华润 / 龙湖 / 新城 2025 财报全解析：行业下行周期，商业运营成最大底气！
2025 年，房地产行业仍处于深度调整与模式重构的关键时期，行业发展逻辑深刻重塑，由规模扩张转向质效提升，商业物业开发和运营板块亦是如此。
在以自持为重的商业地产开发商同行中，让我们把目光聚焦于三家头部连锁上市公司：华润置地、龙湖集团和新城控股，目前，经历多年开发及运营经验沉淀，TA 们不仅是国内商业物业领域颇具规模效应的业主方，而且通过长期对商业物业的经营管理筑牢了在行业调整期的安全垫，并打造出企业价值的新增量引擎——轻资产管理输出业务，不断拓宽加厚自身可持续发展的根基。
（下文盘点以公司名称首字母为顺序）
在营购物中心 98 座，2025 年销售额同比增 22.4% 至 2392 亿元
2025 年，华润置地综合收入为 2814.4 亿元，同比增长 0.9%。其中，开发销售业务收入为 2381.6 亿元；经营性不动产收租型业务收入为 254.44 亿元；轻资产管理收费型业务收入为 178.34 亿元。经常性业务收入合计为 432.8 亿元，同比增长 3.7%，占总营业额 15.4%。
2025 年，公司综合毛利率为 21.2%。其中，开发销售型业务毛利率为 15.5%；经营性不动产收租型业务毛利率为 71.8%，同比提升 1.8 个百分点；华润万象生活运营管理效率提升带动毛利率同比提升 2.5 个百分点至 35.5%。
2025 年，公司股东应占溢利为 254.2 亿元；核心净利润为 224.8 亿元，同比下降 11.4%。其中经常性业务核心净利润 116.5 亿元，同比增长 13.1%，核心净利润贡献占比同比增长 11.2 个百分点至 51.8%。
2025 年，华润置地在营不动产（购物中心、写字楼、酒店）收入为 254.4 亿元，同比增长 9.2%，核心净利润 98.7 亿元，同比增长 15.2%。经营性不动产收租型业务已成为公司利润及稳定现金流的核心贡献者。
华润置地自持购物中心 2025 年实现零售额 2392 亿元，同比增长 22.4%，同店增长 12.0%，占社会消费品零售总额 0.5%。其中，重奢零售额占比 36%，非重奢占比 64%。年内新开业购物中心 7 座，截至 2025 年年末，在营购物中心达到98 座，其中 82 个项目零售额位列当地市场前三，购物中心总建筑面积 1242 万平方米，同比增加 8.4%，权益建筑面积 932 万平方米。
2025 年购物中心业务营收219.2 亿元，同比增长 13.3%，出租率 97.4%，同比增加 0.3 个百分点。整体经营利润率 63.1%。租售比维持 11.5% 合理水平，同比 2024 年下降 0.7 个百分点。
2025 年，该集团写字楼营业额为16.8 亿元，同比下降 10.8%，写字楼出租率 77.7%，同比增加 2.8 个百分点。截至 2025 年 12 月 31 日，在营写字楼总建筑面积 146 万平方米，同比无变动，权益建筑面积 111 万平方米。期内未有写字楼投入运营，在营写字楼数量维持在 23 座。
2025 年，华润置地酒店营业额为18.5 亿元，同比下降 10.5%；酒店平均入住率 67.3%，同比增长 3.1 个百分点。截至 2025 年 12 月 31 日，酒店总建筑面积 79 万平方米，同比增长 1.2%，权益建筑面积 63 万平方米。年内新开业酒店 1 间，即绍兴木棉花凯悦臻选酒店，在营酒店增至 18 间。
轻资产管理收费型业务营业额 178.3 亿元。包括旗下上市附属公司华润万象生活开展的轻资产管理服务（不含集团内业务）；和文体产业运营、租赁住房、城市建设管理与咨询等其他业务。
截至 2025 年 12 月 31 日，商业管理航道业务在管项目135 个，其中 31 个为向第三方的管理输出项目；物业管理航道业务合约面积 4.64 亿平方米，较 2024 年末增加 2.9%。
