上海，2026年7月7日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行针对 2026 年二季度上海写字楼市场、零售商业市场、大宗交易市场、产业地产市场以及资产证券化市场进行多维度的解读，并展望 2026 年下半年的行业发展。
上海写字楼市场需求稳步修复，市场迈入结构化提质新阶段
2026 年二季度，上海甲级写字楼新增供应显著收窄，本季度仅黄浦 K11 Atelier 办公楼项目入市，新增办公体量 3.8 万平方米。需求端延续一季度修复态势，租赁成交持续回暖，全市甲级写字楼净吸纳量录得 23.3 万平方米，环比提升 9.9%。受供应收缩、需求持续释放双重利好带动，全市甲级写字楼空置率环比回落 1.1 个百分点至 22.5%；租金层面仍维持以价换量的市场策略，全市平均租金小幅下行至 6.42 元 / 平方米 / 天，环比降幅 1.9%，价格下行幅度持续收窄，市场底部特征逐步显现。
全市板块呈现清晰圈层分化格局。传统成熟核心商圈租赁韧性稳固，黄浦淮海中路、静安南京西路、徐汇徐家汇、长宁等板块依托核心区位与优质楼宇硬件优势，持续承接企业办公升级、原址置换需求；虹口北外滩、徐汇滨江、杨浦新江湾、普陀真如等新兴商务区，凭借完善产业集聚基础与租金性价比优势，吸引大批企业扩租整合、搬迁落地，成为全市租赁需求的核心增量承载区。
行业需求集中度进一步提升，二季度 TMT、贸易制造、专业服务、金融四大行业合计租赁占比近九成，构成市场回暖核心支撑。其中 TMT 行业需求领跑全市，租赁占比达 30%，游戏、短视频、互联网平台企业持续扩租搬迁，持续推高杨浦新江湾、徐汇滨江科创板块活跃度；贸易制造行业占比 24%，高端消费品、零售品牌置换需求保持活跃，传统外资制造企业仍以优化办公面积、降本提质为主；专业服务业作为市场稳定需求基本盘，占比 20%，律所、咨询、教育培训为租赁主力，联合办公运营商保持稳步拓店节奏；金融业占比 16%，需求主要来自公募基金、银行分支机构与金融科技企业。
展望 2026 年下半年，全市甲级写字楼新增供应压力仍客观存在，预计下半年新增供应总量约 52 万平方米，其中徐汇新兴板块新增体量约 16 万平方米。集中交付的新增项目将持续压制市场去化节奏，空置率或将维持高位区间震荡，租金短期难现趋势性回升，业主端仍将通过灵活租约、租金优惠等方式稳定租户资源。
戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示，当前市场需求修复的底层产业支撑已经确立，但短期仍难以消解集中供应带来的结构性压力，行业二元分化格局将长期延续 —— 核心区高品质资产租赁韧性持续凸显，普通存量楼宇则持续面临去化压力。整体来看，结构性机会将贯穿上海写字楼中长期发展周期，产业导向、产品品质、板块分化将成为市场运行核心主线。
戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie表示，本季度上海写字楼租赁市场表现平稳。为加快存量空间去化、提升项目入驻率，业主方持续下调租金预期，推动租金水平延续温和下行态势。叠加新增项目入市节奏放缓，本季度市场去化动能显著增强，带动空置率实现阶段性优化。但随着多个优质项目计划于下半年入市，整体供应端压力预计仍将持续。
上海零售商业市场："首发上海4.0" ——从"引进首店"迈向"完整首发产业生态"
2026 年上半年，上海以 " 首发上海 4.0" 作为提振消费的核心抓手，标志着政策逻辑从单点扶持向全链条打通的根本性转变。在制度通关层面，升级专属企业通关服务包，为进口化妆品单独开通快速放行通道，扩容 " 保税展示 + 现场销售 " 一体化，显著压缩入境周期；在财政层面，补贴范围从核心商圈延伸至非核心次级商圈、厂房改造商业及 TOD 社区 MALL，新增三大百万级专项，单个项目最高补贴 100 万元，并对亚洲级、国家级首店给予差异化扶持；在活动层面，上海地方政策升级为国家级消费示范载体，联动全国精品首发季，引导商圈、文创园区与老厂房承接大型首展首秀，实现从 " 引进首店 " 到 " 打造完整首发产业生态 " 的战略跃迁。
从二季度的走势看，核心与非核心商圈租金、出租率整体呈现下降趋势，反映出需求端仍处于调整阶段。分区域看，核心商圈与非核心商圈延续分化格局：核心商圈以更新类、小体量 / 分期开发项目为主，而非核心商圈以新嘉中心为代表的超大商业综合体，成为本季度市场活力的重要来源。
