本周，华夏保利商业 REIT、平安西安高科产业园 REIT 即将于 11 月 12 日上市。值得注意的是，这两单是交易所第 97、第 98 单上市的 REITs 项目。
Wind 数据显示，2026 年公募 REITs 已成功发行 24 单、发行规模 610.6 亿元，同比增长 68%。其中已经上市（包括后天上市的两单）20 单，年内上市公募 REITs 数量有较大概率破百。
经历三季度的平静后，近期 REITs 上市突然加速。10 月 23 日起的两周以来，共有中金杭州安居宁巢 REIT、银华粤海水务 REIT、国泰海通中建租赁住房 REIT、中金菜鸟仓储物流 REIT、华安锦江商业 REIT、华安陆家嘴商业 REIT、长城华能燃煤发电 REIT 等 7 单项目上市交易，发行规模合计约 133 亿元。
开源证券 REITs 团队认为，底层资产为飞来峡与潮州供水枢纽银华粤海水务水利 REIT、拥有 21 家锦江都城酒店覆盖 18 城的华安锦江商业 REIT、以及长城华能燃煤发电 REIT 等 " 首单 " 项目均取得了突破。
此外，REITs 审批环节同步放量。仅上周，东方红申能股份新能源 REIT、建信天津临港港口 REIT、华夏华润置地商业 REIT、华夏大悦城商业 REIT、红土创新星河商业 REIT 等 5 单项目集中获批。从获批项目的底层资产看，包括 3 单商业不动产和 2 单基础设施，延续了 " 商业不动产 + 国家战略资产 " 双线扩容的路径。
在更长远的项目储备方面，当前共计 43 只 REITs 基金处于首发的申报审核流程中，另有 14 单 REITs 等待扩募。
不过，集中获批的项目估值均发生下调。根据兴业证券宏观固收的统计，封卷稿中 5 只项目估值均有所下调。建信天津临港发展集团港口估值下调幅度最高达 22%；红土创新星河集团商业的估值下调幅度亦超 10%，且该项目将折现率从 6.25% 降至 5.75%；华夏华润置地商业的估值调整幅度不大。
还有部分申报中的项目在反馈监管问询的过程中下调了估值。如国联安复星商业不动产 REIT 因下调入住率、客房单价增速及折现率等关键假设，估值由 139.3 亿元降至 109.8 亿元，降幅 21.2%。中金中国绿发商业不动产 REIT 由 28.9 亿元降至 27.6 亿元，降幅 4.5%。汇添富上海地产租赁住房 REIT、嘉实京东仓储物流 REIT 的扩募估值分别下调 1.8%、2.7%。
中金公司固收研究团队提示，供给端 " 批量推进 " 对二级流动性有一定影响，后续需重点跟踪供需匹配情况。
