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北京朝阳区土拍，好戏连台。
7 月 31 日，将台乡驼房营 JT-629 地块正式上架，起拍价 75.21亿元，将于 9 月 3 日下午诞生买家。
一天前，它出现在第九轮供地清单里，且同步进入用地预申请。
这宗大家念叨许久的王炸地块，就这么火急火燎地来了。
它往西 800 米，是中海新城三天前拿下的今年北京单价地王——酒仙桥 0013-1 地块，成交总价 46.814亿元、楼面价 8.11 万元 / 平米、溢价 24.85%。
629 地块突然上架，无形中给南磨房乡广渠路 0409-10 地块，添了一把火，将于明日（8 月 4 日）开拍，起拍价 70.5亿元。
花姐感叹，朝阳区卖地的策略，实在是高明：核心地块连环出击，一浪接一浪。
过去两年里，朝阳区以组合卖地闻名于京城。
有三个地块包，分别被中建智地、中海新城、中建智地 + 越秀 + 金茂联合体拿下，成交金额为 112 亿元、153.32 亿元和 126 亿元。
到了今年，它改了玩法，不搞 " 肥瘦搭配 "，直接将宅地拆成单幅卖。
有两个好处：一是减轻拿地者的压力；二是政府可收获高溢价。
正所谓是：一举两得。
但，另一方面，朝阳豪宅的供应量暴增，逼近上万套。
将台 629 地块，几乎完美无瑕。
它由驼房营 0013、0001、0002、0018 四块地组成，后三者是体育用地。
在花姐看来，0013 宅地至少拥有三大标签：
1、被 14.66公顷绿地环绕、公园豪宅；2、北距坝河 70 米、河景豪宅；3、西北离商业太古坊 300 米、离地铁 14 号线将台站 900 米，有烟火气的豪宅。
最关键的是，这块宅地的面积最够大——占地 4.85 公顷、规划建面 12.13 万平米、容积率 2.5，限高 80 米，面宽足够宽——东西 322 米、南北 167 米，标准的梯形。
它是天生的豪宅胚子。
三宗体育用地：规划地上场馆建面 5 万平米、地下场馆 1 万平米、地下商业 2 万平米、300 个地下停车位。
花姐推算，这些配建的总投资，在 9.8 亿元左右。
加上驼房营 0013 宅地的起拍价 75.21 亿元，它的总成本约 85 亿元，住宅起始楼面价，约 7万元 / 平米。
这个楼面价，比北京宸园（6.6 万元 / 平米）和中海万吉玖序（6.44 万元 / 平米）、中海新城 0013-1 地块（起拍价 6.44 万元 / 平米），都略高一点。
但问题是，0013-1 地块的成交价，达到了 8.11 万元 / 平米。
如果拿这个价格做参照，驼房营 0013 号地的总价将达到 98 亿元。按照 12 万元 / 平米房价测算，这宗地的货值约 144 亿元。
花姐判断，驼房营 0013号地由于配建太重，大概率不会高溢价出让，甚至很有可能是底价成交。
拿地者，有可能是中建一局旗下的中建智地——北京宸园的缔造者。
驼房营 0013 号地会出什么样的产品？
参照系依然是北京宸园、中海万吉玖序。
1、北京宸园
全盘供应 606套，整体去化 96%，几乎卖空。
撑起北京宸园流量和回款的，是 143-145㎡、165㎡的主力户型，合计 518 套，去化率高达 97%；而 220-249㎡的大平层，仅 88 套，去化 86%。
2、中海万吉玖序
全盘供应 370套，去化 88.4%。它走的纯粹顶豪路线，户均面积达到 210㎡。
168-215㎡中端大平层，去化最好，稳定在 86%-92%；291-302㎡楼王产品，去化率 95.5%，顶豪购买力足够坚挺；唯独 372㎡超大整层，受众圈层极窄。
花姐认为，驼房营 0013号地的户型，以 180平米、250 平米、300 平米大平层为主，与中海新城新地块形成差异化——大概率会走北京宸园的路线，以千万级改善为主。
为什么它不会做更大的户型呢？
因为，西面四环内，有缦合北京二期待上市，直接俯瞰朝阳公园，户型大概率在 300 平米以上。
这么一来，花姐对驼房营 0013 号地，做了一版强排方案推测：
唯一的退线，就是地块东南角有一棵古树，估计要退 10 米左右。
2、出入口：主大门在西侧，北侧和西侧各有一个车库出入口；地下与西侧体育馆，及 2 万平米商业联通；
3、排列方式：两排行列式排列，共计 9栋楼，北侧 21F、层高 3.5 米、南侧 15-16F，层高平均 3.3 米；
4、户型：约 580 套，户型分三类：180 平米占比 50%、250 平米占比 30% 和 300 平米占比 20%。
5、单价及赠送尺度：花姐预计，它的单价在 11.5万元 / 平米左右。
几乎一夜之间，朝阳区豪宅，扎堆了。
上周，花姐拜会了几位圈内高层，他们有点担心朝阳豪宅的去化问题。
分三个层面来看：在售老盘，待售新盘，新供地块。
1、在售老盘
朝阳区单价 7.4万元 /平米以上的在售楼盘，至少有 13 个，待售套数 3114 套。
其中，供应最大的楼盘，包括中海朝阳 ONE 项目 662 套、北京隅东序 553 套、紫京宸园 476 套、御翠园 300 套，和保利朝观天珺 264 套。
这表明，十八里店和朝青板块压力山大。
朝阳区待售新盘有五个，懋源騴橒臺 499 套、金茂满昱 384 套、宸园 139 项目 139 套、首开呼家楼项目 44 套，以及中海新城拿下 0013-1 项目约 320 套，共计 1386套。
宸园 139 是顶级豪宅，单套在 4000 万 ~5500 万之间，开盘时间未定。懋源騴橒臺定价在 10 万元 / 平米左右，据说 7 月卖出 21 亿元。
金茂满昱正在筹备开盘，领证 317 套，预计定价在 7.8 万元 / 平米。首开呼家楼货量少，不知何时卖。
中海 0013-1 项目的售价，估计在 11.5 万元 / 平米左右。
花姐初步数了一下，朝阳区核心地段可预见的供地，有 10块，酒仙桥是绝对的主力——供地 4 宗、16 公顷、建面 41.7 万平米。
酒仙桥板块的西面，还有巨无霸地块缦合北京二期，占地 22.47 公顷。
往南的重心在传统豪宅区广渠路，南磨房 10 号地是焦点，据说金茂积极、势在必得，再造金茂府。
永安地块在供地清单里折腾三年，至今依然无人问津。
仅这些新地块，预计单价 10万元 /平米的豪宅，大概有 5810 套。
如果将这三类加在一起，花姐斗胆估算，未来两三年，朝阳区千万级豪宅供应将突破上万套。
最后，温馨提醒一下，明日（8 月 4 日）下午三时，不要忘了观战南磨房广渠路 10 号地土拍，相信一定会很精彩。