新开项目推动商业迭代，核心与非核心商圈差异化突围
上半年一批新开与升级项目集中落地，推动商业能级迭代。核心商圈方面，徐汇区核心的新六百 YOUNG 于 4 月 29 日完成全面改造，三轨地铁直达并引入多间首店，以潮流零售、沉浸式玩乐与健身康养，补足商圈年轻家庭消费空白。普陀绿地缤纷城于 6 月 27 日完成升级，形成 5.78 万平方米半开放式街区 MALL，引入 " 真茹市集 " 核心业态及 28 家区域首店，围绕民生生鲜、亲子配套与正餐娱乐构建差异化商业。非核心商圈方面，首家上海京东 MALL 于 6 月 12 日在七宝开业（原汇宝购物中心），主打沉浸式数码家电家居体验、线上线下同价，并设机器人体验馆、专业电竞馆与青少年学习馆等特色场景；浦东新嘉中心于 2026 年 6 月 30 日正式开业，打造 43 万平方米四轨 TOD 商住办综合体，为浦东体量第一，依托约 200 万常住与 50 万办公客群，以高端美妆、全品类户外与大型体验业态为核心，填补浦东北部中高端商业空白；
二季度前沿商业热点：
上海商业呈现三大趋势：国际品牌回流、本土 IP 出圈、消费场景升级；
快消品牌推行 " 关小店、开大店 " 旗舰策略：ZARA 落地 3000 平米特色大店，配备专属穿搭服务并推出东方限定系列；H&M 打造 2000 平米复合生活零售空间，融合家居、咖啡、艺术展览多元业态；
本土汽车文创依托国产车型题材出圈，不靠联名即可吸引海外客户；
国风本土品牌经营亮眼：山下有松独栋门店半年营收超 1400 万，境外客流占比高，业绩赶超轻奢品牌；观夏定制城市香氛空间，复购率维持 60%；
京东 MALL 加速拓店，打造电竞、实景样板、智能互动一体化家电家居消费场景，线上线下价格统一。
戴德梁行华东区董事总经理黎庆文表示，2026 年上半年上海商业在政策赋能与市场迭代中稳步前行，前沿项目则以国际品牌回流、本土 IP 深耕与场景升维重塑消费逻辑。展望未来，随着 " 首发上海 4.0" 产业生态持续完善、体验型商业不断落地，核心与非核心商圈的差异化协同将进一步深化，本土 IP 与国风品牌的出海与破圈有望成为上海商业面向全球的新名片。
戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie指出，二季度上海零售物业市场迎来城市更新项目与 TOD 综合体的集中入市。核心商圈凭借成熟的商业氛围和高端品牌集聚效应，保持较强的市场韧性。非核心商圈零售物业通过挖掘在地文化、引入特色业态、优化空间设计，打造差异化竞争力。
上海大宗市场强势反弹，非机构买家挑起大梁
在全球宏观背景与国内经济仍存不确定性的背景下，2026 上半年上海大宗资产交易市场逆势上扬，共成交 35 宗、合计 233 亿元，同比 2025 上半年金额大涨 47%，展现出强劲的复苏韧性。大额交易出现爆发，超 10 亿元的成交共有 8 宗，贡献了 60% 的交易额。如拼多多收购陆家嘴星展银行大厦系上半年上海最大金额成交，实质完成交易于今年上半年的国企开发商象屿集团收购黄浦区仙乐斯广场 98.68% 股权亦为典型大额交易。
自用买家成核心增量，产业实体经济回暖信号明显
自用买家成核心增量，上半年自用买家成交额约 115 亿元，同比上升 34%，系周期底部企稳、产业实体经济回暖的标志性信号。从成交金额占比来看，2025 年度自用型买家占比 26%、投资型占比 74%；而到 2026 年上半年，自用型与投资型各占 50%，自用型比例显著提升。自用买家以办公、研发办公为主，典型交易除前述仙乐斯、星展银行大厦外，还包括海尔消费金融收购浦东新区四方城等项目。
内资强势主导，非机构买家豪掷八成份额
内资继续占据绝对主导地位，2026 上半年成交额占比高达 93%，其中非机构买家占据超八成的成交份额；机构投资人成交额占比仅 17%，创下新低，其出手相对谨慎，主要聚焦于稳定运营且符合政策导向的长租公寓项目。外资实现微量反弹，主要交易为东亚银行收购的东亚银行大厦，总价 16 亿元。但整体来看，外资仍在持续抛售核心资产，接盘方多以自用国企、外地民企为主。
办公/研发办公霸榜，酒店及公寓投资热度升温
