10 月 29 日，顺丰控股发布公告，境外全资子公司顺丰丰泰产业园控股有限公司与顺丰房托受托人、管理人订立买卖协议，拟以 26.11 亿港元收购顺丰房托全部底层资产。交易完成后，顺丰房托将终止清算，基金单位从港交所除牌。
港股 REITs 市场自 2005 年领展上市以来，此前仅有睿富房地产基金、开元产业信托两只产品清盘退市，顺丰房托将成为第三例。前两例分别因租约造假、流动性问题退出，顺丰房托则由母公司基于资产布局主动收回。
26 亿对价与折让定价
根据公告，本次交易标的为顺丰房托直接全资附属公司顺丰物流控股有限公司全部已发行股份，以及一笔 28.57 亿港元的公司间结余，总对价 26.11 亿港元。
除牌公告披露，代价较出售集团于 2026 年 6 月 30 日的经分派调整资产净值约 30.245 亿港元折让 13.7%，较经调整资产总值约 32.145 亿港元折让 18.8%。
独立基金单位持有人（买方除外）每单位将取得现金 3.28 港元，其中特别分派 3.17 港元、2026 年第二次中期分派 0.11 港元。买方就其持有的 3.0036 亿个基金单位（占已发行基金单位总数 36.61%）享有的 9.52 亿港元特别分配权益，将从总对价中直接扣除，冲抵后实际现金支付 16.59 亿港元。公告显示，资金来源为银行贷款及 / 或自有资金。
2021 年 5 月，顺丰房托以每基金单位 4.98 港元的价格上市，全球发售 5.2 亿个单位、募资约 25.9 亿港元。五年后独立股东退出价格 3.28 港元，较发行价低约 34%。期间基金单位持有人累计取得若干次分派，资本利得层面的损失仍然明显。
交易需经独立基金单位持有人特别大会批准，门槛为不少于 75% 的独立基金单位持有人或其代表投赞成票，且反对票不超过独立基金单位所附投票权的 10%。持有 20.28% 基金单位的中国东方旗下两只基金已作出不可撤销承诺，将对相关决议投赞成票。
顺丰房托已成立由何立基、陈明德、郭淳浩、饶群林组成的独立董事委员会，浩德融资担任独立财务顾问，星展亚洲融资为顺丰丰泰财务顾问。公告列明，交易完成还需取得证监会及发改委备案、相关监管确认、香港证监会豁免等先决条件，交割时间为条件满足后五至十个营业日，具体完成日期尚未确定。
标的资产覆盖香港青衣、佛山、芜湖、长沙四处现代物流物业，建筑面积合计约 35.5 万平方米，截至 2026 年 6 月 30 日估值合计 62.065 亿港元。其中香港、芜湖、长沙三处物业目前用于银行贷款抵押担保。
港股平台融资功能受限
顺丰房托的资产运营数据保持稳定。2026 年中期报告显示，整体出租率 96.8%，四项物业中佛山项目保持满租，长沙 97%、芜湖 96.9%，仅香港青衣为 94.9%。
但收益在收缩。上半年收益 2.193 亿港元，同比下降 4.6%；物业收入净额 1.784 亿港元，同比下降 7.1%。每基金单位资产净值 3.90 港元，而本次退出对价低于净值约 16%。
顺丰控股在收购公告中给出的解释指向平台层面：受宏观经济环境挑战影响，叠加基金单位交易流动性有限，制约了顺丰房托的股权融资与业务发展空间。
行情数据可以印证这一点。10 月 29 日顺丰房托收盘价 2.68 港元，当日成交量 10.4 万股，换手率 0.01%，市值约 22 亿港元。港股 REITs 市场目前在市 11 只产品，市值高度集中于领展房产基金，其余产品日均成交量偏低，机构投资者建仓和退出都存在难度。基金单位长期按资产净值折让交易，通过增发单位收购资产的成本过高。
从实际运作看，上市次年 6 月收购长沙丰泰产业园，这是首次也是唯一一次资产注入。此后四年再无新增项目。
租户结构也限制了平台的独立性。顺丰集团作为主要租户，租用可出租面积的 83.5%，贡献约 77.1% 的总收益。外部租户占比有限，关联交易需持续履行合规程序。
境内公募 REIT 扩容下的平台选择
