三季度，楼市是冷还是热，已经明牌。
这两天，深圳公布今年 3 季度的新房供应。
虽然是按照往常的惯例，公布入市的计划，但今年 3 季度的项目很多都可圈可点。
毕竟这个表，基本决定整个深圳市场接下来的市场节奏以及热度，也决定整个深圳新房的格局。
首先可以看到，供应计划表内的数据，计划供应共计 7212 套。
2024 年三季度供应 18150 套，其中住宅 14955 套，2025 年三季度供应 12351 套，其中住宅 10673 套。
而今年的三季度，纯住宅计划 6929 套，仅 2024 年的 56%，直接少了 5422 套，相当于深圳一个大片区的供应量被砍，而且是一到两个季度的区域供应的缩减量。
但三季度住宅供应套数占了总货量的 96% 以上，剩下的商务公寓、商铺、写字楼加起来不到 300 套，基本可以忽略不计。
说明，三季度深圳楼市的供应逻辑依旧遵循控量原则。
对于住宅部分，透过这些项目名单，也可以看到，深圳供应基本是核心地段的核心项目扎堆，并且大多还是为市场带来过热浪的豪宅。
新世界香蜜四季、安缇雅苑、后海玺家园、观潮府都是 10 万 +/ 平级别的产品，共计有三百多套。
至于其他刚需类型的外围项目，基本都是两百套起步的供应，同样都是已经在市场上有过一定验证的项目。
宝安区作为供应大户，货量集中在沙井、松岗、航城、西乡等西部外围板块，比如沙井蔚蓝逸境花园单盘推 796 套，松岗铭著坊推 462 套，全是数百套级的刚需大盘，摆明了是给西部上车需求准备。
再看光明的供货，最大特点是 " 挤牙膏 " 式分批推售。
金硕瑞府连推第二批、第三批，观萃苑开到第四、第五批，深铁瑞城也只推第三批，单次供货基本在 100-200 套。
背后的逻辑，一方面光明市场购买力有限，一次性放量若推不动，反而会影响接下来的价格体系，另一方面，小步快跑既能制造热销氛围，又能灵活调整价格。
毕竟如今光明最有价值的地铁线路已经兑现，13 号线的开通也加速光明成为南山的 " 睡城 " 刚需，如同当初 4 号线开通后，龙华成为承接福田居住需求外溢的刚需热选之地。
这和过去众多供应季度相比，是有明显差异的。
但总的来看，供应的节奏以及逻辑，依旧在控增加量，控供应量，主要围绕优质豪宅，或片区优质核心位置做供应。
供应计划表虽然豪宅扎堆，但托底市场的基本盘优劣参差不齐。
以光明的金硕瑞府来看，作为光明旧改大体量项目，在光明核心片区有着举足轻重的分量。
今年二季度 4 月 29 日 225 套 96~126 平首批房源，备案均价约 45100 元 /㎡，总价区间约 407 万～605 万，即使小区占地约 1.12 万仅三栋住宅，规模比较小，可活动空间有限，容积率去到 6.22，总楼层 38-48 层的超高层，户型飘窗面积占比明显，并且价格相较周边市场有一定的溢价，但截至 7 月 8 日深圳房地产信息平台显示，卖剩 90 套。
再看龙岗中心城的方州瀚府，作为龙岗超百万级别的改造后项目，从立项到 2021 年开盘已经十多年，在龙岗中心城片区同样属于巨无霸的存在。
而合正方州润园 2021 年 9 月以及 11 月分别推售，备案均价约 50200 元 /㎡，总价区间约 390 万～844 万，共 1179 套，截至 7 月 8 日深圳房地产信息平台显示，卖剩 14 套。
价格段与金硕瑞府相差不大，但去化效果远不及金硕瑞府。
与此同时合正方州正处于下滑的螺旋之中。
新房库存房源已经有 320 万左右的价格，有客户合正方州瀚府一期二单元 3002 房，总价谈到 340 万，而一期二单元 3002 房备案总价 449 万。
合正方州泓园 2022 年 4 月推售，289 套 59~164 平毛坯住宅，备案均价约 46400 元 /㎡，总价区间约 250 万～839 万，如今小区 2 栋东南向约 118 平的户型，回迁业主甩售价 390 万，而小区 2 栋东南向约 118 平的户型当初的备案总价在 512 万— 546 万。
前者是龙华接下来的供应主力，龙华观澜是超大型旧改综合体，后者属于补充角色。
但未来平方云铭府属于鸿荣源 · 观城系列，超大体量的供应，容积率不低，配套兑现时间周期长，价格也在卷。
但 1 栋 1 单元的 99.31 平以及 98.41 平特价促销房源，折后价约 370 万、290 万。
而 99.31 平户型，鸿荣源观城（1 栋 1 单元）备案总价约 384 万— 401 万；98.41 平户型，备案总价约 403 万— 432 万。
总占地仅 0.71 万㎡，总建面 2.5 万㎡，就 2 栋住宅楼，总共 276 户，三季度只推 200 套。
很多大社区的单栋楼户数都比这个整个小区多，本质就是两栋独栋住宅围了点绿化，真正的绿地公共开放空间仅 361.31 平方米。
交通上，目前最近的 4 号线长湖站，开车都要十几分钟，刚需没车的话，通勤先坐公交再转地铁，早晚高峰来回两小时是常态。
并且 27 号线支线（九龙山设站）只是规划，未进入地铁远期规划的五期。
商业上，自带只有零星社区底商，约 2.5 万㎡集中商业在旁边的世纪花园地块，需 2028 年才建成，等开业也需要几年时间，这几年日常买菜、吃饭基本靠周边城中村小店。。
教育上，旁边规划的 36 班九年制学校至今还是空地，当前学区划片的行知学校、福城实验，既不是名校，距离也不算近。
能够拿出来和竞品做对比的，也就容积率和层高了。
容积率 3.51、27-28 层小高层、梯户比不错。
说白了，现状就是 " 产业有，生活无 "。
所以，三季度深圳新房市场看似核心区豪宅扎堆，市场的关注度有可能会被拉高，但刚需托底的项目成色参差不齐。
真正落到市场的成交端，可能这些外围刚需项目的处境，要比看到的压力更大。
作者 | 骑猪英雄
