828 新政之后，北京住宅用地市场成交量急剧下滑，至今只成交了 3 宗住宅地块。10 月份更是即将迎来零成交。
房企拿地热度下降之后，全年土地市场趋冷几成定局。根据公开信息，2026 年前 10 个月，北京宅地成交总规划建面约 239.1 万㎡，同比降幅 16.3%，比去年同期少了约 46 万㎡。
一边是土地市场成交量持续下滑，一边是住宅市场成交量回升。据京楼销售排行榜的数据，1-9 月，北京市商品住宅成交 29179 套，成交面积 355.64 万㎡，分别同比增长 10.96%、6.28%。
北京市统计局口径下的增幅更高：1-8 月，全市住宅销售面积 489.5 万平方米，增长 12.5%。
同期二手房市场的成交也回暖了。今年前 9 个月，北京二手住宅累计网签约 13.7 万套，同比增长 5.1%，创下近五年以来的新高。市场需求持续释放。
一减一增产生的剪刀差，叠加 " 封顶预售、优先现房销售 " 政策落地带来的新增供应延迟，2027 年北京市场或将出现结构性的新房荒。
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土地供应一直在下降
过去三年，北京住宅用地成交量一直在下降。
2023 年：住宅用地成交 61 宗，总建筑面积约 581.2 万㎡；
2024 年：成交宗数直接下降到 41 宗，总建筑面积 470.38 万㎡，降幅 19.07%；
2025 年：成交面积再次大幅下降，总规划建筑面积 359.07 万㎡，降幅 23.66%；
2026 年：前 10 个月共成交 36 宗宅地，总规划建筑面积为约 239.1 万㎡，同比又缩减了 16.3%。
供地缺口主要出现在上半年。1-6 月，北京成交住宅用地 21 宗，规划建面约 121.97 万㎡，同比大幅下滑 48%。7 月、8 月，宅地市场伺机增加供给，两月共成交宅地 12 宗，房企得到补仓。
但 828 新政成为转折点。新房的游戏规则改变，现房销售使得项目回款周期拉长 1-2 年，资金占用峰值约为预售模式的 2-3 倍。新政还要求购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金全部存入监管账户，且要等到项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后才解除监管。
据中指研究院统计，预售（以及现房定金）资金全额、全过程监管之后，钱 " 进得去、出不来 " 成为企业最大的焦虑。项目开发公司制使得集团资金调剂受限，倒逼项目层面独立现金流管理。房企需要重新算账，出手拿地意愿不足。
近期接连喊停了三宗土拍后，上周五，北京发布 2026 年第十二轮商品住宅拟供地清单，只有 3 宗地块，合计总规划建筑规模仅 14.35 万㎡，平均每块地不到 5 万㎡。目前唯一在挂牌出让的昌平区歇甲庄村 CP02-0704-0049、0077-01、0073 地块，现场竞拍日期在 11 月初。
上述四块宅地总规划建面合计只有约 24.4 万㎡，而今年前 10 月成交宅地的总建面比去年同期少了约 46 万㎡。" 优先现房销售 " 新规之后，房企拿地的资金压力更大，在土地市场必然更加谨慎，年底突击补量已不现实。
今年宅地成交量继续大幅下降基本已成定局，全年成交量有可能不足 300 万㎡（总规划建面），刷新 20 年来新低。
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供应出现缺口
2026 年的宅地成交对应着 2027 年的新房供给。但按照北京 "828 新政 " 细则，8 月 28 日之后成交的地块，须按 " 封顶预售 " 或 " 现房销售 " 的新节点入市，新房入市时间整体后移一年以上，要等到封顶甚至竣工之后才能销售，供需时间差被成倍拉大。
