文 | 银发财经研究团队，作者 | 周超 银发财经首席经济学家
2026 年，美国有一场没有硝烟的 " 海啸 "，正悄悄改写整个养老产业的格局—— 1946 年出生的第一批婴儿潮一代，正式迈入 80 岁高龄。
这不是一次孤立的生日，而是一个长达 20 年的人口浪潮的首个高峰。所谓婴儿潮一代，是 1946 年至 1964 年间出生的美国人，总数达 7000 万至 8000 万，占美国总人口的 26%。他们曾深刻影响美国的消费、就业和资本市场，如今，当这个庞大群体集体步入耄耋之年，一场不可逆的养老革命，已然拉开序幕。而这场革命的核心密码，藏在一个关键数字里。
看懂这场革命，先记住一个关键数字：80 岁。
80 岁，是老年人健康与自理能力的 " 分水岭 "。65-79 岁的 " 年轻老人 "，还能保持相对活跃的生活状态，对专业养老服务的需求较弱；但 80 岁以上的高龄老人，身体机能下滑明显，对辅助生活、记忆护理、专业护理等服务的需求会呈指数级暴涨——这些曾经遥远的服务，自此成为他们的 " 刚需 "。
也正因此，2026 年不是终点，而是一场结构性需求 " 主升浪 " 的起点。权威预测显示，美国 80 岁以上人口将进入高速增长期，年均增长率可达 3%-6%；更有数据指出，2022 年至 2030 年间，这一增速会跃升至 4.4%，是 2010 年代的三倍。需求的潮水已然涌来，最先被席卷的，就是直接承接高龄照护需求的养老社区市场。
时间线里的真相：从低谷到 18 季连涨，婴儿潮早已暗中发力
要读懂当下养老社区的火爆，必先回溯五年前的行业低谷，才能看清趋势的必然性。2020 年疫情突袭，美国养老社区成为重灾区，入住率一路下滑，到 2021 年第一季度，创下 78.8% 的历史最低点——彼时，几乎没人预料到，这会是行业反弹的起点，更没人察觉，婴儿潮一代的年龄迭代，已在暗中积蓄推力。
疫情影响逐渐消退后，入住率开始稳步回升，而真正的核心推力，正是婴儿潮一代的年龄跃迁：2021 年，1946 年出生的婴儿潮一代满 75 岁，养老需求开始初步释放；2026 年，他们正式满 80 岁，彻底进入高龄阶段，成为养老社区的核心客群，需求的集中爆发，直接推动入住率持续攀升。
与此同时，市场分化也愈发明显。31 个主要市场中，有 7 个入住率超 90%，比上一季度多 2 个；波士顿以 93.1% 领跑，旧金山和巴尔的摩紧随其后，均达 91.9%。反观迈阿密、亚特兰大、圣何塞，因区域供需匹配度不足，成为表现最差的三个市场，入住率均低于 87%。
更值得关注的是，旧金山、洛杉矶、达拉斯、芝加哥的入住率，已经接近 NIC 自 2005 年追踪该数据以来的历史峰值。这意味着，养老社区的火爆并非局部现象，而是行业全面升温的体现，而这一趋势，还将随着需求的进一步释放持续加速。
业内预测，随着 2026 年 80 岁以上人口需求的集中释放，辅助生活、记忆护理这类刚性需求更强的板块，入住率有望率先突破 90%，向 95% 甚至更高水平迈进。
这一点，从行业巨头的预判中也能得到印证。Welltower 管理层明确表示，其目标是把入住率持续稳定在 90% 以上。
未来的养老社区市场，必将呈现鲜明的 " 马太效应 "：核心地段、品牌过硬、设施先进的社区，必将 " 一床难求 "；而位置偏远、设施老旧、服务滞后的物业，只会持续承压，逐步被市场淘汰。
需求倒逼定价：费用涨、回报高，资本市场先嗅到甜味
入住率连涨的背后，是养老社区费用的稳步攀升——供需关系决定定价权，当需求持续旺盛、供应相对紧张时，定价权自然回到运营商手中。不同类型的养老社区，费用涨幅和水平差异显著，而这种差异，恰恰藏着最真实的需求逻辑：
独立生活月中位费用 3065-3145 美元，年涨 4%-5%，主打基础住房 + 便利服务，是最实惠的选择，适配低龄健康老人；
辅助生活月费 5190-5900 美元，年涨 10%，通胀叠加日常照护需求激增，成为涨价最快的板块；
记忆护理月费 7785-7908 美元，年涨 5%-6%，专业照护的稀缺性，支撑着其稳定的价格溢价；
熟练护理最贵，月费 9277-9733 美元，年涨 3%-4%，因医疗属性最强、运营成本最高，定价始终处于高位；
持续护理退休社区月费 2500-7000 美元，年涨 4%-5%，入门费 + 月费的模式，可覆盖老人全周期养老服务，适配长期养老需求。