办公及研发办公物业依然是市场的绝对核心，上半年成交额高达 134.9 亿元，占据了总成交额的 58.4%，显示出企业对于上海写字楼市场的长期信心。与此同时，其他业态也展现出积极的复苏信号，特别是酒店及公寓项目——高净值人群对核心区精品小酒店以及长租公寓的兴趣持续走高，机构投资者也在积极布局符合 REITs 发行或扩募条件的公寓资产。
展望 2026 下半年，戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强提出五大预测：
1. 下半年投资交易市场稳中有升，预计三季度成交平稳，四季度集中放量；
2. 内资增值逻辑强化：国内持续低利率环境降低国央企、头部民企的融资成本，内资资本将持续增值内环核心现金流优质资产；
3. 优质核心区资产流通性持续紧缩，未来价格呈现两极化趋势，核心城市、核心地区、核心资产价格将触底反弹；
4. 商业不动产 REITs 扩容，存量资产盘活渠道拓宽，稳定运营的购物中心、可改长租公寓的商办物业、优质数据中心项目成为热门项目；
5. 光的赛道，新能源，半导体，高端制造等重点发展赛道保持增长势能，企业持续向好，自持办公需求大量增加。
长三角签约外资产业数量增长，结构优化
据戴德梁行产业地产部数据统计，二季度长三角范围内共有 67 个新签约外资产业项目，包括新项目和增资扩产项目，涉及德国、日本、美国、韩国、瑞士等 20 余个国家和地区，统计口径不含物流仓储类、产业园投资项目，也不统计制造业及研发项目的开工、奠基及开业数据。较去年同期的 51 个项目增长 31.4%，回升态势显著，实现强劲反弹。
从国别结构来看，2025 年二季度欧洲项目共计 35 个（其中德国项目 20 个），占据欧主力席位，而日本、美国项目仅分别 4 个、3 个。对比来看，2026 年二季度欧洲项目 34 个，整体数量与去年同期基本持平，内部结构却迎来明显变化，即德国以 16 个项目依旧保持首位，但项目占比回落至 23.9%，国别集中度有所降低，瑞士、荷兰等其他欧洲国家项目增加，欧洲项目来源多元化特征凸显。同时，美日外资布局提速明显，本季度日本、美国落地项目分别增至 11 个、9 个，较去年同期实现大幅增长。
AI、半导体赋能，装备制造与新信息技术项目增长强劲
从产业分布上看，装备制造产业项目 20 个，汽车及零部件产业项目 14 个，大健康产业项目 12 个，新一代信息技术产业项目 9 个，其他类型产业项目 12 个。
受 AI 及半导体行业发展影响，装备制造及新一代信息技术项目数量增长势头强劲，近三年来首次位列产业类型排名的第一和第四。据戴德梁行产业地产部数据显示，二季度 AI 及半导体行业相关领域的外资产业项目投资约 12 个，主要来自美国、日本、韩国、新加坡和中国台湾等国家和地区。
汽车产业（整车、零部件及配套）项目共计 14 个项目，数量与去年同期持平，分散落地在 11 个城市。大健康产业（生物医药、医疗器械、卫生护理、保健品及食品等）共计 12 个项目，较去年同期数量略有增长，但投资体量缩减。值得一提的是，瑞士企业持续深耕长三角大健康赛道，本季度盖氏集团及义获嘉分别落子苏州工业园区和上海闵行，叠加罗氏诊断、罗氏制药连续多年布局，瑞士医疗器械及生物医药企业在长三角已形成长期稳定的投资矩阵。
从城市分布上看，苏州（含昆山、太仓、张家港、常熟等）以约 20 个签约项目位居首位，上海、南通、无锡、常州及嘉兴等地也有多个项目落地。苏州大市范围内，各重点区域均有高质量外资项目承接；上海持续发挥总部经济优势，落地项目类型以研发中心、区域总部和创新平台为主；南通则在船舶海工装备领域形成特色集聚，多个项目相继落地。
首个生产基地与增资扩产齐头并进
一方面，外资企业加速在华布局 " 首个生产基地 "。本季度共有 8 个首次在华乃至亚太区设立的生产基地项目，其中某北美全球能源设备行业龙头企业经由戴德梁行选址，在苏州设立了中国区首个生产基地。
另一方面，已落户企业的增资扩产势头同样强劲，增资项目合计 18 个。西班牙西螺集团为利润再投资典型案例，企业 2005 年落户太仓高新区，本季度依托利润再投资打造亚太总部，布局精密紧固件生产、智能物流、超算中心及研发实验室。
戴德梁行产业地产部中国区租赁与交易线负责人、华东区产业地产部主管贺超表示，总体来看，二季度长三角外资签约项目在数量、质量和结构上都保持了较好水平。对比去年同期，本季度外资项目总量增超三成；欧洲投资规模稳定、来源趋于多元，日美项目大幅增长，瑞士持续加码大健康赛道。新设首个基地与存量增资项目同步放量，既体现了新进入的跨国企业对中国全球化竞争力的认可，也反映出已落户企业持续深耕中国市场的意愿，以及利润再投资税收抵免等激励政策正在产生实效。
