4 月最后一天，北京楼市迎来一次春季土拍盛宴，分别位于朝阳东坝、丰台万泉寺、昌平北七家的三宗宅地成交，总价合计 91.597 亿元。
2026 年 1-4 月，北京合计出让住宅用地 13 宗（2025 年同期成交 7 宗），总成交价为 217.577 亿元（2025 年同期成交约 334.9 亿元），相比去年同期有约 35% 的金额降幅。
但今年 1-4 月成交宅地规划总建面约 83.7 万㎡，与去年同期成交总建面 82.2 万㎡的总量基本相当。
从成交情况来看，今年北京土地市场偏冷。目前最高溢价率为 4 月 21 日成交的亦庄新城 YZ00-0802 街区 1401-1 地块（瀛海地块），溢价率也只有 8.7%。而 2025 年前 4 月成交的 7 宗宅地中，有 3 宗地块溢价率超 15%，其中 2 块地成交溢价率超 20%。
截至目前，北京海淀、朝阳五环内尚未有宅地出让——或许是土地市场偏冷的主要原因。
01
4 月 30 日，北京成交的三宗宅地分别为：
华润置地以 57.711 亿元底价摘得丰台区万泉寺村棚户区改造土地开发项目 FT00-0613-0007 地块，楼面价 5.85 万元 /㎡，加上代建河道绿化带的成本，实际楼面价约 6.23 万元 /㎡；
金茂以 20.981 亿元摘得朝阳区东坝乡单店区域平房区城中村改造项目 1105-01 地块，溢价率只有 0.1%，楼面价约 4.1 万元 /㎡；
华润置地 + 未来科学城联合体以 12.905 亿元底价摘得昌平区北七家镇平西府土地一级开发项目 CP01-1203-0002 地块，楼面价约 2 万元 /㎡。
其中，总价最高的丰台万泉寺地块，规划地上建面约 98651 平方米，原先为综合性商业金融服务用地，后经调整规划，改为二类居住用地出让。按照出让要求，未来华润置地在建设项目的同时，还需要无偿建设沿莲花河两侧五块共计约 17 公顷的河道绿化带，建设标准不低于 2200 元 /㎡——这意味着华润要额外背负约 3.74 亿元配套代建成本，实际楼面价由 5.85 万元 /㎡升至 6.23 万元 /㎡。
该地块位于北京西南二环至三环之间，属于丽泽商务区核心位置，是今年关注度比较高的地块。但由于地块形状不规则、文物原址保留等限制，对项目的开发要求较高。再加上丰台楼市竞争激烈，所以在竞拍过程中，华润置地并未碰到竞争对手。
目前该项目未来售卖的主要竞争对手是中海在售的中海丽金府和中海丽泽叁號院，中海两个项目的网签均价在 10 万元 /㎡左右，但目前去化率并不高。预计未来华润项目售价也要在 9 万元 /㎡以上。
朝阳东坝地块是今天成交的唯一出现溢价的，但溢价率只有 0.1% ——建发抬了一手，最终由中国金茂摘得。
该地块紧邻东五环，规划地上建面 5.11 万平方米，容积率为 2.0，要求按照高标准商品住宅基本品质要求建造。
东坝地块的优点是周围配套齐全，缺点是与五环之间只有绿篱间隔，交通界面也不完善，距离最近的东坝地铁站超过 2 公里。
不过，目前该项目所在板块内的新盘售价在 7 万元 /㎡以上，对于金茂来说有一定的利润空间。
昌平区北七家镇平西府土地一级开发项目 CP01-1203-0002 地块毫无疑问被华润置地 + 未来科学城置地摘得。该地块规划的地上建面约 6.45 万平方米容积率 1.8，楼面价只有 2 万元 /㎡。
虽然该地块距离最近的 8 号线平西府站步行距离较远，有约 2.5 公里，但不高的容积率、临近北清快速路、城市界面较好等优点，可以弥补一定的不足。
值得一提的是，北七家平西府地块在 2025 年出让清单中出现过，当时是计划捆绑商业、公建一起挂牌的，但这一次直接把捆绑部分摘出去了，容积率也从原先的 2.5 下降至 1.8。
该地块旁边就是北清橡树湾，目前后者的二手房挂牌价约为 5 万元 /㎡（链家网信息）。较低的楼面价，为华润和未来科学城的操盘留下很大空间。未来这个地块可能会建设北清橡树湾二期。
02
截至目前，北京 1-4 月成交 13 宗宅地，竞得方全部为央国企，拿地最多的为中建智地、华润置地、未来科学城三家企业。
从北京市规自委的信息来看，今年上半年海淀这样的热门区域可能会出现 "0" 供地。不过，在供地计划中，海淀区 2026 年还有朱房二期（资金平衡地块）、四季青西冉片区地块、西北旺 D1 地块三宗重磅地块待上架，预计将会在下半年引发北京土地市场的新一轮抢夺。
相比之下，长三角的土地市场更为火爆。4 月 30 日同一天，杭州萧山区市北单元 XS070101-18、XS070101-19 地块经过 43 轮竞价，最终由绿城 + 滨江联合体以总价 26.1 亿元竞得，成交楼面价约 36170 元 /㎡，溢价率高达 57.26%，创下市北板块地价新高，刷新了 2025 年晓澜玉华创造的 3.5 万元 /㎡纪录。这块地的成交，也把杭州 4 月宅地成交的平均溢价率推高到了 33.5%。
中指研究院土地市场研究负责人张凯分析认为，北京本次三宗地块集中出让，显现出土地市场 " 分化加剧、理性聚焦 " 的主线。丰台万泉寺核心地块虽条件优越，但高总价、高配建门槛使其仅获华润一家底价成交，印证了当前房企对核心资产也需 " 精打细算 "；昌平平西府地块通过 " 减量提质 " 精准适配北部职住需求，实现高性价比供应；朝阳东坝地块则为成熟板块注入新房供给，以产品力应对存量竞争。在国企主导、理性聚焦的背景下，北京楼市正从 " 量 " 的扩张转向 " 质 " 与 " 效 " 的精细化竞争。