需要明确的是，租金上涨的背后，不只是运营成本的转嫁，更是优质养老服务的稀缺性溢价。
未来，年租金增长率（RevPAR Growth），将成为衡量养老社区运营商核心竞争力的关键指标——那些拥有品牌溢价、运营能力突出、服务质量过硬的头部企业，必然能跑出超越行业平均的涨幅，抢占更多市场份额。
行业的火爆，从来都会快速传导到资本市场。2025 年第四季度，老年住房的总回报率达 3.3%，比整体 NPI 总回报率 1.1% 高出 220 个基点，远超住宅、酒店、写字楼等其他物业类型，成为房地产领域的 " 增长黑马 "。
Welltower（NYSE: WELL）作为美国最大的医疗保健 REIT，是这场行业红利的最大受益者之一。2024 年第四季度财报显示，其老年住房运营组合的同店净营业收入（Same-Store NOI）同比增长 23.9%，带动整体同店 NOI 增长 12.8%；全年每股经营性现金流（FFO）达 4.32 美元，同比大增 18.7%，强劲的业绩表现，甚至支撑公司将季度股息上调了 10%。
另一家行业巨头 Ventas（NYSE: VTR）也不逊色。2024 年，其老年住房业务 NOI 增长 15%，入住率提升 350 个基点，全年 FFO 达 3.15 美元 / 股，同比增长 5%。Ventas 管理层直言，婴儿潮一代正在 " 改写养老产业的规则 "，而这一趋势，也推动公司进入了前所未有的增长期。
除了这两家巨头，其他医疗保健 REITs 也纷纷交出亮眼成绩单：Omega Healthcare（OHI）2024 年第四季度完成 4.4 亿美元并购，进一步扩大养老护理组合；National Health Investors（NHI）老年住房组合 NOI 同比增长 30.4%，核心驱动力正是入住率的持续提升；Sabra Health Care（SBRA）则通过收购优质新项目，实现资产规模的稳步扩张。
股价层面，这些公司的表现更是令人瞩目。Welltower 公布 2024 年业绩后，股价创下 52 周新高；Ventas 股价稳步上扬，持续反映市场对其未来增长的坚定信心。截至 2026 年 2 月 10 日，这些公司自 2020 年疫情低点以来的涨幅，更是凸显了行业的成长潜力：
Welltower 从 28.01 美元涨到 200.84 美元，涨幅 617%；Ventas 从 13.47 美元涨到 83.90 美元，涨幅 523%；Omega Healthcare 从 9.13 美元涨到 45.44 美元，涨幅 398%；National Health Investors 从 16.10 美元涨到 86.22 美元，涨幅 436%；Sabra Health Care 从 4.55 美元涨到 19.15 美元，涨幅 321%。
资本市场的狂热，从来都不是盲目跟风，而是对一个确定性趋势的投票——婴儿潮一代的高龄化，不是短期风口，而是持续 20 年以上的长期红利，而养老社区，正是承接这一红利的核心载体。
隐忧浮现：供应跟不上需求，37 万套缺口背后的挑战
但热潮之下，隐忧已然浮现。当前美国养老社区市场最核心的矛盾，莫过于 " 需求井喷 " 与 " 供应停滞 " 的严重失衡——一边是婴儿潮一代带来的刚性需求持续爆发，一边是养老社区的供应增长陷入停滞，这种失衡，正在逐渐制约行业发展，也埋下了潜在的危机。
NIC 报告显示，2025 年美国养老社区库存年增长率仅 0.7%-1%，创下历史低点；仅第四季度，新增单元数只有 1900 个，远低于市场的实际需求。
更棘手的是，现有库存还面临严重的 " 老化 " 问题：44% 的养老社区已经运营超过 25 年，设施陈旧、服务滞后，亟需翻新升级，但目前行业翻新速度缓慢，进一步压缩了有效供应，让本就紧张的供需关系雪上加霜。
供应短缺带来的最直接影响，就是中低收入老年人被 " 挤出 " 养老市场——当前新建的养老社区，大多瞄准高收入群体，定价偏高，而中低收入老人无力承担高昂费用，只能面临 " 想养老、住不起 "" 有需求、没床位 " 的困境，养老公平性面临严峻挑战。
数据更能直观反映供应短缺的严峻性：在 NIC 追踪的 140 个都市区中，超过一半没有任何养老社区开发项目；到 2028 年，行业需要新增 20 万套住房才能勉强满足需求，但截至 2025 年第三季度，在建住房仅有 20034 套，还比第一季度减少了 1716 套，建设进度严重滞后于需求增长。
