我国首批商业不动产 REITs 于 6 月 18 日在上交所挂牌上市，引发市场广泛关注。在此前的网下询价阶段，四单项目热度已有分化，国泰海通砂之船商业 REIT、中信建投首农商业 REIT、中金唯品会商业 REIT、汇添富上海地产商业 REIT 的网下认购倍数分别为 103.82 倍、82.62 倍、68.28 倍、38.55 倍。
上市以后，商业不动产 REITs 的表现仍呈现较大分化。尽管首日四单项目悉数翻红，但截至今天上午，中信建投首农商业 REIT、中金唯品会商业 REIT、汇添富上海地产商业 REIT 等三单项目的二级市场价格已跌破发行价。
图：首批商业不动产 REITs 上市后表现
（资料来源：Choice 数据，财联社整理）
国泰海通固收研究团队指出，首批四单商业不动产 REITs 面临险资配置受限与集中上市冲击。从首日的成交额来看，四单项目合计成交额近 13 亿元，占当日 REITs 市场总成交额的 76.6%。
在 4 单商业不动产 REITs 上市之际，公募 REITs 二级市场整体承压。6 月 22 日，中证 REITs 全收益指数大跌 2.04%，创今年最大单日跌幅。今日，指数再度下跌近 1%。在首批商业不动产 REITs 上市前后的一周五个交易日，中证 REITs 全收益指数跌幅超 4.5%，年内已下跌近 7%。
中信证券 FICC 团队认为，2026 年至今，受一级市场新增供应显著放量、部分行业及资产经营持续承压、分母端利率缺乏趋势性下行行情等因素扰动，公募 REITs 二级市场表现偏弱，流动性匮乏的问题再度凸显。
具体来看，与商业不动产业态相近的消费基础设施 REITs 近期跌幅居前。上周以来，部分消费 REITs 下跌已近 10%。
图：上周以来跌幅居前的 REITs 项目
目前，已有超过 20 单商业不动产 REITs 获得监管受理。6 月 22 日，证监会官网显示，第二批 4 单商业不动产 REITs 获批，分别是华夏凯德商业不动产 REIT、华夏保利发展商业不动产 REIT、华安陆家嘴商业不动产 REIT、创金合信北京国资公司商业不动产 REIT。
兴业证券宏观固收团队认为，供给压力成为近期抑制 REITs 市场上涨的重要因素，仍需重点关注第二批次商业不动产的注册发行进度，留意第二批次供给对二级市场流动性带来的压力。同时，需要关注需求端增量政策的变化。
监管正着手 REITs 市场供需两端的双向扩容，华夏、中金、南方、易方达四家基金公司申报的 " 中证 REITs 全收益指数证券投资基金 " 于 6 月 17 日正式获批。批文层面要求在 6 个月内启动募集，募集期限自基金份额发售之日起不得超过 3 个月。
国泰海通固收研究团队认为，REITs 指数基金从报送到获批仅约一个月，节奏明显偏快，监管态度与市场供给配套意图较为明确。这一路径更符合当前公募 REITs 投资者结构偏机构、部分个券流动性分层明显的现实，先以配置型资金为主力、用场外申赎吸纳稳定规模，降低日内申购赎回对组合与底层标的的冲击。
