2026 年上半年合肥房地产市场研究报告

一、宏观环境

核心关键词：整体宽松、政策退坡、补贴倒计时、需求集中释放

1.1 本市楼市政策

2026年上半年，合肥房地产市场处于全国楼市"止跌回稳"政策基调的延续期。

从合肥自身节奏看，上半年无重大新政落地，购房端已基本处于"限制性政策全面退出"的宽松环境；而市级普惠性购房补贴政策于2026年5月14日到期退坡，与"金三银四"传统旺季形成叠加共振，成为上半年撬动市场需求加快入市的关键变量。

总体判断：政策面维持宽松基调，市场以存量政策效应释放为主，需求端因补贴退坡倒计时被明显前置激活。

（1）现行政策情况：限制性政策已全面退出

截至2026年上半年，合肥楼市在需求端的行政限制性措施已基本清零：限购、限贷、限价、限售等约束在此前的政策优化周期中陆续取消，购房补贴亦于5月14日到期不再延续。

这标志着合肥楼市正式进入"以市场化调节为主、行政干预为辅"的新阶段，政策工具箱的重心从"抑制过热"彻底转向"促进合理需求释放、稳定市场预期"。

上半年合肥无重大新政落地，政策动作主要集中于公积金制度的结构性优化，属于"精准滴灌"式微调，而非全局性刺激。

（2）需求端：公积金政策精准优化，补贴退出

需求端政策的核心是围绕公积金制度做"加法"，通过降低使用门槛、扩大使用范围来释放刚需及刚改购买力。

上半年公积金政策的优化主要体现在提取范围拓宽、商转公通道优化、异地缴存互认、缴存基数调整等方面的微调，实质是在不改变总量调控框架的前提下，提升公积金对购房的支持效能。

与此同时，补贴退出既是政策回归常态的信号，也在退出前形成了明确的"倒计时效应"，客观上加速了部分观望需求在二季度前置入市。

（3）供给端：住宅建设迎来"好房子"新标准

供给端的标志性政策是《合肥市"好房子"技术导则》的出台。该导则的落地，意味着合肥住宅建设从"有没有"向"好不好"切换，对新建住宅在户型舒适度、绿色低碳、智慧化、健康性能等维度提出更高标准。这一政策导向与上半年市场成交端"改善主导、品质取胜"的结构性特征高度契合，将进一步推动供给端产品力升级，加速低品质存量产品的市场出清。

（4）保障与纾困：从应急转向常态化

保交楼：保交楼工作从此前的应急攻坚阶段，逐步转向常态化推进，工作重心从"化解风险"转向"制度化保障"，有助于稳定购房者对新房交付的信心。

保障性租赁住房：高新区是上半年保租房供应主力。招商壹间公寓·高新社区于3月投用（位于高新区望江西路525号，提供2734套房源）；量子公寓·云飞路店于6月试运营（位于高新区侯店路与云飞路交口，提供630套精装房源），有效补充了产业人口密集区的租赁供给。

城中村改造：城中村改造持续推进，重点片区加速落地，既释放了核心区土地资源，也为改善型置业需求腾挪了空间。

1.2 政策效果初判

上半年合肥政策效果呈现"退坡倒计时+传统旺季"的双重叠加特征：

"金三银四"传统旺季与市级普惠性购房补贴政策于2026年5月14日到期的退坡倒计时效应形成叠加共振，明显拉动了刚需及改善购房需求加快入市。这一叠加效应直接反映在成交数据上--3月、4月合计成交面积达62.30万㎡，占上半年成交总量的52.18%，构成全年迄今最集中的成交释放窗口。

但需要清醒认识到，补贴退出后的5-6月，市场随即出现动能回落：6月开盘认购率骤降至9.69%，为上半年最低；6月住宅成交面积回落至10.06万㎡，环比下降51.12%。这表明当前市场的企稳很大程度上仍依赖政策脉冲，需求的"内生性、可持续性"尚待观察，"政策托底-需求前置-动能回落"的循环特征明显。