与港股平台形成对照的是，顺丰控股在境内的公募 REITs 仍在正常运作。2025 年 4 月 21 日，南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金在深交所上市，底层为深圳、武汉、合肥三处仓储物流项目，基金份额总额 10 亿份，发行价 3.290 元 / 份，募集规模 32.9 亿元。
发行阶段，南方顺丰物流 REIT 网下有效认购倍数超过 53 倍，公众认购倍数超过 380 倍，原始权益人合计认购 3.4 亿份、占发售份额 34%。
从三季报数据看，这只 REIT 的资产运营也有压力。报告期内实现收入 5691.4 万元，净利润 860.6 万元，整体出租率 89.38%，较上年同期的 96.47% 下降 7.09 个百分点，主要受武汉、合肥项目外部租户到期影响。平均月租金 51.45 元 / 平方米，同比增长 6.96%，期末租金收缴率 99.77%。2026 年中报显示，该基金暂无扩募安排。
港股不动产平台退出后转向境内公募 REITs，顺丰并非首例。开元产业信托 2021 年从港股清盘退市，五年后中金开元旅业封闭式商业不动产 REIT 于 2026 年 9 月 30 日获证监会注册批复，底层为酒店资产。复星旅文 2025 年 3 月从港股私有化退市，旗下三亚亚特兰蒂斯 2026 年 3 月申报上交所商业不动产 REIT，申报估值约 139.28 亿元，目前已获首轮反馈。
2024 年 7 月，国家发改委发布 1014 号文，推动基础设施 REITs 常态化发行。2025 年 12 月 31 日，证监会发布公告推出商业不动产 REITs 试点，在基础设施 REITs 之外单列商业不动产项目，酒店、写字楼、商业零售等业态纳入其中。
截至 2026 年 10 月 28 日，全市场已上市公募 REITs 共 92 只，总市值约 2380 亿元，累计发行规模超 2500 亿元，产品数量约为首批的 10 倍，按产品数量计已成为亚洲最大的公募 REITs 市场。
资产收回的财务影响与战略考量
出售主体顺丰物流的账面负债率需要区分口径。收购公告显示，2025 年底其负债总额 61.85 亿港元、资产总额 64.11 亿港元，账面负债率 96.5%，但其中包含 28.57 亿港元对顺丰房托的公司间应付款。剔除这笔关联方款项后，外部负债约 32.3 亿港元，与顺丰房托中报披露的总负债 32.47 亿港元基本对应，基金层面资产负债比率为 38.7%。
账面利润的波动主要来自物业估值调整。中报数据显示，2025 年上半年投资物业公允价值亏损 5.259 亿港元，是当期除税后亏损 3.62 亿港元的主要原因；2026 年上半年公允价值亏损收窄至 390 万港元，除税后即转为溢利 9770 万港元。顺丰房托 2025 年全年净亏损 3.32 亿港元。
租金持续带来现金流入。顺丰物流 2025 年经营活动现金流净额 2.58 亿港元，2026 年上半年 9870 万港元。2026 年中期报告披露，中期分派每基金单位 12.15 港仙，按最后交易日收盘价 2.47 港元计算，年度化分派收益率 9.9%。
交易完成后，顺丰物流将成为全资子公司，相关借款和物业资产重新进入合并报表。顺丰控股在公告中表示，不会对公司财务及经营状况产生重大不利影响。三季报末货币资金 375.27 亿元，冲抵后现金支出规模有限，前三季度经营活动现金流净额 190.66 亿元。
2026 年 3 月，顺丰已作为长期租户续签四处物业未来 2 至 5 年的租赁协议，合同总额 6.94 亿元，占当年与顺丰房托关联交易总额的绝大部分，底层现金流有租约支撑。
2021 年分拆顺丰房托赴港上市，初衷是打造长期资本循环平台，通过 REITs 释放物流物业组合价值、盘活存量资产。2025 年南方顺丰物流 REIT 在 A 股上市，顺丰将三家持有物业的子公司转让至该 REIT，去年同期因此产生税后投资收益 5.9 亿元。
顺丰的物流网络扩张并未因证券化而放缓。三季报显示，前三季度购建固定资产、无形资产等支付现金 97.96 亿元，高于上年同期的 66.72 亿元，期末固定资产 529.79 亿元。证券化盘活的是存量资产，新增重资产投入仍在继续。