这意味着，今年 8 月之后成交的地块，大概率要等到 2028 年才能形成有效的新房供应。2027 年市场上的全新盘，只有今年前 8 个月成交的约 200 万㎡，并且还要再去掉今年已经消耗的存量部分。
在需求端，按照北京市统计局的官方口径，2023 年 -2025 年，北京每年的商品住宅年均成交规模稳定在 700 万㎡以上（748.69 万㎡、785.7 万㎡、724 万㎡）。也就是说，每年市场需要消化约 700 万㎡的新房货源，约相当于 2025 年和 2026 年两年宅地成交量的总和。
但 2026 年宅地成交总量大幅缩减，只能形成约 200 万㎡有效供给，加上 2025 年顺销项目房源，与约 700 万㎡需求之间依然有比较大的落差，这个缺口也难以在短期内被完全填补。
北京新房即将迎来市场下行以来首次不够卖了。预计 2027 年下半年北京新房供给将出现明显断档。
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一边不够卖，另一边卖不掉
虽然北京市场供需面临转折，但是新房稀缺度的分布并不均匀。
北京的新房，被两条线切开：
一条是时间线，分开四代宅和非四代宅。据统计，目前北京新房整体存量约 7 万套左右，其中约 1 万套是第四代宅，约 6 万套是第四代宅政策出台之前的历史库存。历史库存中，有约一半已经变成未签约现房，仍难以快速去化。
而且，市场上即将再出现一次产品力的大规模跃升。10 月 12 日，北京市规自委发布《关于本市住宅公共空间品质提升的意见（试行）》，抬板住宅会成为未来会逐步普及的新产品。历史库存与新项目的产品代际差将会继续拉大，旧产品的价值再度打折。
另一条线是区域分布线。据中指研究院统计，截至 2026 年年中，北京全市新房去化周期约 18.3 个月。但库存结构分化显著：远郊板块库存占比偏高，去化周期普遍超过 30 个月；城六区和近郊改善板块的可售房源快速消耗，优质板块去化周期已经缩短至 12 个月以内，率先进入供给偏紧区间。
这种分化意味着，未来可能出现的 " 新房荒 " 不会是全域性的，供给不足只会发生在城市核心区和近郊改善区域的新盘、新产品。之前难卖的老项目，除非打折到有绝对性价比，否则依然难去化。
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新房供应集中在少数房企
土地供应的收缩，叠加行业集中度的持续提升，使得未来北京新房供应的 " 控盘权 " 越来越集中于少数头部企业手中。
根据公开数据统计，2026 年 1-9 月成交的 36 宗宅地中，被中海、招商、华润、中建、金茂、绿城、未来科学城、保利这 8 家企业拿走的超过一半。且这些企业拿到的多数是核心位置的优质地块。
这意味着，当未来新房供应收缩时，市场上可售的优质房源将高度集中在少数几家房企手中。这些企业凭借早期获取的核心地块储备，将在未来 2 至 3 年的新房市场中占据主导地位。
土地市场的流向越来越集中，现金流也会通过新项目向头部企业聚拢。2025 年，北京新房商品住宅销售金额 TOP20 企业抢占约 77% 的市场份额，同比增加 4.4 个百分点；TOP10 企业抢占约六成市场份额。进入 2026 年，集中趋势进一步强化。1-9 月份，在北京房企排行 TOP20 中，中海、北京城建、华润、中建智地、招商蛇口 5 家企业的权益销售额是后 15 家企业总和的 1.26 倍。
828 新政之后，新房的游戏规则改变，现房销售使得项目回款周期拉长 1-2 年，资金占用峰值约为预售模式的 2-3 倍。这些项目储备多、资金实力强的房企会在新一轮竞争中占据先发优势，而中小房企则面临更大的资金链压力，拿地意愿和能力进一步收缩。
对于市场来说，未来面临的不仅是核心区域优质项目的供需缺口问题，市场供应节奏也将更多取决于头部企业的推盘策略。
土地供应连续四年缩减、核心区库存加速去化、头部企业控盘能力增强，三股力量叠加，2027 年北京核心区域出现阶段性新房供应紧张的可能性正在上升。
