有没有想过
为什么现房销售政策出现在 2026 年
不是 2025 年
也不是 2027 年
偏偏就在 2026 年
这是为什么
这个时间点本质上是对一手房的态度发生了根本性的逆转
关于 828 政策，我朋友问我：
这个政策里面条款对老百姓来说都是利好，对于开发商来说都是利空
为什么是这样的政策
我想这可能是很多人的疑问
行业政策几乎每年都会出台不少，但是如此大刀阔斧波澜壮阔的政策实属罕见
为什么今年出台了 828 现房销售的政策
我想了一下回答他：
因为 2026 年的十年前是 2016 年
2016 年房地产发展历史上也同样出台了两个大政策
一个叫房住不炒，一个叫租售并举
一晃眼已经十年过去了
不知道各位还记得吗
说实话在 2016 年提出房住不炒和租售并举的时候，行业内几乎没有人在乎
因为那时房地产正在经历高光时刻
2015 年的 330 政策直接将楼市冲到顶峰
几乎每一个出租车司机都会和你讨论到底买哪里赚钱更多
所以那个时候的政策，很多人都觉得只是口号
只是拿出来说说而已
包括楼市凭借着肌肉记忆依然高速发展了几年
直到 2021 年冲到顶峰
几乎所有人都已经忘了这两个政策
但是时至今日站在十年后的现在再来回看
不得不说，这两个政策已经成功了
现在的房子确实是不炒了
房价已经好多年没什么大的变动了
现在买房和租房确实得到的权益也非常接近了
更重要的是
房地产行业已经解决了个体与家庭的刚性居住问题
2021 年，全国有 1500 万套住宅的成交
2021 年之前的连续十年全国都有超过 1000 万套的住宅成交
这十年简单的换算都有超过 1 亿套住宅的成交
截至 2026 年，房地产经历了接近 30 年的高速发展
所以我们必须要接受一个残酷现实
此时此刻市场已经几乎没有太多的刚需了
行业的发展已经基本解决了人均住房的问题
这也是为什么我们看到在 2026 年的现在敢这么大刀阔斧的对房地产改革的原因
然后很多人问我这次的政策是不是认真的
我面对这个问题的答案就是：不要有幻想，绝对完全超级必需的认真
以前房地产调控之所以难
因为行业牵扯三个因素
一边是关于百姓居住的民生，一边是带动城市发展的建设，然后才是行业和产业的发展
所以很多时候为什么不敢彻底调控
一边是老百姓需要住房，一边是城市也要发展建设
这也是为什么很多人都说调控和真实发生会有偏离
但是现在今时不同往日
因为楼市最关键的两个因素其实已经完成了
大家都已经完成了刚需的满足
哪怕没满足现在租房也非常好，甚至可以说更好
而且城市发展也从城镇化到现在的城市更新，从大刀阔斧到现在的城市微雕
这两个趋势的变化也在说着
房地产行业最大的使命已经完成了
那么坦白讲
行业本身的被需要程度其实已经没那么重要
这是这次政策有定力有决心而且一定会坚定不移执行下去的原因
那关于未来一手房的趋势，其实之前有过一个推送
包括行业内很多人都会聊，整个一手房的供应量会越来越少
大部分人的理解和判断都是觉得：因为政策出台了，现房销售难了，因为准入门槛高了，所以一手房供应量开始少了
但是今天我想提另外一个角度
很多人觉得是因为出台政策所以一手房供应少了
但是有没有可能就是
未来整个一手房必须要压缩供应，所以才在这个时候开始出台政策
首先是二手的崛起势不可挡
今年上半年行业第一次二手成交比重超过 50%，未来将永远超过 50%
与此同时国家统计局发布 2026 年 8 月宏观数据也第一次出现了二手房交易网签面积
这都代表着从现在开始到以后，二手就是主流
另外一手房的供需在短时间内极度压缩是行业发展的必然
这件事在美国和日本都已经充分展现
在日本 1.2 亿人口，现在一年一手房的去化差不多 20 万套左右
美国 3.4 亿人口一年去化 75 万套左右
按照人口基数转换，未来咱们全国一年一手房销售套数理性来说
差不多是 300 万套左右，就够了
现在一年全国还有 800 万套的成交
