2026 年 8 月全国房地产市场月报

政策聚焦

房地产销售、融资制度迎重大调整。8 月 28 日，住建部、自然资源部和金融监管总局发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，中国人民银行和金融监管总局发布《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，分别从商品住房销售、房地产信贷和资本市场融资等方面完善制度安排，房地产发展模式迎来历史性变革。销售制度方面，政策提高商品住房预售条件，要求单体建筑完成主体结构封顶，强化预售资金监管，并将预售住房按揭贷款发放时点延后至竣工备案后；同时按照新老划断原则，有力有序推行现房销售。围绕销售制度调整，土地出让价款分期缴纳、开发贷款期限延长、主办银行制以及股权、债券、资产证券化等配套政策同步推出，为项目建设和转型发展提供支持。市场影响来看，商品住房销售制度调整可能带来部分城市新房供应节奏阶段性变化，一定程度上有利于改善市场供求关系、加快库存消化，但政策实际影响仍取决于各地配套政策和具体实施细则，同时也与当地房地产市场结构密切相关，如原有预售占比、库存水平、需求基础和二手房市场规模等，不同城市影响或将有所差异。长期则将改变房企资金组织和项目开发模式，推动行业逐步转向更加注重资金平衡、产品品质和开发运营能力的新模式。

京沪相继优化楼市政策，蓄力 " 金九银十 "。8 月 7 日，北京进一步优化楼市政策，非京籍家庭购买五环内商品住房的社保 / 个税缴纳年限由 2 年调减为 1 年，公积金贷款叠加多项上浮条件后最高可贷 340 万元。8 月 20 日，上海发布 " 沪八条 "，允许提取公积金支付现房首付款；外环外二套商贷首付降至 15%，并推出 " 以旧换新 " 购房补贴，符合条件的置换购房者最高可获 8 万元补贴。新政出台后，京沪市场整体保持平稳，随着政策效应进一步释放及传统销售旺季到来，" 金九银十 " 成交有望出现一定修复。

（更多房地产政策信息，详见文末附表）

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市场表现

▌ 1. 市场供求：淡季特征延续，8 月 20 城二手房成交量环比下降 10%，同比增长 7%，100 城新房销售面积同环比均下降约 7%

1）新房市场：8 月 100 城新房销售面积同比下降约 7%，其中一线城市增长 13%；50 城批准上市面积同比下降约 29%，市场供给仍延续缩量

图：重点 100 城商品住宅月度成交面积走势

注：8 月为预估值

数据来源：中指数据 CREIS

重点城市新房销售：根据中指初步统计，8 月重点 100 城新建商品住宅成交面积约 1500 万平米，环比下降约 7%，同比下降约 7%。其中，8 月一线城市同比增长 13%，上海、广州、深圳同比分别增长 16%、13%、32%，北京同比持平；二线城市同比下降 9%，杭州、武汉等城市同比增幅均超 20%。累计来看，1-8 月 100 城新建商品住宅成交面积累计约 1.4 亿平米，同比下降 10%。

表：2026 年 8 月重点城市新建商品住宅成交情况（单位：万平米）

图：重点 50 城商品住宅批准上市面积及同比走势

重点城市新房上市：8 月延续市场淡季态势，房企推盘积极性较不足，新建商品住宅供应仍处低位。根据中指初步统计，8 月重点 50 城新建商品住宅批准上市面积同比下降约 29%，新房供应同比继续回落。1-8 月，50 城新建住宅累计上市面积同比下降 21%。

2）二手房市场：8 月 20 城成交套数同比增长 7%，京沪同比连续 6 个月增长

图：20 城二手住宅月度成交套数及同比

重点城市二手房成交：根据中指数据，8 月 20 城二手住宅成交 11.3 万套，环比下降 9.6%，同比增长 7.4%，增幅较上月收窄 2.1 个百分点，8 月二手房成交量环比有所回落，但同比延续增长态势。累计来看，1-8 月 20 城二手住宅成交 99.8 万套，同比增长 6.3%。

具体城市方面，北京、上海、深圳等核心城市二手房市场成交量同比保持增长。其中，8 月北京二手住宅、上海二手商品房分别成交 1.4 万、2.3 万套，高基数下同比仍分别增长 3.9%、17.9%，北京、上海二手房成交规模实现连续 6 个月同比增长，市场活跃度仍有延续；深圳二手房成交规模保持同比增长，8 月同比增长 5.3%。二线城市中成都二手住宅成交 17867 套，同比增长 2%，宁波、苏州增幅超 20%。