二、土地市场

核心关键词：缩量提质、地块微型化、核心区高热、本土城投/国企托底、冷热分化、复合用地形态增多

2026年上半年，合肥涉宅用地市场延续"总量收缩、结构优化"的主基调。

全市共成交涉宅用地10宗，成交总建面46.14万㎡，成交总价33.83亿元，整体楼面均价7331元/㎡，平均溢价率仅0.12%，市场以底价成交为绝对主流。

从供地主体看，本土城投/国企平台成为绝对托底力量；

从空间分布看，成交高度集中于包河、瑶海、庐阳等少数区域，核心板块个别地块高溢价、高楼面价成交，冷热分化特征鲜明。

2.1 全市土地市场整体概况

（1）涉宅用地供求总览

2026年上半年，合肥涉宅用地供应10宗、成交10宗，供应总建面与成交总建面均为46.14万㎡，供求基本平衡，反映出"以需定供、精准供地"的调控思路。

从月度节奏看，土地成交呈现明显的脉冲式特征：2月零成交，3月集中放量成交4宗、成交总建面17.87万㎡，为上半年单月高点；4-6月保持稳定供应节奏。

表2-1 2026年上半年合肥涉宅用地月度供求量价一览

（2）量价表现

上半年合肥涉宅用地成交总价33.83亿元，整体楼面均价7331元/㎡。

从月度楼面价看，波动幅度极大：1-4月楼面价维持在5074-5816元/㎡的低位区间，5月因保利发展竞得包河区BH202605号纯住宅地块，单月楼面价飙升至16000元/㎡，创上半年新高；6月回落至8309元/㎡。这种剧烈波动的本质，是"少数核心区优质地块"与"多数普通地块"在成交时点上的错配所致，而非市场整体地价的趋势性上行。

（3）市场热度

上半年合肥土地市场平均溢价率仅0.12%，10宗成交地块中有8宗以底价（溢价率0%）成交，底价成交占比高达80%。仅庐阳区LY202602号（溢价率0.65%）、包河区BH202605号（溢价率0.01%）、滨湖区BH202604号（溢价率0.06%）等少数地块出现象征性溢价。

整体市场热度处于近年低位，房企拿地趋于理性谨慎，"底价托底、精准补仓"成为主流拿地逻辑，土地市场投资端仍处于筑底修复阶段。

2.2 分区域土地市场表现

（1）各区域成交规模横向对比

上半年合肥涉宅用地成交高度集中于三个区域：包河区、瑶海区、庐阳区，其余区域（新站、高新、经开、蜀山、政务等）涉宅用地零成交，空间集中度极高。

从数据看，包河区是上半年绝对的供地与成交核心：以6宗地块、16.61亿元成交总价领跑，楼板价10813元/㎡显著高于全市均值，凸显核心区土地价值韧性。瑶海区成交总建面最大（19.65万㎡），但楼板价仅5684元/㎡，反映其以外围板块规模供地为主。庐阳区成交1宗，楼板价5434元/㎡，且贡献了全市最高的溢价率0.65%。

（2）核心板块成交特征

从板块分布看，上半年成交地块集中于包河老城板块、省府北板块、政务东板块、湿地公园板块、大杨镇板块、东七里板块、省府东板块等。其中：

高价地集中于包河核心板块：包河区BH202605号（包河老城板块）楼面价16000元/㎡，为上半年最高价地；滨湖区BH202604号（省府东板块）楼面价15585元/㎡，位列次席，核心区高热特征明显。

地块微型化趋势明显：包河区BH202601号、BH202602号（省府北板块）成交总建面分别仅0.17万㎡、0.10万㎡，属典型"边角地""插花地"补充供应，反映核心区可供整体开发的大地块日益稀缺。

复合用地形态增多：10宗地中有3宗为"商住"用途（庐阳区LY202602号、包河区BH202607号、瑶海区YH202601号），复合用地形态占比达30%，土地供应更趋复合化、集约化。

