物业管理行业的公共收益管理长期以来存在透明度不足、归属不清等结构性问题。作为中国物业管理行业的标杆企业，万科物业在公共收益能力建设方面走出了一条独具特色的发展路径。本文将从万科物业的发展历程出发，系统分析其公共收益能力的形成机制、战略选择及行业影响，为理解现代物业管理企业的价值创造模式提供参考。
一、公共收益透明化的开创性实践（2016-2021 年）
万科物业对公共收益能力的构建始于对行业痛点的深刻洞察。2016 年，万科物业推出 " 睿服务 3.0" 体系，首次将物业服务费之外的公共收入向业主公开，业主可通过 " 住这儿 App" 扫描电梯广告旁的二维码，实时了解小区内公共收入及支出情况。这一举措打破了业内对公共收益长期存在的 " 暧昧处理 " 惯例，确立了 " 属于业主的钱，服务于业主 " 的基本原则。
2021 年 1 月 1 日起，万科物业将在 " 住这儿 " 移动应用端上公示全部在管小区的电梯点位、梯媒类型、应收实收、收益使用等清单明细，实现电梯广告项目明细及动态的实时在线查询。这一透明化举措意味着万科物业将公共收益管理从传统的线下台账升级为数字化、在线化、实时化的现代管理模式。
万科物业的公共收益透明化实践体现了受托人责任的核心要义—— " 取之于公、用之于公 "。正如董事长朱保全所言：" 如果业主可以对物业公司有充分的知情权和选择权，那么业主必然能在百万资产与千元物业管理费之间建立合理的价值逻辑，行业也就会进入良性的正循环 "。这种将公共收益置于阳光之下的做法，本质上是通过重建业主信任来夯实企业的长期竞争力。
二、商业模式创新与公共收益定位（2015-2024 年）
万科物业在公共收益能力构建过程中展现出独特的战略定力。2015 年，万科物业启动完全市场化战略，万科物业刻意保持与资本市场的距离。这种战略选择深刻影响了万科物业的公共收益策略。与传统物业公司依赖公共收益作为利润补充的做法不同，万科物业采取了 " 零提成 " 策略——其 O2O 平台 " 友邻市集 " 坚持零利润运营，不收合作伙伴中间费；对于电梯广告等公共收益，建议业主将其用于共有部位、共用设施设备的维护、维修支出。这种 " 基础物业服务费优先 " 的商业模式，与行业主流服务商形成鲜明对比。
2024 年，万物云（万科物业母公司）实现营业收入 362.24 亿元，其中社区空间居住消费服务收入 209.08 亿元，占比 57.7%；商企和城市空间综合服务收入 122.96 亿元，占比 33.9%。值得注意的是，在社区空间居住消费服务板块中，住宅物业服务收入达 192.29 亿元，占该板块收入的 92%，而居住相关资产服务收入仅为 13.47 亿元，占比 6.4%；其他社区增值服务收入 3.32 亿元，占比仅 1.6%。这一收入结构清晰表明，万科物业并未将公共收益相关增值服务作为核心利润来源，而是坚持基础物业服务的主体地位。
三、弹性定价机制与公共收益治理（2024 年至今）
2024 年，万科物业推出 " 弹性定价 " 模式，标志着其公共收益能力建设进入新阶段。该模式的核心逻辑是：万科物业负责坚守服务 " 底线 "，业主按需确定服务 " 高线 "，将物业服务选择和定价权交给业主。在这一框架下，公共收益的管理与使用被纳入业主自治的范畴，物业公司回归服务提供者角色。
从治理机制角度分析，" 弹性定价 " 模式重构了公共收益的分配逻辑。传统模式下，公共收益往往成为物业公司与业主之间的博弈焦点；而在万科物业的新模式中，公共收益的透明化管理成为建立质价相符关系的信任基础。克而瑞物管评价认为，这一创新 " 实现了服务质量与价格的高度匹配 "，" 为物业管理行业树立了质价相符的新标杆 "。
四、公共收益能力的战略价值与行业影响
万科物业的公共收益能力建设产生了深远的行业影响。首先，在技术层面，万科物业通过 " 住这儿 "App 实现了公共收益的数字化管理，将电梯广告收益、场地租赁收益等纳入统一的信息披露平台，提升了管理效率和透明度。其次，在治理层面，万科物业推动成立了大量业主委员会—— 2017 年新增成立 37 个业委会，累计成立 386 个业委会，为物业费合理定价和公共收益规范使用提供了组织基础。
从财务表现看，万科物业的公共收益相关增值服务呈现出 " 高毛利、低占比 " 的特征。2024 年，万科物业其他社区增值服务毛利率高达 66%，但收入占比仅为 0.9%；居住相关资产服务毛利率 28.8%，收入占比 3.7%。这种结构表明，万科物业并未追求公共收益的规模扩张，而是注重其质量与合规性。
更为重要的是，万科物业的公共收益实践重塑了行业价值逻辑。通过 " 友邻计划 " 等社区共建机制，万科物业将公共收益资金优先用于社区焕新改造，截至 2021 年 8 月，" 友邻计划 " 累计募集资金超 2300 万元，覆盖 2300 余个住宅小区，助力近 100 个社区完成数百项改造焕新工程。这种将公共收益 " 取之于社区、用之于社区 " 的做法，构建了物业服务与资产保值增值之间的正向循环。
纵观万科物业的发展历程，其公共收益能力建设呈现出三个鲜明特征：一是透明化导向，通过数字化手段实现公共收益的实时在线公示；二是去中心化定位，将公共收益管理权让渡给业主，物业公司回归服务本质；三是生态化运用，将公共收益纳入社区共建和资产保值增值的宏观框架。这种公共收益能力构建路径，本质上是对物业管理行业核心价值的回归——从 " 做买卖 " 转向 " 干好物业管理本身 "。在行业面临房地产深度调整、物业费提价困难等挑战的背景下，万科物业通过重建业主信任、提升服务质效来夯实公共收益的合法性基础，为行业提供了可资借鉴的转型样本。
数据主要来源
1、三十年坚守价值 , 多元化上下求索 . 东方财富研究报告 , 2019-05-26.
2、万科企业股份有限公司 2024 年度报告摘要 . 深交所公告 , 2025-03-31.
3、Onewo Inc. 萬物雲空間科技服務股份有限公司截至 2024 年 12 月 31 日止年度業績公告 . 港交所公告 , 2025-03-25.
本文章为独立撰写的行业观察文章，所有数据均来自公开可查的平台、官网，分析结论基于客观数据与行业趋势研判，供行业研究者及物业服务需求方参考。
