8 月 18 日，上海证券交易所正式受理" 中信证券 - 亦庄控股产业配套人才公寓持有型不动产资产支持专项计划 "，拟发行规模10.51 亿元。项目原始权益人为北京亦庄投资控股有限公司，计划管理人为中信证券。
近一个月内，北京已有昌平、海淀、亦庄三个区级平台先后推进同类产品，扩容节奏明显加快。
亦庄控股的公寓家底
亦庄控股是北京经开区的核心运营平台。公司1991 年经北京市委市政府批准成立，与经开区管委会同步设立，属北京市市属一级国有企业，定位为国际一流产业新城运营商，是区域城市建设、产业服务与存量资产运营的核心主体。
在不动产证券化领域，亦庄控股已有成熟实操经验。2025 年 6 月，旗下亦庄盛元作为原始权益人的中金亦庄产业园 REIT在上交所上市，募集资金10.88 亿元，底层资产为经开区内两处产业园区项目。
此次申报的人才公寓 REIT，底层资产运营主体为亦庄控股旗下北京博大酒店管理有限公司。博大酒管成立于2008 年 7 月，注册资本7900 万元，是集团内专门负责酒店与公寓业务的专业化运营平台。
公开资料显示，博大酒管的公寓资产已形成全层级供给体系：面向青年群体的集中式长租公寓青年公寓、面向产业工人的永康蓝领公寓、定位中高端的云玘永康人才公寓，以及四处嵌入产业园区的配套公寓——分别布局在北京亦庄生物医药园、北京亦庄新药研发生产基地、北京亦庄细胞治疗研发中试基地、高端汽车及新能源汽车关键零部件产业园内。
这四处园区配套公寓的租客以园区企业在职员工为主，企业团租占比高，资产深度绑定经开区生物医药、新能源汽车两大主导产业。这类物业的现金流特征清晰：产业扩张周期内出租率稳定性较强，但租金定价受区域人才政策与企业用工成本双重约束，上涨弹性有限，景气度与行业周期高度同步。
亦庄控股目前尚未披露本次入池项目的具体明细与运营数据。从资产储备来看，博大酒管旗下公寓覆盖蓝领到中高端人才的全层级供给，除本次申报资产外仍有充足存量空间，为后续储架扩募预留了基础。
北京三区竞速
亦庄项目并非孤例。8 月以来，昌平、海淀两区的保障房平台也先后推进机构间 REITs，北京区级平台批量进场的态势已经形成。
8 月 5 日，昌平保障房机构间 REITs 四类中介中标结果同步公示：戴德梁行拿下资产评估服务，竞天公诚律师事务所担任法律顾问，容诚会计师事务所负责审计，中航基金与中航证券联合体中标计划管理人席位，标志着项目正式进入实操阶段。
昌平的核心特点是" 公募 + 私募 " 双轨并行。今年 4 月 29 日，昌平保障房公司作为原始权益人的中航北京昌保租赁住房 REIT在深交所上市，是北京首只区级保租房公募 REIT，首发网下认购倍数达434.92 倍。上市仅92 天，7 月 29 日该产品便披露扩募预案，拟注入四处昌平区人才公租房项目。
而此次筹备的机构间 REITs，定位为承接暂不符合公募 REITs 首发准入标准的中小体量、培育期物业，在企业内部形成" 孵化 - 培育 - 成熟 - 公募退出 " 的资产梯度。截至 2025 年 9 月末，昌平保障房公司总资产约126.8 亿元，剔除已装入公募 REIT 的 3 处资产后，仍持有运营13 个保租房和人才公寓项目，总运营面积超65 万平方米，其中8 个项目运营满三年，资产储备足以支撑双轨产品持续供给。
海淀紧随其后。 8 月 10 日，北京市海淀区保障性住房发展有限公司公示，招商证券与招商资管联合体中标海悦梧桐苑机构间 REITs财务顾问及计划管理人席位。该项目底层资产位于海淀区西三旗板块，属人才保障性住房，配套商业与社区服务业态。在此之前，审计、法律服务中介已先后完成中标公示，发行端核心中介已陆续就位，后续将正式启动申报材料编制工作。