很多人会问，开发商为何不加快建设，抢占这一长期红利？答案很简单：多重压力叠加，导致养老社区开发几乎陷入 " 冻结 " 状态，具体可归结为四大核心原因：
第一，融资和利率压力。美联储 2022 年以来持续维持高位利率，导致养老社区项目融资难度大幅加大、融资成本飙升，很多项目刚立项就因资金不足被否决，股权投资者也普遍持谨慎态度，不愿轻易进场。
第二，建设成本上涨。疫情遗留的供应链问题尚未完全解决，叠加建材价格上涨、劳动力工资提升、通胀压力持续，让新建养老社区项目的 " 性价比 " 大幅下降，尤其是利润空间有限的中端市场，开发商更是不敢轻易投入。
第三，劳动力短缺。建筑工人和养老社区运营人员双双不足：建筑工人短缺拖慢建设进度、增加建设成本；运营人员短缺则影响社区服务质量，而疫情后行业招聘难度加大，进一步延缓了开发和运营步伐。
第四，监管和经济不确定性。养老行业监管严格，复杂的监管要求增加了项目开发和运营的难度；同时，潜在的经济衰退风险，让投资者不敢贸然出手—— 2023-2025 年，养老社区建设开始率，甚至降到了 2009 年金融危机时的水平，足见行业开发的谨慎程度。
除此之外，冗长的审批流程也是重要制约因素—— 75% 的养老住房项目，从破土动工到竣工需要近三年时间；而建筑贷款机构对养老领域的谨慎态度，更是让建设融资雪上加霜，即便 2024 年第一季度以来永久贷款额翻倍，也没能解决建筑融资匮乏的核心问题。
供应受限，也间接影响了行业的盈利能力。目前，美国养老服务机构的平均营业利润率（息税前利润）约为 14%-15%，略高于医疗保健和社会援助行业的 11%，但整体仍处于中等水平，远低于资本市场的预期。
业内人士直言，如果不是供应短缺拖了后腿，凭借当前旺盛的需求，美国养老社区的市场表现会比现在更火爆。而未来，若美国利率重回下降通道，融资成本降低、开发商信心回升，养老社区建设大概率会进入加速期，届时，建材、家居、智慧养老等相关 B 端领域，也将同步迎来巨大的需求红利，形成产业链协同增长的格局。
终极逻辑：婴儿潮一代的需求，才是这场浪潮的核心
梳理完美国养老社区的行业现状、市场表现和潜在挑战，我们不难发现一个核心逻辑：美国养老社区的 18 季连涨，从来都不是偶然，而是一场 " 人口结构决定的必然 " ——所有的行业火爆、价格上涨、资本追捧，核心都围绕着婴儿潮一代的养老需求展开。
我们不妨再梳理一遍时间线，看清这场银色浪潮的底层逻辑，更能理解其必然性：2021 年，第一批婴儿潮一代满 75 岁，高龄照护需求开始初步释放，叠加疫情影响消退，行业入住率触底回升；2025 年，他们正式满 80 岁，进入高龄阶段，高龄照护需求全面爆发，推动入住率持续攀升至 89.1%，实现 18 季连涨；2026 年及以后，越来越多婴儿潮一代步入高龄，需求持续扩大，而供应短缺的矛盾还会进一步加剧，行业热度将持续升温。
NIC 的数据，进一步印证了婴儿潮一代的核心地位：目前美国约有 100 万名居民住在辅助生活设施中，其中 50% 年龄在 85 岁以上，31% 在 75-84 岁之间——这两个年龄段，恰好是婴儿潮一代的核心范围，这意味着，婴儿潮一代已经成为养老社区的绝对主力，主导着行业的需求走向。
联合国 2019 年人口报告的低生育率预测，更揭示了这一趋势的长期性：2020-2050 年，美国 60-74 岁低龄老人数量，会维持在 5300 万 -5900 万之间，变化不大；但 75 岁以上高龄老人，会从 2300 万增长至 4800 万，涨幅超过一倍。
也就是说，未来 25 年，美国银发经济的增量，几乎全部来自 1946-1964 年出生、2026 年后逐步进入 80 岁 + 的婴儿潮一代——他们的需求规模、需求结构，将持续定义美国养老产业的走向，也将持续支撑养老社区行业的长期增长。
而这群婴儿潮一代，还有一个关键特点，也是支撑养老社区费用上涨、入住率高企的核原因：财富占比高，支付能力更强。作为曾经推动美国经济增长的核心力量，他们积累了可观的财富，有足够的实力为优质的养老服务买单，这也解释了为何养老社区费用持续上涨，却依然能保持高入住率。
当然，机遇背后，还有诸多亟待解决的挑战：供应短缺的矛盾如何缓解？劳动力缺口如何填补？中低收入老年人的养老需求如何满足？这些问题，没有简单的答案，也无法一蹴而就，但可以确定的是，谁能率先解决这些问题，谁就能在这场银色浪潮中，抓住属于自己的长期红利，成为行业的领跑者。