表：2026 年 1-8 月重点城市二手房成交情况（单位：套）

注：上海、无锡、温州、南宁为二手商品房，其他城市为二手商品住宅

3）京沪新政后市场表现：整体平稳，周度成交量环比增长

京沪新政落地后，部分新房项目到访量有所增加，刚需和改善客群的咨询热度均有提升；二手房带看和咨询也较前期活跃。

图：2024-2026 年北京、上海二手房周度成交走势

从二手房网签数据来看，根据中指数据，8 月北京新政后（8.8-8.31）二手商品住宅日均成交 460 套，较去年同期（2025.8.8-2025.8.31）增长 2.8%，较新政实施前（8.1-8.7）增长 14.2%。从周度数据来看，新政实施后三周（8.10-8.30）周度成交量环比持续增长。累计来看，今年 1-8 月北京二手商品住宅成交同比增长 6%，创近五年新高。

上海新政后（8.21-8.31）二手商品房日均成交 805 套，较去年同期（2025.8.21-2025.8.31）增长 19.4%，较新政实施前（8.1-8.20）增长 12.8%。新政实施后（8.24-8.30）周度成交量在高基数下仍同比增长 18.5%。累计来看，今年 1-8 月上海二手商品房成交同比增长 14%，同样创近五年新高。

图：2024-2026 年北京、上海新房周度成交走势

从新房网签数据来看，根据中指数据，北京新政后（8.8-8.31）新建商品住宅日均网签量为 1.3 万平米，较去年同期（2025.8.8-2025.8.31）下降 2%，但较新政前（8.1-8.7）增长 43%，8 月新建商品住宅成交面积同比基本持平，受新政带动，最后三周（8.10-8.30）环比连续增长，最后一周（8.24-8.30）环比增长近 8 成。累计来看，今年 1-8 月北京新建商品住宅成交同比下降 1%。

上海新政后（8.21-8.31）新建商品住宅日均网签量为 3.09 万平米，较去年同期（2025.8.21-2025.8.31）微降 1%，但较新政前（8.1-8.20）增长 8%，8 月同比增长 16%，最后一周（8.24-8.30）环比增长 5%。累计来看，今年 1-8 月上海新建商品住宅成交同比增长 2%。

整体来看，京沪新政落地后，市场整体表现较为平稳，随着政策效应持续释放，预计 " 金九银十 " 期间两城住房成交或有所恢复，市场稳定态势将进一步巩固，但整体将延续分化修复格局。

▌ 2. 房价表现：8 月百城二手房价格环比下跌 0.45%；新房价格在核心城市部分改善楼盘入市带动下环比上涨 0.15%

图：百城新建住宅及二手住宅价格环比变化

根据中国房地产指数系统百城价格指数，8 月百城二手住宅均价为 12527 元 / 平方米，环比下跌 0.45%，跌幅较上月扩大 0.01 个百分点，同比下跌 7.08%。分梯队看，8 月一线、二线及三四线城市二手住宅价格环比分别下跌 0.35%、0.54%、0.41%，一线城市环比跌幅较上月扩大 0.10 个百分点，二线城市环比跌幅较上月扩大 0.09 个百分点，三四线城市环比跌幅较上月收窄 0.07 个百分点。同比方面，一线、二线及三四线城市分别下跌 6.43%、7.56%、6.86%。从涨跌城市数量来看，7 个城市环比上涨，93 个城市下跌。

新房方面，8 月百城新建住宅均价为 17255 元 / 平方米，环比上涨 0.15%，同比上涨 2.04%。8 月上海、杭州、成都、天津等部分重点城市仍有优质楼盘入市，带动百城新房价格环比继续结构性上涨，但市场整体仍呈现供给缩量、需求分化特征。分梯队看，8 月一线城市新建住宅价格环比上涨 0.39%，同比上涨 5.30%，其中上海、北京、广州环比分别上涨 0.53%、0.25%、0.13%，新房价格上涨仍主要来自于新入市高价楼盘带动；二线城市环比上涨 0.09%，同比上涨 1.74%；三四线代表城市环比下跌 0.12%，同比下跌 2.29%。从涨跌城市数量来看，24 个城市环比上涨，68 个环比下跌，8 个持平。

▌ 3. 土地市场：8 月京沪优质地块土拍热度持续，带动出让金同比转涨，但成交面积仍下降

图：300 城住宅用地月度和季度平均溢价率走势

图：300 城住宅用地土地出让金月度走势

注：住宅用地包括纯居住用地及含居住性质的综合用地。

8 月，300 城住宅用地成交规模同比下降，土地出让金在北京、上海优质地块带动下同比转涨。根据中指数据，8 月，300 城住宅用地成交 2505 万平方米，同比下降 23.5%；土地出让金 1423 亿元，同比增长 33.8%，同比增幅较大主要由于北京、上海优质地块带动，8 月北京、上海宅地出让金分别为 247 亿元、226 亿元，居全国前两位。累计来看，2026 年 1-8 月，300 城住宅用地共成交 19021 万平方米，同比下降 21.3%；土地出让金 8821 亿元，同比下降 21.5%。