加上 7 月 28 日获上交所受理的建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划（第二至 N 次扩募并新购入租赁住房项目），拟发行总规模50 亿元，采用储架式滚动扩募框架，扩募储备已覆盖北京旧宫泊寓院儿等本地项目。至此，北京租赁住房机构间 REITs 已形成" 全国平台 + 区级平台 " 多层次推进的格局。区级平台批量进场的逻辑十分直接：存量盘活考核压顶，重资产沉淀推高负债压力，叠加公募 REITs 较高的准入门槛，共同推动机构间 REITs 成为区级平台回笼资金、实现滚动开发的务实选择。
市场半年扩容 25 倍
北京的提速，放在整个租赁住房不动产证券化扩容的行业背景下更为清晰。2026 年以来，传统类 REIT 与创新型机构间 REITs 两条赛道同步发力，产品形态与资产品类持续丰富。
传统类 REIT 赛道已跑出标杆项目。5 月，华安资产 - 国泰海通 - 浦开集团慧智保障性租赁住房绿色资产支持专项计划完成发行，总规模36.5 亿元，其中优先级证券 32.85 亿元，票面利率低至1.95%，创下全市场同规模保租房类 REITs 利率新低。该项目同时拿下两项行业第一：全国首单绿色保障性租赁住房类 REIT、全国首单 R4 用地租赁住房类 REIT，底层资产为浦东新区慧智仁恒派、慧智有巢、慧智芳华三大保租房项目，合计运营房源超 5000 套。
而更具权益属性的机构间 REITs 赛道，扩容节奏更为迅猛。7 月 24 日，沪深交易所同步修订资产支持证券挂牌审核业务指引，首次在官方规则层面将具备权益属性特征的不动产 ABS 正式定名为" 机构间 REITs"，取代此前 " 持有型不动产 ABS" 的市场俗称。新规明确了这类产品的核心特征：平层结构、无外部增信、无强制回购、主动管理，产品收益主要取决于底层不动产的运营表现与资产增值，分红比例原则上应达到90% 以上，扩募申请不设置间隔期。从市场俗称到写入正式规则，品类的合法地位得到确认，品类扩容从此有了明确的官方规则依据，规范化程度显著提升。
据上交所公开披露数据统计，截至 2026 年 7 月末，上交所累计受理机构间 REITs 项目90 单，申报规模超1700 亿元，累计发行规模接近1000 亿元，覆盖高速公路、租赁住房、仓储物流、数据中心等15 个细分业态。2026 年上半年全市场发行24 单机构间 REITs 产品，合计规模约330 亿元，而 2025 年同期仅发行 2 单、规模约 13 亿元，同比增长超 25 倍。
租赁住房是机构间 REITs 中创新最活跃的细分品类，边界持续拓宽：
2024 年 7 月，建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划在上交所挂牌，成为全国首单住房租赁类机构间 REITs；
2025 年 9 月，该产品完成首轮4.53 亿元扩募，认购倍数达7.8 倍，是全市场首单完成扩募的机构间 REITs，验证了产品持续运作的可行性；
2026 年 7 月，该产品第二至 N 次扩募申请获上交所受理，拟发行总规模50 亿元，搭建起储架式滚动扩容的框架，进一步打开了资产注入空间。
除头部标杆项目外，市场主体与资产品类也在持续扩容：
2026 年 2 月，太保资产 - 新黄浦筑梦城保租房持有型不动产 ABS 挂牌，发行规模11.942 亿元，是全市场首单由全市场首单由民营上市公司作为原始权益人的保租房机构间 REIT，发行阶段获 17 家机构超募认购；
