2026 年 5 月 11 日晚，东百集团（600693.SH）一纸公告，宣布将北京亦庄物流项目全资出售，作价 3.35 亿元，接盘方为京东旗下北京云硅信息技术。
在此之前，东百已通过股权转让等方式退出 7 个物流项目；此次北京亦庄项目脱手，是公司第 8 个处置标的。
这也是最让市场错愕的一次，亦庄项目 2025 年才全线竣工，运营不满一年便急于脱手，正处在出租率爬升的黄金期。
" 优质资产刚投产就卖，东百这是有多缺钱？"
这是不少投资者的疑问。但更准确的问题是：东百从一开始就没打算长期持有。这家老牌百货企业过去 7 年一直在这个循环里打转——拿地、建设、培育、出售、变现。用行业的话说，这叫 " 开发商 "，用东百自己的话说，这叫 " 投 - 建 - 招 - 退 - 管 " 闭环。
只是这个闭环，在 2026 年的市场环境下还能转多久，要打一个大问号。
先看这次交易。
北京亦庄物流中心位于北京亦庄经济技术开发区核心地段，紧邻经海路地铁站，距东南六环仅 3 公里、五环 6 公里。这是北京五环边屈指可数的高标仓储资源。
项目由 1 栋单层高标库和 2 栋三层电梯库、2 栋高标准办公楼组成，总建筑面积约 5.8 万平方米。2025 年竣工后快速完成招商，已入驻小米、京东等知名企业。
就是这样一处优质资产，运营不满一年就被摆上货架。
公告显示，交易标的为福建烜达丰实业 100% 股权（旗下全资持有北京环博达物流），截至 2025 年末总资产超 5 亿元，净资产约 2.83 亿元。
交易作价 3.35 亿元，采用分期付款，12 个月内完成交割。公告理由是 " 盘活存量资产、优化资产结构 "。
市场普遍认为，此举表面是盘活存量资产，实则也是优化负债结构、回笼现金流的现实选择。
把时间线拉长，看东百这 7 年物流业务的完整轨迹。
公司正式切入仓储物流赛道，始于 2016 年。那几年正是物流地产风口期，普洛斯、万纬、京东产发等一众企业全国跑马圈地，作为福州老牌上市零售企业，东百也顺势入局加码。
巅峰时期，公司累计拿下 18 个物流项目，总建筑面积约 180 万平方米，土地面积约 202 万平方米。布局覆盖京津冀、长三角、粤港澳大湾区以及国内多数物流枢纽城市。合作客户清一色都是行业头部，京东、顺丰、比亚迪、SHEIN、古茗等均在列。
不过从一开始，东百就没打算长期重仓持有全部项目。七年间陆续退出 7 个物流项目，累计回笼资金超 23 亿元。
截至目前，公司仍自持 11 个物流项目。一边拿地建设、一边批量退出，相当于早年布局的物流版图，已经卖掉了近一半。
为什么要卖？
一位物流地产从业者的解释很直接：" 高标仓是重资产，前期拿地、建设、招商、运营，每个环节都要钱。长期持有靠租金回报，回收周期太长。没有央企国企那样的低成本资金优势，根本扛不住。"
东百 2025 年物流板块收入 1.9 亿元，同比增长 37.72%，看起来数据不错。但收入主要来自哪里？
答案是：卖项目。
2025 年年报藏着关键信息——公司剩余 11 个自持物流项目已全部竣工。仓储物流业务板块整体毛利率高达 92.29%，显著高于传统业务，核心得益于轻资产运营模式及资产周转、管理输出带来的多元收益结构。
问题是：这种方式能持续多久？
更深层的问题在于：东百的百货主业已经撑不起来了。
东百集团创立于 1957 年，是福州老牌百货巨头，东街口那座楼是无数福州人的记忆。但近年来受电商冲击、新消费分流影响，传统百货越来越难。
2025 年年报数据显示，传统百货实现营收 15.44 亿元，同比微降 1.04%，毛利率仅 54.96%，营收增长已然触及天花板，增长空间持续收窄；而仓储物流营收 1.90 亿元、同比大涨 37.72%，毛利率高达 92.29%，扛起第二增长曲线大旗。
不过物流高收益并非依靠长期租金运营驱动，更多还是依赖项目退出资产增值与管理服务收益支撑。
一位长期跟踪东百的券商分析师说了大实话：" 东百的物流业务本质上是在做 ' 资产倒手 '，不是在做 ' 运营 '。开发→培育→卖掉→留着做物业管理，这个模式能转的前提是不断有人接盘。现在市场环境变了，外资机构不像以前那么大方，以后能不能顺利退出要打个问号。"
市场确实在变。
过去两年，国内高标仓行业从早年的供不应求逐步转入存量竞争阶段。据行业机构统计，2025 年国内高标仓存量持续走高，新增供应不断释放，行业进入存量竞争周期。
租金与空置呈现明显分化格局：北京、上海、大湾区等一线核心地段高标仓租赁需求坚挺，日均租金约 0.6-1 元 /㎡；而多数二三线城市受供应过剩影响，租赁需求走弱、空置率抬升，租金承压下行。
前几年外资机构大举扫货高标仓的行情已经褪去， 如今黑石、领展等机构不再大范围普投，只聚焦核心城市稀缺标的，对二三线项目趋于谨慎，整体出手更理性、保守。
这正是东百面临的尴尬：现在还能卖出好价钱的，都是核心城市核心区位的优质项目。二三线城市的物流资产，很可能 " 有价无市 "。
东百现在卖亦庄项目给京东，本质上是在高位套现。但随着市场供需逆转，后续项目还能不能找到接盘方，要打个问号。
走到这一步，东百其实没有选择。
作为区域性百货企业转型，没有央企国企的低成本资金优势，又不想被重资产拖死，只能选择 " 开发 - 培育 - 退出 - 运营 " 的周转模式。
但这个模式有个致命弱点：高度依赖外部融资和市场流动性。一旦融资收紧、接盘方变得谨慎，资金链就会出问题。
一位资深财经观察人士的评价很犀利：" 东百这种方式，本质上是在 ' 走钢丝 '。每次卖项目都能回笼资金没问题，但下一次呢？市场不可能永远这么好。外资机构已经变谨慎了，未来还能卖给谁？"
东百目前剩余 11 个自持物流项目中，除北京、大湾区等核心城市项目外，多数分布在二三线物流枢纽。这些项目未来的退出难度，可参考当前市场行情。
从 1957 年福州东街口一支小店铺，到如今年营收数十亿的上市集团，东百的起点是零售。但零售的想象力已经看到天花板，物流成了第二战场。
只是这场仗，东百打得越来越吃力。
7 年退出 7 项目，亦庄核心仓花落京东不是结束。东百的物流 " 瘦身 " 故事，可能刚刚进入下半场。