2026 年 6 月 18 日，国内首批商业不动产 REITs 在上交所正式挂牌交易，恰逢基础设施公募 REITs 试点落地五周年的关键节点。此次重磅落地，不仅是国内 REITs 市场品类创新的标志性突破，更宣告行业正式迈入基础设施 + 商业不动产双轮驱动的全新发展阶段，为国内万亿级存量不动产盘活、不动产行业转型升级、资本市场服务实体经济提质增效注入核心动能。
2021 年，9 只基础设施公募 REITs 登陆交易所，正式拉开国内不动产标准化证券化的序幕。短短五年时间，国内公募 REITs 走出一条独具本土特色的发展路径，完成从制度试点到常态化发行、从单一资产类型到多元业态扩容的完整蜕变。截至今年 6 月，全市场上市 REITs 产品数量已达 86 只，整体管理规模约 2450 亿元。
回顾市场五年发展脉络，有三个关键转折点深刻改变行业生态。第一是制度破冰阶段，立足国内基础设施建设体量庞大、存量资产丰厚的本土市场特征，创新推出基础设施公募 REITs，首次将高速公路、产业园区、仓储物流等重资产推向公开资本市场；第二是常态化发行成型，配套政策进一步完善，资产类型进一步扩容，各类市场主体参与信心显著提升；第三则是去年年末商业不动产 REITs 试点规则落地，为海量存量商业物业打开证券化通道，并在短时间内迎来首批上市项目。
本次同步挂牌上市的四只商业不动产 REITs 合计募资规模超 200 亿元，物业布局国内多座核心城市，业态覆盖办公、城市购物中心、奥特莱斯等主流商业形态，资产持有主体兼顾地方国资平台与头部民营商业运营企业，具备极强的行业示范作用。首批挂牌上市后，短时间内又有 6 单商业不动产 REITs 项目顺利获批，业态版图进一步拓展，新增优质酒店业态，补齐商业不动产 REITs 细分品类短板，为后续市场多元化、规模化发展筑牢基础。
根据戴德梁行统计，目前全市场已申报的商业不动产 REITs 项目共 22 单，整体申报规模突破 700 亿元，业态涵盖购物中心、写字楼、酒店、综合商业体等，后续市场供给将持续释放。
长期以来，国内商业地产行业依赖高杠杆、快周转的开发销售模式，资产周转效率偏低。商业不动产 REITs 的推出，彻底重构不动产行业 " 投融管退 " 全链条逻辑。一方面，持有优质商业物业的企业可通过 REITs 实现存量资产变现，有效降低企业负债水平，减少行业对银行信贷的依赖；另一方面，市场估值逻辑发生根本性转变，资产价值不再单纯依托土地增值，而是由长期租金现金流、运营管理能力决定，倒逼行业从 " 重开发 " 转向 " 重运营 "。
站在国内公募 REITs 的全新起点，基础设施与商业不动产双赛道并行格局正式成型。国内存量商业物业体量庞大，蕴藏全新发展机遇。未来戴德梁行将持续发挥不动产专业服务优势，深度参与国内公募 REITs 市场建设，为不动产行业高质量发展持续贡献专业力量。
戴德梁行上海估价及顾问服务部主管、高级董事刘漪表示，我国公募 REITs 正式迈入基础设施 + 商业不动产双轮驱动的全新发展阶段，为国内万亿级存量不动产盘活、不动产行业转型升级、资本市场服务实体经济提质增效注入核心动能。未来戴德梁行将持续发挥不动产专业服务优势，深度参与国内公募 REITs 市场建设，为不动产行业高质量发展持续贡献专业力量。
戴德梁行华东区董事总经理黎庆文总结，二季度上海紧扣 " 十五五 " 规划培育新质生产力部署，加码集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业扶持，以算力券、转化补贴稳固科创办公、产业园区需求，支撑长三角外资制造产业发展。上海城市更新统筹机制通过 " 规划资源行动方案 " 与 " 三师联创 " 等制度落地，大批 TOD 商业项目将集中入市；资本市场迎来关键突破，首批商业不动产 REITs 上市叠加商贷政策优化，拓宽大宗资产融资盘活通道。中长期看，存量提质升级、差异化运营及资产证券化创新，戴德梁行将持续助力上海商办、零售及产业地产穿越周期、实现高质量发展的核心路径。
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