本文来源：时代周报 作者：黄宇昆
时隔近一年，公积金贷款利率再度迎来下调。
5 月 7 日，央行公告下调个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上首套个人住房公积金贷款利率分别从 2.35%、2.85% 下调至 2.1%、2.6%。公告发布后，多地公积金管理中心迅速响应，宣布自 5 月 8 日起执行新的利率水平。
同日，央行还宣布下调政策利率 0.1 个百分点，将带动 LPR 同步下降 0.1 个百分点。
时代周报记者注意到，经此次调整，公积金贷款利率与商贷利率的利差进一步拉大。数据显示，2025 年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为 3.11%，处于历史低位。
在多位受访人士看来，预计此次公积金贷款利率调整有望带动商业贷款利率随之下调，并且下调幅度可能超过 LPR 下调幅度。照此推算，后续新发放商业性个人住房贷款利率将有望进入 "2" 字头。
冠苕咨询创始人、资深金融监管政策专家周毅钦向时代周报记者表示，未来新发放商贷利率有可能逐渐降至 "2" 字头，但不会很快，之前部分地区被监管部门指导重新回调到 3% 以上。从目前市场情况来看，随着房地产市场止跌企稳，经过几年的市场底部调整后，房贷利率未来几年可能逐步回归常态化水平。即使达到 "2" 字头，也不会持续很长的时间。
苏商银行研究院高级研究员杜娟向时代周报记者表示，此前部分城市首套商贷利率曾跌到 3% 以下，后陆续上调，政策也引导银行避免因竞争而导致过度价格战，从而挤压息差、影响可持续发展。
公积金贷款利率低至 2.1%，深圳最快 7 月 1 日调整存量贷款利率
5 月 7 日，央行发布《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，自 2025 年 5 月 8 日起，下调个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为 2.1% 和 2.6%，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于 2.525% 和 3.075%。
公告发布后，北京、上海、广州、深圳、重庆、西宁、湘潭等多地公积金管理中心响应迅速，宣布自 5 月 8 日起调整个人住房公积金贷款利率，5 月 8 日起发放的个人住房公积金贷款将执行降低后的新利率，而 5 月 8 日前已发放的个人住房公积金贷款，按照借款合同约定自 2026 年 1 月 1 日起执行新利率。
值得一提的是，个别城市对于存量的公积金贷款利率调整稍快。
根据《深圳市住房公积金贷款管理规定》第二十三条规定，公积金贷款发放后，遇国家公积金贷款利率调整的，公积金中心应当按季度对贷款利率进行调整。因此，在 5 月 8 日之前深圳市已经发放的个人住房公积金贷款，将自 2025 年 7 月 1 日起开始执行调整后的利率。
此次公积金贷款利率调整，将有效减轻购房者月供压力。以公积金贷款额度 100 万元、贷款 30 年、等额本息还款方式的首套房贷款为例，此次下调后，购房者每月月供减少约 133 元，累计 30 年月供减少约 4.76 万元。
" 个人住房公积金贷款利率下调 0.25 个百分点，预计每年将节省居民公积金贷款利息支出超过 200 亿元，有利于支持居民家庭的刚性住房需求，有助于房地产市场止跌企稳。"5 月 7 日，央行行长潘功胜在国新办举行的新闻发布会上表示。
中国邮政储蓄银行研究员娄飞鹏认为，调降公积金贷款利率，既是顺应市场利率变化，及时推动降低居民公积金贷款成本的表现，也有助于提升公积金贷款对居民的新引力，支持居民根据自身需要扩大住房消费。
不过，也有购房者 " 没赶上趟 "。
有河南的购房者在某社交平台上分享称，" 昨天刚拿到房产证，今天就看到公积金利率下调 0.25% 的消息。" 其 3 月底完成签约，4 月份公积金放款，如果明年 1 月 1 日开始执行新的利率，这期间利息会多出几百元。
商贷利率下调幅度有望超过 LPR 降幅
除了个人住房公积金贷款，当前，购房者更关注的是存量商贷利率何时调降、降幅多大。