2.3 典型企业拿地情况

上半年合肥土地市场的主体格局，可概括为"本土城投主导托底，主流央国企小规模参与"。

保利发展于2026年5月29日取得包河区BH202605号地块，成交楼面价约16000元/㎡，为上半年成交地块最高地价。

在2026年上半年拿地企业名单中，除中海、保利（央企）和安徽宏图（民企）外，其余7宗地均由合肥城建、合肥轨道、庐阳城更、包河城更等本土国资平台包揽。市场呈现非常明显的"本土城投主导托底，主流央国企小规模参与"的格局。

2.4 土地市场核心特征总结

缩量提质，地块微型化：上半年仅供应10宗地，且出现了多宗超小体量地块（如BH202601仅1.59亩、BH202602仅0.92亩），整体供应面积缩水，但地块大多集中在城市核心区，呈现出"以质量换数量、以小地块促去化"的趋势。

核心区高热：高热板块依然集中在包河区政务东、老城板块、滨湖省府东。包河BH202605楼面价高达16000元/㎡，滨湖省府东地块楼面价亦达15000元/㎡以上，资金对核心地段的追逐依然强烈。

本土城投/国企托底：拿地企业名单中有 7宗地均由合肥城建、合肥轨道、庐阳城更、包河城更等本土国资平台包揽。市场呈现非常明显的"本土城投主导托底，主流央国企小规模参与"的格局。

冷热分化加剧：地块之间"冰火两重天"。楼面价价差极大，包河老城，滨湖省府东核心地块楼面价在1.5-1.6万/㎡区间，而瑶海东七里及湿地公园板块等地块楼面价仅5074元/㎡和5250元/㎡左右，非核心区域与核心区价值梯度明显拉开。

复合用地形态增多：多宗地块（如庐阳LY202602、包河BH202607）包含商业、住宅等多种规划用途，说明供地策略正从单纯"卖住宅"向"商住融合发展"转变。

三、商品住宅市场

核心关键词：低位震荡、同比缩量、结构分化极致、改善主导、板块分化、库存健康化

2026年上半年，合肥商品住宅（普通住宅+别墅）市场整体呈现"低位震荡、量价企稳、结构分化"的运行态势。

全市累计供应面积93.22万㎡，同比2025年上半年同期下降12%、成交面积119.39万㎡，同比2025年上半年同期下降7.8%，成交套数8610套，成交均价22256元/㎡，成交金额265.72亿元。

市场成交量在3-4月因政策叠加效应显著放量，5-6月随补贴退坡明显回落，"前高后低"特征鲜明；成交结构上，改善型需求全面主导，110-144㎡中大户型、四房产品成为绝对主力，市场进入"改善主导、品质取胜"的新阶段。

3.1 供求表现

（1）整体供求量价

上半年合肥商品住宅成交面积（119.39万㎡）显著大于供应面积（93.22万㎡），成交/供应比达1.28，反映市场处于"去库存"通道--需求端消化速度快于供给端补货速度，存量去化持续推进。

月度供应节奏特征：供应端呈现"4月脉冲、其余月份低位"的特征。4月单月供应面积32.96万㎡，占上半年供应总量的35.36%，为绝对高点；5-6月供应大幅收缩至9.83万㎡、8.12万㎡，房企推盘趋于谨慎。

月度成交节奏特征：成交端呈现典型的"金三银四+补贴倒计时"脉冲式放量。3月成交面积26.88万㎡（环比+133.20%），4月进一步升至35.42万㎡，为上半年单月峰值；3-4月合计成交62.30万㎡，占上半年成交总量的52.18%。5月受补贴5月14日退坡影响，成交仍维持20.58万㎡的次高位（退坡前"抢搭末班车"效应），6月则大幅回落至10.06万㎡（环比-51.12%），补贴退出后的动能衰减非常明显。

价格走势：上半年成交均价整体在21228-23753元/㎡区间窄幅震荡，全期均价22256元/㎡。1月均价最高（23753元/㎡），此后随中低价位区域成交放量小幅回落，6月均价21845元/㎡。价格整体呈"稳中略降、结构性波动"特征，无趋势性大幅调整，市场价格处于低位企稳状态。