2026 年6 月，中金 - 博邻长租公寓持有型不动产 ABS完成发行，底层资产为上海核心区位两处中高端市场化长租公寓，租金完全由市场供需决定，首次将品类从政策性保租房拓展至纯市场化长租公寓赛道。
上海市场的项目储备仍在增加。国泰海通资管 - 上实城开租赁住房持有型不动产资产支持专项计划于 6 月 10 日获上交所受理，拟发行规模6.8 亿元，6 月 25 日项目状态更新为 " 已反馈 "。原始权益人上海城开为上实控股旗下核心地产业务平台，在上海布局莘社区、创社区、汇社区三大保租房集群，总建筑面积超40 万平方米，后续扩募储备充足。
截至目前，租赁住房机构间 REITs 的底层资产已覆盖政策性保租房、蓝领公寓、市场化长租公寓、产业配套人才公寓全品类，发行主体也从最初的建行系专业住房租赁平台，扩展到北京、上海等地的区属国企，乃至新黄浦这类上市民营房企，品类包容性持续提升。
发展中的问题
机构间 REITs 毕竟是仅运行了两年的新品类，流动性不足、定价独立性弱、资产内生增长动力待验证等问题都是客观存在的，但放在行业发展的时间线上看，这些问题均属于品类扩容初期的阶段性磨合，并非阻碍市场长期发展的结构性矛盾。
制度层面正在快速补位。前述 7 月下旬落地的定名规则，同步对不动产基础资产的准入标准、项目控制、资产重组、国资转让等全流程作出规范。从市场俗称到写入正式业务规则，本身就是监管对这一品类合法地位的明确确认。与此同时，监管层面持续优化常态化扩募机制，保租房依托 REITs 盘活存量资产的政策导向十分明确。
从已运行项目的实际表现看，机构资金的认可度也在逐步建立。以运行时间最长的建信长租项目为例，产品设立近两年累计发布 7 次季报、2 次年报、7 次净值公告，完成 3 次分红，三次开放退出期内全部持有人选择续投；首轮扩募吸引 33 家银行理财、保险、券商资管等机构参与，超额认购 7.8 倍；2025 年全年该产品在上交所固定收益证券综合电子平台累计成交超百笔，交易价格始终稳定在面值以上。
机构间 REITs 的产品定位，恰好填补了当前不动产证券化的市场空白。公募 REITs 对资产规模、运营年限、现金流稳定性有明确准入门槛，而国内大量存量保租房、人才公寓单体体量偏小、运营时间不足，短期内难以达到公募 REITs 首发准入标准。机构间 REITs 发行门槛相对适中、面向专业投资者、扩募机制灵活，刚好承接了这类未成熟资产的证券化需求。两类产品并非竞争关系，而是面向不同发育阶段资产的互补工具。
当然，互补不等于无缝衔接。机构间 REITs 与公募 REITs 之间目前没有明确的转板规则或绿色通道，培育成熟的资产若要注入公募 REIT，仍需走完发改委推荐、证监会注册、交易所审核的全套流程，" 孵化 - 退出 " 的闭环更多停留在企业内部运作层面。流动性改善、定价去主体化、租金内生增长能力的验证，也都需要更多项目落地和更长周期运行来逐步兑现。
值得注意的是，租金内生增长偏弱是保租房类资产的普遍特征，并非机构间 REITs 独有。已上市的公募保租房 REITs 同样面临同店租金年增速偏低的问题，规模与收益增长高度依赖外延式资产注入。从 2026 年二季度数据看，完成扩募的保租房公募 REITs 营收增速普遍在25% 以上，而无扩募增量的成熟产品同比增速多落在0%-4%区间。
国内保障性租赁住房的存量盘子足够大，政策层面的支持也在持续加码，机构间 REITs 的扩容趋势大概率还会延续。但这个市场最终能走多远、走多稳，不取决于发行了多少单产品，而取决于底层资产的运营质量能不能跟上、制度配套能不能完善、机构投资者的信心能不能在周期波动中沉淀下来。扩容速度最终要匹配资产运营能力，脱离底层现金流支撑的规模扩张，终究难以支撑机构投资者的长期持有信心。