目前我国绝大部分房贷利率均为浮动利率，即 "LPR+ 加点 "。2024 年 5 月 17 日，央行、国家金融监管总局联合发布多条重磅地产政策：下调住房公积金贷款利率 0.25 个百分点，取消全国层面个人住房贷款利率政策下限，全国层面的首套房贷最低首付比例从 20% 降至 15%，二套房贷最低首付比例从 30% 降至 25%。
政策发布后，全国各大城市新发放的房贷利率下降显著，但同时，新老购房者贷款利差也进一步拉大。对此，2024 年 10 月，央行宣布统一对存量房贷利率实施批量调整，将利率降至全国新发放房贷利率附近。目前，大部分购房者的房贷利率已调整为 LPR-30BP，即 3.3%。
来自江西的赵女士向时代周报记者表示，其在 2021 年买了自己的第一套房子，贷款总额 52 万元，期限 20 年，" 当时签的是浮动利率，经过这几年的调整，贷款利率从一开始的 5.8% 降到现在的 3.3%，月供金额已经从 3700 多元降到现在的 3010 多元。"
此外，央行还发布了关于完善商业性个人住房贷款利率定价机制的公告，取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。根据相关规定，自 2024 年 11 月 1 日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。在利率重定价日，定价基准调整为最近一个月贷款市场报价利率（LPR）。
今年 5 月 7 日，央行宣布下调政策利率 0.1 个百分点，即公开市场 7 天期逆回购操作利率从目前的 1.5% 调降至 1.4%，预计将带动贷款市场报价利率（LPR）同步下行约 0.1 个百分点。这也意味着，商业性个人住房贷款利率即将迎来一波调整。
周毅钦向时代周报记者表示，央行此次政策利率下调后，预测将会牵引五年期 LPR 下行。具体调整待本月 LPR 公布后，预计五年期 LPR 可能同步下调 0.1%。对于房贷客户来说，如果存量房贷采用浮动利率机制，其实际生效时间取决于贷款合同的重新定价周期。公积金利率调整往往领先商贷利率变化，后续商贷利率进一步下行，保持两者合理价差，目的是促进房地产市场止跌企稳。
" 上个月刚刚办理了商业性个人住房贷款，利率是 3.15%，如果这个月 LPR 降了，就准备把房贷重定价周期调到 3 个月，问题不大。" 来自广东深圳的徐先生告诉时代周报记者。
当前，商业性个人住房贷款利率和个人住房公积金贷款利率均处于历史低位，且两者利差进一步扩大。
据央行披露的数据，2025 年 3 月，个人住房新发放贷款（本外币）加权平均利率约为 3.11%，比上年同期低约 60 个基点，处于近年来最低水平。
此次公积金贷款利率调降后，意味着 5 年以上首套个人住房公积金贷款利率与商贷利率之间利差扩大为 50 个基点。
东吴证券研报认为，公积金贷款利率对于商业贷款利率具备一定的锚定作用，过往公积金贷款与商业贷款利率差持续收窄，导致商业贷款利率下调空间受限，因此此次公积金贷款利率的下调对于解决行业核心堵点具有重要意义。
东方金诚首席宏观分析师王青向时代周报记者表示，在降低个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点带动下，商业性个人住房贷款利率预计会迎来更大幅度下调。
"2025 年一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为 3.11%，预计此次公积金贷款利率调整有望带动商业贷款利率随之下调，且商贷利率的下调幅度有望超过此次 LPR 的下调幅度。" 上述东吴证券研报认为。
国盛证券研报也分析称，2025 年在利率中枢下移趋势中，住房按揭利率也将跟随下行，将会有更多城市新发利率进入 "2" 字头，一方面将减轻购房者信贷负担，另一方面少部分城市贷款成本或将逐步靠拢住房租金回报率，对楼市的稳定产生一定积极效果。
值得注意的是，贷款利率调降，银行的存款利率是否将同步调整，也备受市场关注。
贷款利率的下行预计将使商业银行净息差继续承压。根据国家金融监管总局披露，2024 年第四季度，商业银行净息差为 1.52%，环比下降 0.01 个百分点。
去年 10 月，一年期 LPR、五年期 LPR 均下调 25BP，此后六大行 3 个月、6 个期、一年期、两年期、三年期和五年期存款利率均下调 25 个基点，分别为 0.80%、1.00%、1.10%、1.20%、1.50% 和 1.55%。