（2）分区域/板块供求表现

分区域看，市场呈现"包河领跑、经开瑶海跟随、多区分化"格局:

包河区一区独大：成交面积37.85万㎡、成交金额87.85亿元，均居全市首位，占全市成交金额的33.06%，成交均价23211元/㎡，量价齐优，稳居合肥楼市"绝对主战场"地位。

经开区、瑶海区第二梯队：经开区成交面积18.78万㎡、金额44.80亿元；瑶海区成交面积15.93万㎡、金额29.24亿元，成交均价18353元/㎡（全市偏低），以性价比刚需刚改产品走量。

高价区滨湖、政务量价背离：滨湖区成交均价26255元/㎡、政务区高达31583元/㎡，但成交规模有限（政务区仅27套），凸显高端稀缺板块"高价低量"特征。

外围区分化：新站区成交均价仅15262元/㎡，经开区（新桥）8028元/㎡，为价格洼地；政务区、经开区（新桥）上半年供应为0，纯消化存量。

从板块看，成交金额前五的板块依次为：包河老城板块（32.92亿元）、政务东板块（26.54亿元）、南艳湖板块（23.74亿元）、省府东板块（19.07亿元）、蜀西湖板块（18.25亿元）。其中蜀西湖板块成交均价高达32781元/㎡，为全市成交量较大板块中的价格高地；政务板块（35102元/㎡）、省府板块（35102元/㎡）等则以稀缺高端产品支撑高价。

3.2 成交结构分析

上半年合肥商品住宅成交结构最鲜明的特征是改善型需求全面主导--无论从面积段、总价段还是房型维度，中大户型、中高总价、三四房产品均占据绝对主力地位，刚需小户型份额持续收缩，市场完成了从"刚需主导"向"改善主导"的结构性切换。

（1）面积段结构：110—144㎡为核心成交带

面积段结构高度集中于中型与中大型区间。110-130㎡以2605套（占比30.26%）居各面积段之首，130-144㎡以1984套（占比23.04%）紧随其后，两者合计成交4589套，占全市成交总量的53.30%，构成市场绝对核心成交带。90-110㎡以1398套（占比16.24%）位居第三，显示首置刚需面积段仍有一定支撑；但90㎡以下仅249套（占比2.89%），刚需小户型热度明显偏低。

改善大面积段亦表现活跃，160-180㎡成交1006套（占比11.68%），200㎡以上成交475套（占比5.52%），且供求比分别达0.83、1.06--200㎡以上供求比超过1，显示高端大户型供应相对偏紧、去化良好。成交均价随面积段递升明显，从90㎡以下的16193元/㎡升至200㎡以上的30476元/㎡。

（2）总价段结构：200万以下最走量，高总价段不乏热度

总价段分布中，200万元以下以2097套（占比24.36%）高居榜首，是成交最活跃的价格区间，但其供求比仅0.29，意味着供应端远未满足该价位段的市场需求--该价位段的去化压力实为"供应不足"而非"需求不足"，低总价产品处于结构性稀缺状态。

200-250万元（1556套，占比18.07%）与250-300万元（1538套，占比17.86%）成交量相近，合计超3094套，构成中价位成交的重要支柱。

300-350万元成交1186套（占比13.77%），供求比1.01，供求趋于平衡。值得关注的是，500万元以上高总价段成交648套（占比7.53%），供求比高达1.15，去化能力较强，豪宅/高总价产品并未明显滞销。

成交均价随总价段清晰递升，从200万以下的15405元/㎡到500万以上的33554元/㎡，价格分层明确。

（3）面积段/总价段交叉分析

将面积段与总价段结构交叉观察，可清晰刻画合肥当前的主流购房画像：

主力客群置业总价集中于200—350万元：200-350万元三个总价段合计成交4280套，占比49.80%，对应的正是110-144㎡中大户型核心成交带，构成"中大户型+中等总价"的市场基本盘。

