近期，新城控股掌舵人王振华赴港长期滞留的消息持续发酵，引发市场对这家民营房企经营稳定性的广泛关注。而另一边厢，王振华已通过远程指挥，推动新城控股悄然启动存量资产盘活的关键动作。
上交所官网披露显示，2 月 27 日，广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金正式申报，原始权益人为吾悦顺瑞（上海）商业经营管理有限公司，由广发基金、瑞元资本分别出任基金管理人与专项计划管理人，该项目预计募资 16.25 亿元。截至 3 月 6 日，这只商业 REITs 状态迅速更新为 " 已受理 "。
这一动作不仅标志着新城控股在存量资产证券化领域迈出关键性一步，更成为商业不动产 REITs 试点开闸以来，民营房企积极参与存量盘活的又一代表。
当前，房地产行业正处于深度调整周期，民营企业融资渠道持续收紧、流动性压力凸显，新城此举也旨在通过资产证券化置换成本高、久期短的债务。同时，它的探索能否为深陷流动性困境的同类房企提供一条可复制、可落地的路径，备受市场关注。
分拆 REITs 剑指债务优化
招募说明书显示，广发新城吾悦商业不动产 REITs 的底层资产为常州天宁吾悦广场、南通启东吾悦广场两个商业购物中心，具备区位优越、出租率高及现金流稳定等特点，是新城商业资产中的标杆项目。
其中，常州天宁吾悦广场地处江苏常州市天宁区核心商圈，毗邻高端住宅区与写字楼集群，建筑面积合计 17.38 万平方米，自 2019 年 10 月起投入运营，剩余使用年限 32.2 年；南通启东吾悦广场则地处江苏省南通市启东市城市东南核心板块，位于世纪大道与民胜南路交汇枢纽，3 公里内覆盖政务区、高端住宅区及多所重点学校，自 2018 年 12 月起投入运营，剩余使用年限 31.47 年。
2024 年，常州天宁吾悦广场、南通启东吾悦广场的出租率分别为 97.8%、96.5%，高于行业平均水平（约 90%），租金收入分别为 1.38 亿元、1.12 亿元，商户稳定性强，并能通过租金收入贡献稳定现金流；2025 年，两个商业购物中心的客流量分别为 1500 万人次、1200 万人次。
资产估值方面，常州天宁吾悦广场账面净值 10.58 亿元，评估价值 11.47 亿元；南通启东吾悦广场账面价值 9.32 亿元，评估价值 10.03 亿元。此次发行商业不动产 REITs，预计募集规模 16.25 亿元。
招募说明书同时提及，2025 年 10 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日期间和 2026 年度，该基金的预测净现金流分派率分别约为 5.50%（年化）、5.59%，高于行业平均水平（约 4.5%）。
对于新城控股而言，此次商业不动产 REITs 的申报是其盘活存量商业资产的关键举措，标志着公司商业资产证券化从 ABS 向公募 REITs 的升级。不同于此前的 ABS 产品，公募 REITs 具有流动性更强、融资规模更大、融资成本更低的优势，能够更高效地实现资产出表，缓解企业流动性压力。
据了解，2 月 9 日至 2 月 10 日，新城发展、新城控股在香港联合举办非公开路演活动，双方相关人士曾透露，公司计划在 2026 年发行多类型、多层次的 REITs 产品，目前正在评估的资产总额最高达 80 亿元，融资所得将主要用于置换美元债、开发贷等成本高、久期短的债务，转而获取 8-15 年期的低成本资金或股权类资金。
商业资产成 " 压舱石 "
广发新城吾悦商业不动产 REITs 的顺利申报，底气源于新城控股旗下吾悦广场多年积累的优质经营性资产。作为新城控股 " 住宅 + 商业 " 双轮驱动战略的核心载体，吾悦广场经过多年布局，已成为国内民营商业地产领域的标杆。