2025 年，华润万象生活实现营业额180.2 亿元，同比增加 5.1%，其中，物业航道业务营业额 108.5 亿元，商业航道业务营业额 69.1 亿元。
同时，该集团文体产业运营营业额 12.0 亿元，同比增长 53.5%。截至 2025 年 12 月 31 日，文体产业运营业务管理面积 450 万平米，年内新获取广州、深圳 3 座场馆运营权，在管项目增至 20 个。
2025 年，华润置地租赁住房营业额 5.0 亿元，同比增长 0.4%。截至 2025 年年底，租赁住房业务在营房间 4.9 万间，年内新开业 16 个项目，在营项目增至 61 个。
2025 年，该集团城市建设管理与咨询营业额 11.2 亿元，同比下降 4.6%。截至 2025 年年底，城市建设管理与咨询业务管理面积 6,138 万平米，年内新增签约 87 个项目，在管项目增至 240 个。
华润置地表示，在经营性不动产收租型业务方面，激活可持续增长动能。深耕购物中心、写字楼及酒店等优质不动产领域，为集团业绩可持续增长的核心支撑，夯实抗风险能力。
截至 2025 年年末，华润置地已有 27 个城市实现 2 个及以上购物中心布局，未来将持续聚焦一二线及省会等核心城市，落实 " 一城多汇 " 及 " 多城多汇 " 的布局策略，提升重点城市的零售市场份额，推动市场地位及业绩贡献稳步提升。预计 2030 年末，在营购物中心将增至 127 个。
财报显示，2025 年年底，华润置地投资物业土地储备面积为 737 万平方米，权益面积为 525 万平方米。其中，商业土地储备面积 481 万平方米，占比 65.3%，在建及规划中购物中心 30 座，重点布局北京、上海、深圳、广州、杭州、南京等核心城市。
在营 99 座商场，2025 年销售额约 824 亿元
2025 年，龙湖集团营业收入为 973.1 亿元，其中，地产开发业务收入为 705.4 亿元，运营业务收入为 141.9 亿元，服务业务收入为 125.8 亿元。运营及服务业务收入合计为 267.7 亿元，占总营业收入提升至 27.5%。
公司拥有人应占溢利为 10.2 亿元，剔除投资物业及其他衍生金融工具公平值变动影响后的公司拥有人应占核心亏损为 17.0 亿元。其中，运营及服务业务核心溢利为 79.2 亿元，毛利率保持在 50% 以上，净利率达 30%，持续贡献稳定利润。
龙湖集团董事长兼 CEO 陈序平在 2025 年度业绩发布会现场表示，预计到 2028 年，集团的运营及服务收入将超过（地产）开发收入。运营服务收入会贡献集团主要的利润，成为集团安全的非常稳固的基石。
值得一提的是，在行业困难时期，龙湖大股东选择以真金白银来激励和留住人才。2026 年 3 月 30 日，龙湖集团发布公告称，主要股东 Charm Talent International Limited 和 Junson Development International Limited 宣布向员工信托无偿捐赠合计 1 亿股公司股份。按目前股价计算，价值超 7 亿元。此次捐赠的股份将纳入龙湖集团 " 限制性股份激励计划 "，用于激励在行业下行周期中坚持企业长期价值的核心人才。
陈序平在公告中指出，捐赠安排体现了主要股东对龙湖集团长期发展的信心与支持，旨在强化核心人才的长期主义导向，助力公司中长期战略目标的实现。多家媒体报道，公告中的主要股东之一实为龙湖集团创始人吴亚军。
目前龙湖集团的运营业务主要包括商业投资和资产管理。商业投资秉持轻重并举战略，稳步推进网格化布局，主要产品线为都市型购物中心天街。资产管理集成长租公寓「冠寓」、活力街区「欢肆」、服务式公寓「霞菲公馆」、产业办公「蓝海引擎」、妇儿医院「佑佑宝贝」以及健康养老「椿山万树」六大业务。
2025 年，龙湖集团运营业务收入为141.9 亿元，较上年增长 1.6%，商业投资、资产管理的占比分别为79.0%和21.0%。运营业务毛利率为 75.6%，较上年增长 1.4%，其中商业投资和资产管理的毛利率分别增长 1.8% 和 0.2%。