低总价段供不应求：200万以下需求旺盛（占比24.4%）但供求比仅0.29，主要受制于低价位区域（新站、瑶海外围）与小户型供应不足，购房窗口期偏紧。

高端市场韧性显现：200㎡以上、500万以上产品供求比均超过1，说明合肥高净值改善客群的购买力充足，高端产品去化通畅，是支撑全市均价企稳的重要力量。

3.3 存量与去化

（1）全市狭义库存：去化周期收窄，库存压力边际改善

上半年合肥商品住宅狭义库存（可售存量）整体处于"量稳微降、去化改善"通道。

全市可售面积从1月的216.54万㎡震荡至6月的210.39万㎡，2月因春节淡季成交停滞升至阶段峰值216.86万㎡（库存套数15412套），此后随成交放量逐步回落。截至2026年6月，去化周期收窄至10.6个月，去化压力边际改善。

从同比看，全期库存面积同比降幅在-2.43%至-10.43%之间，呈持续同比收缩态势，说明与2025年同期相比库存压力已明显减轻。6个月去化周期从2月的高点13.8个月，经3-5月的11.6、10.1、10.0个月逐月回落，至6月放缓至10.6个月，去化节奏持续修复。

（2）分区域库存与去化压力分级

各区域去化分化显著，可分为三类格局（去化周期以近6个月口径）:

从区域格局看：高库存长周期区域（警示）：蜀山区库存面积全期维持36万㎡的较高水平，近6月去化周期在23.8个月，为全市最高，价格下行压力较大。

中等库存偏重区域：庐阳区（去化周期16.0个月）、滨湖区（17.8个月）体量较大、去化偏慢，存在一定累积压力。

低库存快去化区域（健康）：经开区去化周期5.5个月，为主城最通畅区域之一。

（3）板块库存：极端两端化特征突出

板块层面去化周期呈现极端分化：高压板块：金融、省府、包河工业园等板块去化周期维持在30-40个月超高区间；庐阳工业园、临泉路等板块近6月去化周期在70个月以上（极少量库存长期滞销）。 这些板块多为工业配套或供货稀少的存量板块，需重点关注长期滞销风险。

活跃快销板块：奥体、东部新中心、翡翠湖、蜀西湖等板块去化周期1-6个月，去化极快，淝河、老城、环湖等板块去化周期在10个月以内，属健康供求平衡区间。

成交活跃高存量板块：包河老城板块库存面积居高（约18万㎡），近6月去化周期7.3个月，成交稳中有量，省府东板块存量17.36万㎡，去化周期15.8个月，销售推进中但去化偏慢。

综合判断：上半年合肥商品住宅库存整体呈"量稳微降、去化改善"态势，但结构性分化显著--蜀山、庐阳、滨湖、政务等区域去化周期普遍在12个月以上，存在价格下行压力；新站、经开等区域供给偏紧，若后续供应不能及时跟进，购房窗口期可能压缩。全市6个月去化周期10.6个月仍处于相对健康水平。

3.4 开盘市场监测

（1）整体开盘情况

2026年上半年，合肥商品住宅市场共有32个开盘项目、推盘98次、供应套数4592套、去化套数1056套、整体去化率23.00%。整体去化率处于低位，反映当前市场"供大于求、去化承压"的基本面--尽管3-4月成交放量，但开盘项目的即时去化率整体不高，市场分化下"部分项目热销、多数项目平淡"特征明显。

（2）月度开盘走势

月度去化率波动剧烈，与政策节奏高度吻合：1月认购率29.02%开局较好；2月受春节淡季拖累降至19.62%；3月回升至30.12%；4月虽推盘量最大（1523套），但认购率反而降至18.84%，反映集中放量下"供给挤兑、去化摊薄"；5月认购率升至上半年最高的33.84%，正是补贴5月14日退坡前的"抢搭末班车"效应集中体现；6月补贴退出后，认购率断崖式跌至9.69%，为上半年最低，市场动能衰减非常明显。这一走势清晰揭示了上半年市场"政策驱动"的本质特征。

