财联社 9 月 23 日讯（编辑 李响 实习生 王翊帆）9 月 22 日，新城控股集团股份有限公司（简称新城控股，601155.SH）完成 2026 年第一期公司债的票面利率询价与确认，合计发行规模 4 亿元。最终品种一 "26 新集 01" 票面利率 6.44%，品种二 "26 新集 02" 作为无增信支持的品种，原定询价区间为 4.00% — 5.00%，不过在发行前一日票面利率大幅上调，最终以区间上限 7.80% 定价。
这是 8 月 28 日资本市场支持房地产发展新政落地后，民营房企公开市场发债的最新案例。进入 9 月，房企融资端呈现央国企主导发行、优质民企突围、融资成本分层加剧的特征，
业内人士认为，新政引导下，行业融资底层逻辑正从依赖主体信用，向基于项目信用的新模式系统性切换。
房企融资逻辑迎重构
新城控股此次发债，建立在 8 月底以来房地产融资政策密集调整的背景下。8 月 28 日，中国证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》（下称意见），明确提出 " 改革房地产开发融资方式，推动从依赖主体信用向基于项目情况转变，一视同仁满足不同所有制房地产开发企业合理融资需求 "。
公开资料显示，此次新城控股合计发行规模 4 亿元的两只债券品种，品种一 "26 新集 01" 发行规模 3 亿元，由新城控股集团另一家子公司贵港恒悦商业管理有限公司提供担保，发行利率为 6.44%，品种二 "26 新集 02" 作为无增信支持的品种，发行规模 1 亿元，发行利率达到 7.80% 的询价区间上限。
新城控股此前披露的 2026 年中期财务数据显示，截至 6 月 30 日，公司营业收入 176.44 亿元，同比下降 20.16%；归属于股东的净利润 8.49 亿元，同比下降 5.15%；扣非净利润 8.86 亿元，同比下降 6.42%；经营活动产生的现金流量净额 8.24 亿元，同比增长 188.42%；总资产 2576.76 亿元，较 2025 年末下降 3.00%；归属于股东的净资产 624.76 亿元，较 2025 年末增长 1.43%。
中诚信国际认为，受房地产市场下行影响，公司商品房销售回款延续下滑趋势，但融资渠道有所改善，新城控股商业运营情况良好，为其提供了的稳定租金收入和融资支持，后续仍需持续关注其资金平衡情况。
9 月央国企房企主导融资，优质民企分化突围
国家统计局 9 月 15 日发布的数据显示，1 — 8 月全国房地产开发投资 47979 亿元，同比下降 19.9%，房屋新开工面积 29894 万平方米，下降 24.8%。销售端方面，新建商品房销售面积 49880 万平方米，同比下降 12.1%，销售额 47470 亿元，下降 13.0%。资金端方面，1 — 8 月房地产开发企业到位资金 50893 亿元，同比下降 21.0%。
在业内人士看来，开发投资、新开工面积、到位资金三项指标的降幅均在扩大，而正是在这一背景下，8 · 28 新政将融资锚点从房企主体信用转向项目信用，其意图不仅在于短期纾困，更在于以项目质量为核心重建融资秩序。
值得注意的是，进入 9 月，房企融资动作密集落地，但主体分化特征进一步凸显。
据中指研究院监测，仅 9 月 14 日至 20 日一周内，品牌房企即完成 3 笔融资，合计金额 58 亿元。其中 9 月 14 日，深交所受理中海企业发展集团 200 亿元小公募公司债申请，系 8 月 28 日新政后首单房企小公募债，其中 93 亿元拟投向北京、上海、杭州 5 个商品房项目，占募集规模 46.5%；9 月 15 日，龙湖集团 27.3 亿元公司债获上交所受理，且不设任何增信措施，由中诚信国际给予发行人主体 AAA 评级，为 8 · 28 新政后唯一获受理的民营房企发债申请；9 月 17 日，保利置业附属公司获证监会批准公开发行不超过 98.26 亿元公司债；9 月 18 日，信达地产公告拟申报发行不超过 200 亿元债务类融资产品。
从当前发行格局来看，央国企仍是房企公开市场发债的绝对主力，融资渠道顺畅、成本可控；民营房企中仅头部优质主体能够维持常态化融资，腰部民企的融资成本与头部主体差距持续拉大，新城控股本次 7.8% 的票息水平，正是民企融资分层的直观体现。
克而瑞研究中心认为，《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》出台下，融资从集团走向项目，真正受益的是 " 强资产负债表 + 强项目执行力 " 者，央企与地方国企凭自有资金充沛仍可支撑长周期资金占用，但优势来源从 " 集团担保 " 转为 " 资本厚度 + 单项目能力 "，深耕地方的优质民企有可能凭真实项目现金流获得 " 信用平权 "，但需满足母公司财务干净、项目位于强需求城市、自有资金充足三大条件。
对于本轮融资逻辑转变的行业影响，天风证券政策研究院联席院长兼房地产首席分析师李蓉指出，从资本市场影响来看，政策短期能够有效修复地产板块风险偏好，修复房企股债市场融资预期。