全年新增运营 13 座商场，其中 5 座为轻资产。截至 2025 年 12 月 31 日，龙湖商业累计开业运营商场达 99 座（分期项目合并后商场个数），覆盖全国 25 座城市，运营总建面为 1050 万平方米（含车位总建筑面积为 1403 万平方米），年内，龙湖商业还积极推动包括重庆北城天街、苏州狮山天街、北京长楹天街等存量项目的改造升级，围绕空间焕新、品牌优化与场景体验提升，进行精细化调改与运营优化。
数据显示，龙湖集团全年租金收入112.1 亿元，同比增长 4.0%，整体出租率为 96.8%；合作品牌超 7400 家，战略合作品牌超 400 家。与此同时，龙湖集团在营商场 2025 全年实现营业额约 824 亿元，剔除车辆销售的营业额整体增长 17%；同店同比增长 6%；日均客流约 379 万人次，整体增长 16%。
此外，龙湖集团集团资产管理品牌，涵盖长租公寓、产业办公、服务式公寓、活力街区、妇儿医院及健康养老六大业务的「龙湖资产管理」，2025 全年实现收入 29.8 亿元。其中，长租公寓品牌「冠寓」2025 年租金收入为 24.8 亿元，期末整体出租率为 94.1%，其中开业超过六个月的项目出租率为 95.7%。活力街区品牌「欢肆」2025 年内在上海、杭州、合肥、成都新开业 4 个项目，平均出租率约 93%，存量资产运营能力持续精进。
对于旧项目焕新升级，商业投资航道总经理包伟在年度业绩发布会上表示，购物中心的存量改造，已经不再是行业的可选项，而是关乎生存的必选项。改造后，随着项目品质提升和品牌升级，将会持续带来正向的营收增长。
同时，陈序平也对存量商业项目的资产重构提出新要求，陈序平透露，预计今年龙湖将推出 40 个项目的焕新计划，让老资产焕发新活力。
而对新增商业而言，2026 年，龙湖集团计划新开 9 座左右商场，包括约 4 座轻资产项目，分布在杭州、成都、长沙等城市，轻重并举，稳步发展。随着更多商场开门迎客，商业航道的收入有望再上新台阶。
在营 178 座商场，2025 年剔车总销售额同比增 7.18% 至 970 亿元
新城控股 2025 年实现营业收入 530.12 亿元，同比减少 40.44%，主要原因为房地产交付收入较去年有所减少。利润总额为 20.75 亿元，实现归属于上市公司股东的净利润 6.80 亿元，是为数不多仍保持盈利的民营房企。
铱星云商注意到，在新城控股 2025 年的年报中，公司主营业务表述语由以往的 " 地产开发 + 商业运营 " 双轮驱动，转变为 "商业运营 + 地产开发" 双轮驱动。两项主营业务的前后调换，意味着业务重心由地产开发向商业运营的转移。
2025 年，新城控股新开5 座吾悦广场（不含自持焕新项目），截至报告期末，新城控股在全国 141 个城市布局 207 座吾悦广场，已开业在营数量178 座（自持 148 座，管理输出 30 座），开业面积 1649.07 万平方米，出租率 97.86%。报告期内，吾悦广场客流总量达20.01 亿人次，同比增长 13.31%；总销售额 970 亿元（不含车辆销售），同比增长 7.18%；截至报告期末，目前，新城控股已与超 3.55 万品牌建立战略合作，会员人数 5497 万人，较 2024 年末增长 25.82%。
作为连锁商业运营头部企业之一，新城控股吾悦商管在行业深度调整期以差异化策略构建核心竞争力，通过强化匹配消费需求的项目定位、精细化品牌组合、沉浸式的场景创新、多维度会员生态联动，持续夯实商业基本盘，继而取得业绩的逆势增长。2025 年，新城控股实现商业运营总收入140.90 亿元，同比增长 10.00%。
新的一年，新城控股定下了稳中求进、地域深耕、运营优先、科技赋能、风险管控的发展战略。
在商业管理方面，吾悦商管将坚守 " 吾悦经营五步法 "，计划2026 年实现商业运营总收入 145 亿元，新开业吾悦广场 5 座，根据铱星云商的统计，这个开业计划数量应该仅指自持商业项目。