（3）分板块开盘去化

表3-12 2026年上半年合肥商品住宅主要板块开盘去化对比（按认购率排序）

分板块看，开盘去化冷热分化明显：政务东板块（37.26%）、包河老城板块（31.08%）、菱湖公园板块（30.51%）、大杨镇板块（29.94%）认购率领先全市平均（23.00%），是上半年开盘去化的热点板块；而大铺头板块（2.78%）、包河工业园板块（6.10%）、湿地公园板块（6.25%）等外围或工业配套板块去化低迷。

（4）热销项目共性总结

结合2026年上半年商品住宅项目成交套数榜单前十分析，热销项目呈现三大共性：

核心区位+成熟配套：热销TOP项目高度集中于包河老城（中海观庐府、中海未来之境、滨投嘉玺）、南艳湖（华润嘉宸）、政务东（招商百川序）等核心成熟板块，区位价值与配套成熟度是热销首要驱动力。

品牌央国企开发+改善产品力：TOP10项目中，中海、华润、招商、建发、伟星等品牌房企占据主导，产品以110-144㎡改善型三四房为主，契合"改善主导"的市场主流需求。

合理定价+"好房子"品质：热销项目普遍在定价上贴合板块主流总价段（200—350万元），并在户型、精装、社区品质上对标"好房子"标准，形成"品质溢价"与"去化速度"的平衡。

3.5 项目销售排行

（1）商品住宅项目销售金额TOP10

销售金额榜单显示，中海观庐府（13.94亿元）、金茂璞逸云湖（13.57亿元）、华润嘉宸（11.89亿元）位列前三，均突破10亿元，是上半年绝对的销冠级项目。榜单区域高度集中于包河区（中海观庐府、招商百川序、滨投嘉玺、中海未来之境4席）与经开区（华润嘉宸、建发华润翡翠云璟2席），品牌央国企项目占据主导。

（2）商品住宅项目销售面积TOP10

（3）商品住宅项目销售套数TOP10

三榜交叉分析：中海观庐府（金额第1、面积第1、套数第2）、华润嘉宸（套数第1、面积第2、金额第3）为上半年综合表现最强的"双料"标杆项目。金茂璞逸云湖凭借蜀西湖板块高单价（32781元/㎡），以3.89万㎡面积、210套的规模实现13.57亿元金额（金额第2），是典型的"高单价、高总额"高端项目代表；而华润嘉宸、云缦朗境、城投揽萃等则以走量取胜，反映南艳湖、高新西拓等板块改善刚需的旺盛需求。整体来看，销售榜单进一步印证了"央国企品牌主导、核心板块领跑、改善产品为王"的市场格局。

四、楼市预判

核心关键词：政策宽松托底、成交脉冲企稳、结构极致分化、局部风险仍存

综观2026年上半年合肥楼市，整体呈现"政策宽松托底、成交脉冲企稳、结构极致分化、局部风险仍存"的运行格局。

展望下半年，在限制性政策全面退出、"好房子"标准引领、本土城投托底供地的背景下，市场大概率延续"低位企稳、结构分化"的态势，但补贴退坡后的需求内生动能、高库存区域的去化压力，仍是需要持续关注的核心变量。

4.1 政策走势预判

判断：政策面维持宽松基调，工具重心从"需求刺激"转向"品质引领+精准纾困"，出台全局性强刺激新政的概率较低。

需求端：限购、限贷、限价、限售已全面退出，市级购房补贴到期不再延续，需求端行政工具箱已基本"清零"，进一步大幅放松的空间有限。下半年政策更可能围绕公积金（提取、商转公、异地互认、基数调整等）继续做精准优化，以及围绕"以旧换新""契税补贴"等交易环节做局部纾困，属"精准滴灌"而非"大水漫灌"。

供给端：《合肥市"好房子"技术导则》将持续引领新建住宅品质升级，推动供给侧结构性优化。预计下半年"好房子"标准的落地执行将更趋细化，低品质存量产品加速出清，改善型优质供给占比进一步提升。

保障端：保交楼常态化、保障性租赁住房扩容、城中村改造推进等工作将持续，为市场平稳运行提供制度性托底。

4.2 土地市场预判

判断：土地市场延续"缩量提质、城投托底、核心区高热"格局，成交总量维持低位，结构分化持续。

供地节奏：预计下半年合肥仍将坚持"以需定供、精准供地"策略，涉宅用地供应总量维持低位，供地重心继续向包河、蜀山、高新等核心去化通畅区域倾斜，外围高库存区域供地将进一步收缩。