8 月，土拍延续 " 点状高热 " 格局，京沪优质地块房企参拍积极。8 月，根据中指数据，300 城宅地平均溢价率为 7.5%，较上月有所回落，但北京、上海等地优质地块土拍表现仍较突出。8 月北京宅地成交 7 宗，4 宗溢价，平均溢价率达 14.0%，其中海淀四季青镇地块、朝阳广渠路 0409-10 地块、石景山苹果园地块溢价率分别为 14.1%、19.1%、23.5%；上海浦东新区 PDP0-0405 单元 C-02E-01 地块、浦东新区孙桥社区单元 14-01 地块溢价率分别为 28.4%、26.9%。广州海珠区琶洲南区石榴岗路 HZ0401003-CZTBGX 地块溢价率达 33.0%，但天津、无锡等地土拍市场仍相对平淡。

另外，值得关注的是，8 月 28 日，广州首宗 " 现房销售承诺制 " 地块成功出让，由南沙区属国企底价获取，项目承诺部分子地块实行现房销售，作为配套支持，政府允许土地出让金分期缴纳，签约 30 天内支付不低于 50%，余款可在两年内缴清，可缓解企业前期土地款支付压力。8 月 31 日，新政后上海首场土拍中，中海以底价获取普陀真如地块，总价 150.19 亿元。

图：2020 年以来不同城市住宅用地出让金占全国的比重（全市）

表：2026 年 8 月及 1-8 月重点城市住宅用地成交情况

城市集中度方面，根据中指数据，2026 年 1-8 月，全国 TOP20 城市宅地出让金占全国比重为 61%。在 TOP20 城市中，主要以一线及强二线城市为主，其中 1-8 月上海住宅用地出让金为 975 亿元，继续居全国首位；北京、杭州分别居全国第二、第三位；广州出让金约 470 亿元，南京、深圳、成都出让金均在 300 亿元左右。8 月单月来看，北京、上海、广州优质地块土拍表现突出带动下，出让金均超百亿元，其中北京、上海均超 200 亿元。

表：2026 年 8 月住宅用地成交总价 TOP5 地块

（1）热点地块：北京海淀四季青镇 HD00-1408-0034、0049、0040 地块

8 月 12 日，海淀四季青地块完成出让，是海淀区时隔八个月以后再度供地，该地块吸引中海北京、华润 + 越秀联合体、金茂等五家房企到场举牌参拍，经 130 轮现场举牌由金茂以总价 97.61 亿元、溢价率 14% 获取。

地块位于四季青镇西冉片区，北四环至北五环间，邻近地铁 12 号线四季青桥站，西四环、阜石路等快速路网通达。金四季购物中心、京粮广场在 3 公里范围内；周边聚集人大附小、海淀外国语实验学校，东侧 0050 地块规划 54 班九年一贯制学校（拟由人大附中分校办学），预计 2028 年投用。周边还有北京华医中西医结合皮肤病医院等医疗资源。

（2）热点地块：广州海珠琶洲南区石榴岗路 HZ0401003-CZTBGX 地块

8 月 28 日，海珠区琶洲南区石榴岗路 HZ0401003-CZTBGX 地块吸引了保利发展 & 越秀地产联合体、中海、华润、招商、建发 5 家竞买人参拍，最终由华润以总价 80.6 亿元竞得，成交楼面单价 61423 元 /㎡，溢价率达 33%，位居广州成交楼面单价 TOP3。

该地块地理位置优越，位于区位能级较高的琶洲南区，与琶洲南 TOD 项目仅一路之隔，该片区属于琶洲南区 " 创新融合拓展区 " 的核心西组团，定位为高端居住区。周边云集了阿里巴巴、腾讯、唯品会等互联网总部企业，高端产业人口聚集。在生活配套方面，地块周边设施十分完善。交通上，紧邻地铁 12 号线赤沙北站，一站可换乘 11 号线赤沙站及 8 号线赤岗站。教育上，该地块将对口广东实验中学琶洲学校（九年制），且地块自身还将配建一所 12 班幼儿园。此外，地块容积率仅为 2.98，限高 80 米，低密度属性为打造高端改善型产品提供了优越的先天条件。

▌附表：8 月房地产政策监测

中央：三部门联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》

表：2026 年 8 月中央重要会议 / 文件的房地产提法

地方：北京、上海相继落地楼市新政；成都、西安等多地优化公积金政策

表：2026 年 8 月地方重点房地产政策

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