有类似的钱都是一大堆人参与分配，唯独出钱的人一头雾水。
有人可能会反对，物业是商业企业，不是义务劳动，给物业的钱物业凭什么不能赚？赚钱当然是可以的，之所以上面的业委会大头是部分支持，原理就是法院要扣除物业合理的管理费用，问题就在于，我国的物业是捆绑销售，所以物业服务合同也没有办法让业主去提要求，物业服务合同属于纯收钱合同。
他默认约定包干制而不是酬金制，就是避免锁死自己的收益上限，你给他 100 块钱去买个辣条，你说你可以留 10 块钱做报酬，买 90 块钱的辣条，这是酬金制，你说你想买几包都行，剩下的归你，这是包干制。你想想看，如果你真的跟小朋友说，给他 100 块钱，让他买辣条剩下的归他，那小朋友买一包辣条赚 98 块钱零花，还是买十包辣条留 80 块钱零花，还是买 50 包辣条自己一分钱不要？
如果咱们当爹的真想给孩子钱，自然是包干制，反之如果人家买辣条的才是爹，咱们才是孙子，那自然也是默认包干制。买房的时候人家给你定包干制的时候，人家就没打算把钱花在小区，我不知道这一点大家同意还是反对。
这些莫名其妙被分出去的钱，要想收回来，去掉那些偶然事件之后，你会发现实际上只有一条路跑的通：
不是你在群里骂物业，不是你欠缴物业费，不是你下载模版去应诉，不是你去否定物业服务合同效力，不是你去打赢什么业主知情权，不是你查了物业的账，不是你把物业费评估了，其实你对物业的不满，版本只有唯一答案，全场真题唯一解：你开业主大会，你换物业重新签合同，你和老物业算旧账，那公共收益返还的诉讼，就是你能和物业算旧账的唯一途径，也只是填平，没有违约金滞纳金，偷你多少钱还回来而已。
物业赢咱几百万次容易，咱赢物业一次都难。