所以我觉得这远不是底部，整个一手的成交量还会持续的下探
这和政策无关
这和行业发展趋势有关
与此同时这件事其实已经在上海开始慢慢出现了
不知道各位注意到没有，上海一手房供应量的下滑已经很明显了
在很长一段时间上海的一手二手都保持在一个大概范围
一手每年卖个 10 万套，二手每年卖个 25 万套，互相之间 1:2.5 的关系
但是现在上海的一手房供应套数是多少知道么
2025 年大约是 4 万套，今年上半年只有 1.4 万套
整个供应量在主动下滑
如果什么时候上海的一手房一年只有不到 1 万套的供应量，大家千万不要惊讶
我觉得这也符合行业发展的趋势
一手房的供应量必须要下滑的原因也在于
只有降低一手的供应才能保二手房价
各位记住这个判断
现在上海的二手房价还没筑底，一个很重要的驱动力就是：一手又便宜又好
有一手房作为参考
一个理性客户此时当然选择一手房
最近上海的一个郊区一手房一直在触发积分
就是因为他又便宜又好
这背后的代价就是周边的二手房直接卖不掉了
所以二手想要获得竞争力，必须要通过持续不断的提供性价比
但是如果强行把一手的价格推高这件事也很难
因为现在一手房的供应量还是比较大
特别是郊区的新房供应，现在体系已经非常脆弱
所以整个楼市生态当下的趋势就是
第一
不论是行业发展还是现房政策导致的准入门槛提升，一手房的供应量变少成为必然
第二
当一手房供应减少，少到成为房地产行业的小众赛道
那么市场的注意力基本都集中在二手房
那么二手房少了一个竞争对手，整个价格箱体才开始稳固
第三
也因为一手房的占比开始下滑，所以一手房的定价可以相对独立
不论多高的价格都不会突兀也不影响行业基本面格局
所以最后
整个楼市的格局就是
整个市场一手房成交占比下滑到 10%-20% 左右
市场需求主力都集中在二手房
二手价格稳定市场化流通，每年的成交量也开始稳定
一手房因为小众因为垂直，不再成为舆论的关注焦点
从而实现定价自由
产品力可以充分释放，成为终极改善人群的具象选择
也是因为这样的沙盘推演，才是现在可以大刀阔斧推进现房销售的目的
现房销售本质上就是为了逼出最好的产品力
从政策维度也在期待更好的产品出现
所以从这个角度上来说
一手房变得小众和垂直是必然，一手房价变高也是必然
只是那个时候舆论可能没那么在乎了
毕竟性价比高的二手房有的是
所以理解了这一点，各位就知道，一手房未来的生存之道有且只有一条
就是彻底要和二手房不同
完完全全的不同
如果还指望用同质化 + 性价比的方式来面对一手房，那么被淘汰也成了必然
一手房的品质区隔化基本上有几条路径
1、非标
也就是单盘主义
现在已经不流行也不能做产品线了，标准化非常危险，哪怕是高端标准化
2、从居住性到使用性的转变
过去的二手房大多都在室内发力，因为都在强调房间的居住性
现在一手要做的是完成社区可被使用感，这也是做配套做服务做社群的根本
3、单盘后链路的开发
比如物业、比如社群、比如资源整合 …… 房产既是居住又是家庭资产
但是房产的另一个身份被唤醒：社会身份的象征
未来关于后链路创造的身份荣誉感也将成为房产品质的重要维度
4、承接商业世界的品质
现房模式下，房子就是商品
沿袭更多的商业化规则也能出挑于市场
比如一手交钱一手交货，比如所见即所得，比如七天无理由退款 ……
这些在消费品世界经常出现但是房地产行业过去不曾有的观点
也能成为差异化的标志
当然如果各位还比较模糊，不如来看看我们刚刚入围的单盘主义项目评选过程
全国各地的绩优项目已经在用实践来充分表态
这些变化必然会出现
也一定会出现
本质上也是因为一手房供应量被压缩之后，地方政府也开始了企业遴选
未来地价可能不会太贵
但是一定要求企业能够做出品质
因为一手房最好的归宿，这个赛道的终局其实就一句话：用产品力实现溢价的方式将被充分包容
让企业做一两个项目就能够赚到钱，这才是行业以及企业最好的未来
这是一个凭本事赚钱的年代了
不论是企业还是个体都是如此
各位准备好了吗
