据 " 浙江新闻 " 消息，10 月 15 日，杭州市住保房管局、市规划资源局、市建委、浙江金融监管局联合发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见（试行）》（以下简称《实施意见》），从加强商品住房预售管理、有序推进商品住房现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理、支持项目分期开发、实施分阶段竣工备案等方面完善商品住房销售制度。
杭州奥体中心体育游泳馆（左）与杭州奥体中心体育场（右）（2023 年 4 月 26 日摄，无人机照片）。图源：新华社
《实施意见》明确商品住房项目新老政策划定时间节点。2026 年 8 月 28 日（含）前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等仍按原规定执行。2026 年 8 月 28 日（含）前已取得（含正在出让）国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，原则上按新取得土地项目执行预售管理。经所在区、县（市）人民政府评估风险后确保能按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市房产行政主管部门备案后，2027 年底前可按原有预售条件申请预售。2026 年 8 月 28 日后发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，预售资金监管按新取得土地项目执行。2026 年 8 月 28 日（含）前，已取得国有建设用地使用权的房地产历史遗留问题项目，经所在区、县（市）人民政府评估风险后确保能按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市房产行政主管部门备案后，2028 年底前可按原有预售条件申请预售。
《实施意见》要求加强商品住房预售资金监管。市、区两级房产行政主管部门履行商品住房预售资金监管职责，承担辖区内的商品住房预售资金监管具体工作。2026 年 8 月 28 日后发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，实行预售的，购房人支付的定金、首付款、个人住房贷款、分期或一次性购房款等购房资金，应全部存入房产行政主管部门下属机构开设的资金监管账户。商品住房项目竣工验收、水电气等配套设施具备交付条件后，解除资金监管。
《实施意见》明确推进商品住房现房销售。2026 年 8 月 28 日（含）前已取得国有建设用地使用权的商品住房项目，实行现房销售的，仍按项目竣工备案节点实行现房销售备案。2026 年 8 月 28 日后取得国有建设用地使用权的商品住房项目，实行现房销售的，房地产开发企业应按照有关要求，完成项目竣工备案、具备交付条件后，将现房销售方案、具备交付条件有关证明报市、区两级房产行政主管部门备案。鼓励房地产开发企业在完成房屋首次登记后，申请现房销售。完成房屋首次登记后申请现房销售的项目，应提供不动产登记证明。房地产开发企业应按现房销售方案进行销售，所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等限制交易情形。经房地产开发企业与抵押权人约定，同意销售抵押房屋的，在办理现房销售备案证时应提交抵押权人同意销售的证明文件。房地产开发企业应公示房屋抵押状况，并在与购房人签订相关认购协议时，明确房屋抵押状况和承诺抵押注销期限，注销房屋及建设用地使用权抵押后方可完成合同备案手续。
《实施意见》明确推行现房销售定金制。实行现房销售的商品住房项目，在取得建筑工程施工许可证后，房地产开发企业制定定金销售方案并报房产行政主管部门备案后，方可与购房人签订购房定金合同，定金金额不超过商品住房总价款的 5%。购房人支付的定金，应全部存入资金监管账户。房屋具备交付条件后，解除定金监管。推行使用商品住房购房定金合同统一示范文本，加强定金合同管理。有关定金合同管理和定金监管细则另行制定。
《实施意见》明确推行主办银行制度。2026 年 8 月 28 日后签订开发贷款合同的商品住房项目，贷款银行单独提供开发贷款的，贷款银行为主办银行；贷款银行组建银团提供贷款的，银团贷款牵头银行为主办银行。开发企业在主办银行开设资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入在主办银行开立的资金账户管理。房产行政主管部门下属机构在主办银行开设资金监管账户，用于存放监管项目预售资金和现房销售定金。
《实施意见》要求规范个人按揭贷款发放。2026 年 8 月 28 日后取得预售许可证的商品住房项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金应当通过受托支付方式支付至预售资金监管账户。
《实施意见》要求合理确定开发贷款期限。贷款银行应根据项目建设进度合理确定投放节点和投放额度，分批发放开发贷款，贷款资金应通过在主办银行开立的资金账户受托支付至项目公司交易对象的账户，全部用于项目建设。对实行现房销售和预售的项目，按照市场化原则满足项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。2026 年 8 月 28 日（含）前已签订开发贷款合同，2026 年 8 月 28 日后取得预售许可证的商品住房项目，支持贷款银行根据项目建设周期合理延长贷款期限，综合考虑销售方式、还款来源等调整还款计划。
《实施意见》明确优化土地款缴纳期限。2026 年 8 月 28 日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳，首付款在出让合同签订之日起 30 个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的 50%，余款可延长至出让合同签订后 2 年内缴清，不计利息。
《实施意见》提出探索开展按分户土地使用权集合办理开发贷款抵押登记。房地产项目开发公司以土地使用权抵押申请开发贷款的，按套设定国有建设用地使用权益，编制不动产单元代码，办理抵押登记。
《实施意见》明确支持项目分期开发。2026 年 8 月 28 日后发布出让公告的商品住宅用地，支持分期办理建设工程规划许可、建筑工程施工许可、商品房预售许可和竣工验收备案。房地产开发企业在申报项目规划方案时应明确分期开发计划、开发范围、建设规模和配套设施等内容，并完成项目备案。分期开发应当优先安排基础设施和公共服务设施建设，满足道路、供水、电力、燃气、通信、消防等市政公用服务设施接入条件，确保分期工程交付后具备完整使用功能。实行分期开发的项目，取得建设工程规划许可后，可预编不动产登记单元号，办理房地预登记证明，凭预登记证明分期分栋办理已缴清土地出让金部分的商品住房销售手续。
《实施意见》提出实施分阶段竣工备案。优化全装修商品住房项目竣工备案管理，可按毛坯、室内装修两个建设阶段办理竣工备案手续。
《实施意见》自发布之日起执行。此前所发文件相关内容与《实施意见》不一致的，按《实施意见》规定执行。
来源 | 杭州市住房保障和房产管理局微信公众号