拿地主体：本土城投/国资平台仍将是拿地主力与托底力量，主流央国企（中海、保利、华润、招商、建发等）将延续"精准补仓核心资产"策略，民营房企拿地意愿短期内难有明显改善，市场化投资动能修复仍需时日。

地价走势：整体楼面均价受"少数核心区高价地"与"多数外围底价地"结构错配影响，将继续呈现剧烈波动特征；但核心板块（包河老城、政务东、省府东等）优质地块的价值韧性将持续凸显，个别地块高溢价、高楼面价成交仍可能出现。

用地形态：商住复合用地、城市更新用地、微型插花地等复合化、集约化供应形态将进一步增多。

4.3 住宅市场预判

判断：住宅市场"低位企稳、改善主导、板块分化"的态势将延续，全年成交量有望与上半年基本持平或小幅波动，价格保持低位震荡。

（1）成交量：脉冲企稳，动能待观察。上半年成交量高度依赖政策脉冲（3-4月放量、5月末班车、6月回落）。补贴退出后，下半年需求内生动能面临考验，"金九银十"能否再度形成有效放量是关键。预计下半年成交将在低位企稳，但若无新政刺激，难现上半年3-4月的集中放量高峰，全年成交量大概率呈"前高后稳"格局。

（2）成交结构：改善主导深化，产品力竞争加剧。110-144㎡中大户型、四房及以上产品、200-350万元中等总价段的主力地位将进一步巩固。在"好房子"标准引领下，产品力（户型、精装、社区、健康性能）将成为项目去化的核心胜负手，"品质取胜"取代"价格取胜"成为主流竞争逻辑。低总价段（200万以下）供不应求的结构性矛盾若得不到供给端补充，将继续压缩刚需购房窗口；高端市场（500万以上、200㎡以上）韧性有望延续。

（3）价格：低位震荡，结构性分化。全市成交均价预计继续在22000元/㎡上下窄幅震荡，无趋势性大涨大跌。但板块间价格分化将持续加剧:蜀西湖、政务、省府等高端稀缺板块价格坚挺，蜀山、庐阳、滨湖等高库存区域面临一定价格下行压力。

（4）库存与去化：整体改善，局部承压。全市6个月去化周期已收窄至10.6个月，去化节奏持续修复，预计下半年将向合理区间进一步靠拢。但结构性风险仍存:蜀山、庐阳、滨湖等高库存区域去化压力较重，需警惕价格下行；新站、经开等低库存区域则面临供给稀缺、购房窗口收窄的问题，需关注供货断档风险。此外，政务、工业配套等极端高去化周期板块的长期滞销库存，是需要持续跟踪的结构性隐患。

（5）综合展望。2026年下半年合肥楼市的核心逻辑，将从上半年的"政策脉冲驱动"逐步转向"内生需求+品质供给"双轮驱动。市场底部区域已基本探明，"低位企稳"是大概率基准情景；但企稳的可持续性，取决于居民收入预期修复、"好房子"优质供给放量、以及核心区去化的持续性。对房企而言，"聚焦核心板块、深耕改善产品、强化产品力与品质溢价"，是穿越当前分化周期的最优策略。

报告说明1. 本报告由克而瑞安徽区域·研究中心编制，数据来源为克而瑞（CRIC）数据库及克而瑞开盘市场监测，统计周期为2026年1月至6月。 2. 土地市场、商品住宅市场、成交结构、存量去化、项目销售排行等数据来自克而瑞（CRIC）系统；开盘市场监测数据来自克而瑞专项监测表格。 3. 各分项数据因统计维度、时点差异，汇总口径可能存在小幅出入，具体以克而瑞系统实时数据为准。 4. 本报告观点为基于现有数据的专业研判，仅供参考，不构成任何投资决策依据。

克而瑞安徽区域·研究中心

2026年7月