据了解，吾悦广场自 2010 年启动，最初的五年主要聚焦常州、苏州等长三角核心城市，开业数量超过 30 个；2016-2020 年，这一品牌进入全国布局加速阶段，开业数量突破 100 个，并引入轻资产模式，降低扩张成本、提升运营效率。
自 2021 年起，新城开始对吾悦广场进行精细化运营，开业速度也有所放缓。其中，截至 2024 年末，公司已开业的吾悦广场数量为 173 个，整体出租率达 97.97%；截至 2025 年末，吾悦商管已在全国 141 个城市布局 207 个吾悦广场，其中已开业及委托管理的在营项目共 178 个。
从业绩贡献来看，2023-2025 年，新城控股分别实现商业运营总收入 113.24 亿元、128.08 亿元及 141 亿元，总体保持稳定增长，有效对冲了住宅板块受市场调整影响的业绩下滑压力。
更重要的是，这批商业资产已成为新城融资的重要支撑。截至 2025 年三季度末，公司已抵押旗下 134 个吾悦广场，融资余额约 440 亿元，抵押率超 40%；而未抵押商业项目估值约 100 亿元，意味着仍可新增债权融资至少 40 亿元。
资料显示，新城控股将于今年 5 月面临一笔本金 4 亿美元的美元债到期。对此，新城方面在 2 月上旬路演时表示，在融资成本合理的情况下，公司有意对即将到期美元债再融资一部分，剩余部分则利用境内资金偿还。
事实上，此次广发新城吾悦商业不动产 REITs 的申报，并非新城在存量资产证券化领域的首次探索。去年 11 月 28 日，国金资管 - 吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划在上交所成功设立，发行规模 6.16 亿元，创下全国首单消费类持有型不动产 ABS 的纪录，同时也是全国首单 A 股上市民营企业发行的持有型不动产 ABS。
民企参与商业 REITs 提速
新城控股的探索是当前商业不动产 REITs 申报热潮的一个缩影。
自 2025 年 12 月 31 日商业不动产 REITs 开启试点至今，市场参与热情持续高涨，项目申报节奏密集落地。截至 2 月 27 日，全市场已申报 / 受理 14 单商业不动产 REITs，涵盖写字楼、购物中心、奥特莱斯、酒店、社区商业等多种业态。
在这其中，民企参与商业不动产 REITs 的步伐正在加速。1 月底，首批商业不动产 REITs 集中申报，其中就包含唯品会、砂之船、银泰百货等多家民企的项目。此后，华泰紫金华住安住 REITs（华住集团联合光大安石平台）于 2 月 4 日申报，成为深交所首单民企相关商业 REITs，进一步丰富了民企参与的业态和区域布局。
民企的积极参与，打破了此前 REITs 市场以国企、央企为主的格局，为民企拓宽融资渠道、优化债务结构提供了重要助力。梳理已申报的民企商业不动产 REITs 可以发现，多数企业申报 REITs 的核心目标均为盘活存量资产、优化债务结构、缓解流动性压力，这也与新城控股的需求高度契合。
从行业意义来看，民企积极参与商业 REITs 申报，不仅为自身发展注入了新的活力，也推动了国内 REITs 市场的高质量发展。一方面，民企的参与丰富了市场主体结构，提升了市场的活力和竞争力；另一方面，民企在商业资产运营、成本控制等方面具有自身优势，其参与 REITs 市场，能够推动 REITs 产品的多元化发展，为投资者提供更多优质的投资标的。
值得注意的是，尽管商业 REITs 申报热潮涌动，但民企参与仍面临一些挑战。
例如，部分民企旗下商业资产的运营规范性、现金流稳定性仍需提升，难以满足 REITs 的申报要求；部分民企对 REITs 的运作模式、监管规则了解不足，增加了申报难度；此外，REITs 申报审核对资产估值、现金流测算的合理性要求严格，2026 年初已有部分项目因估值调整、现金流不达预期主动撤回申报，这也对民企的申报能力提出了更高要求。
