8 月 26 日晚间，新城控股披露 2026 年半年度财报。
这份财报既是一家老牌民营房企穿越行业寒冬的转型注脚，也袒露了高周转模式退潮后难以卸下的历史包袱。
最具标志性的变化发生在收入结构端。
2026 年一季度，新城控股商业运营营收达 35.45 亿元，首次在单季规模上超越房产开发。整个上半年，新城控股商业运营总收入 71.12 亿元，同比增长 2.42%，而同期的房产开发销售金额 63.57 亿元。
财务数据超越的背后，是战略定位的的实质性切换——新城控股正从依赖高周转的房产开发商，转向以商业运营为核心能力的资产运营平台。
正是得益于这一转变，新城控股盈利能力也得到改善。
2026 年上半年，新城控股物业出租及管理毛利率达到 71.15%，占公司总毛利率的 79.90%。高毛利商业板块扩张、低毛利开发业务收缩，二者叠加推动公司整体毛利率由上年同期的 26.85% 升至 33.10%。
新城控股的利润质量也相当不错。
2026 年上半年，新城控股的净现比为 0.97，接近于 1，也就是说其利润基本都转化成了现金。而且上半年的 capex 资本开支较小，自由现金流达到 7.85 亿元。
赚了利润又赚钱的新城控股，流动性得到进一步改善——现金对短期债务覆盖率升至 0.5 倍，应付账款同比下降 10.51% 至 323.11 亿元，资产负债率由上年同期的 72.01% 降至 69.73%。
不过，其仍面临较重的短期偿债压力。
截至 2026 年 6 月末，新城控股的货币资金 75.84 亿元，短期债务 111.83 亿元（其中短期借款 1.21 亿元，一年内到期的非流动性负债 102.86 亿元），现金短债比为 0.68 倍。
而在融资端，2026 年上半年，新城控股筹资活动现金流净额为 - 6.47 亿元，延续了 2025 年全年 -46.22 亿元的净流出状态。当前融资环境下，新城控股仍需依赖外部增信机构背书才能在公开市场融资，独立融资能力有待修复。
新城控股房产开发业务积蓄的包袱也难以回避。
2026 年上半年，新城控股房地产物业销售收入 105.64 亿元，较上年同期下降了 30.35%。结转规模来看，期内新城控股房地产项目可租售面积 9574.67 万平方米，本年转结面积 192.9 万平方米，累计转结面积 5291.4 万平方米。
可见新城控股房产开发去化进度的艰难。
而房产开发的成本结构中包含大量的固定成本，如固定资产折旧以及部分刚性财务费用，当销售收入持续收缩时，这些固定成本无法在更庞大的营收基数上进行有效摊销，从而不可避免地拖累了资产收益率。
再来看利润，2026 年上半年新城控股利润总额达 13.69 亿元，同比增长 4.67%；但归母净利润却同比下降 5.15% 至 8.49 亿元，扣非净利润同比下降 6.42% 至 8.86 亿元。
税前利润增长，股东所得反而缩水，症结在于所得税费用的大幅攀升。
数据显示，上半年新城控股所得税费用达 5.44 亿元，同比增长 30.34%。进一步拆解，推高所得税费的关键推手是递延所得税费用，报告期内发生额为 4.36 亿元，而上年同期为 -1.34 亿元。
从构成看，4.36 亿元递延所得税费用几乎全部来自递延所得税负债的增加——递延所得税负债从 2025 年末 75.29 亿增至 79.85 亿。该负债虽是由应纳税暂时性差异形成的非现金性负债，但其占全部净资产比例达 10%，仍是不可忽视的负债项目。
