9 月 14 日，证监会行政许可平台公示显示，国联安基金报送的国联安泰华城封闭式商业不动产证券投资基金申请材料已被证监会接收，意味着潍坊泰华城商业综合体正式启动公募 REITs 申报流程。作为商业不动产 REITs 试点扩容背景下，少见来自普通地级市老城核心商圈的纯本土商业资产申报项目，该标的进一步拓宽了国内商业 REITs 的底层资产选择边界，为非都市圈区域型成熟商业的资产证券化，提供新的探索样本。
本次申报项目的原始权益人为山东世纪泰华集团有限公司。公司创立于 2000 年，是山东本土头部综合性城市运营服务商，经过二十余年深耕，构建起覆盖商业零售、城市综合体开发、文旅酒店、康养服务、物业管理、金融服务的多元业务体系。集团长期扎根山东区域市场，在潍坊、青州、安丘等多地落地泰华城系列城市综合体项目，逐步从传统地产开发企业，转型为 " 城市美好生活服务商 "，具备成熟的商业自持、品牌招商、精细化运营与商圈持续孵化能力，为潍坊泰华城的长期稳定经营筑牢主体根基。
本次 REIT 底层资产潍坊泰华城，坐落于潍坊奎文区南下河核心商圈，紧邻白浪河与奎文门城市文化地标，周边高端居住区、金融机构、市政配套密集，是潍坊城市发展沉淀多年的成熟核心商圈，客流稳定性、商业活跃度在山东地级市商业项目中位居前列。项目总建筑面积 69 万平方米，其中核心商业经营面积 33 万平方米，业态涵盖大型购物中心、星级酒店、商务写字楼、精品公寓、休闲步行街等，形成 " 吃、购、娱、游、住 " 一体化全场景消费闭环，属于典型的城市核心复合型商业综合体。
历经十余年持续精细化运营，潍坊泰华城积累了深厚的区域商业底盘与用户基础，形成稳固的区域商业虹吸效应。项目累计入驻品牌超 1300 家，集聚 ZARA、H&M、MUJI、西西弗书店、星巴克、海底捞等国内外主流连锁品牌，打造形成 " 一体两翼、三街四巷、十大主力店 " 的成熟商业格局。配套层面，项目配备 3000 个标准停车位，可充分承接大规模客流、车流；运营数据表现亮眼，项目注册会员超 50 万人，日常日均客流突破 10 万人次，节假日峰值客流可达 27 万人次，年车流到访量超 230 万辆，是山东省客流量、活跃度位居前列的地级市购物中心，具备公募 REIT 核心要求的持续、稳定、可预判租金现金流基础，同时先后获评省级夜间文旅消费集聚区、省级示范步行街。
2025 年末国内商业不动产 REIT 试点正式落地，2026 年 6 月，首批 4 只商业 REITs 集中上市，底层资产全部聚焦上海、北京、郑州、西安、哈尔滨等一线及省会城市核心商业物业。试点初期，市场普遍形成固有认知：仅核心城市顶级商业资产能够满足公募 REIT 发行标准，地级市商业资产受区域能级、消费天花板、租金稳定性等因素制约，难以进入公募 REIT 赛道。
随着试点持续扩容，市场上陆续出现地级市优质商业资产申报、获批案例，地级市商业资产逐步实现破局落地。目前市场已形成多类地级市商业 REITs 落地、申报案例：已获批项目中，广发新城吾悦 REIT 底层包含常州、启东吾悦广场双地级市资产，华夏凯德商业 REIT 采用 " 深圳核心资产 + 绵阳地级市资产 " 的跨城市打包模式；申报队列中，华夏中海商业 REIT 以佛山千灯湖环宇城（珠三角强地级市）单一地级市资产独立申报，依托大湾区都市圈红利，成为都市圈外围地级市商业 REITs 代表标的。
相较于上述项目，本次申报的潍坊泰华城具备极强的差异化标杆价值。不同于佛山千灯湖环宇城背靠粤港澳大湾区、紧邻广州的都市圈外溢优势，潍坊泰华城地处山东半岛普通地级市，不属于国家级大都市圈辐射范围，是完全依托本土消费、老城核心商圈沉淀成长的复合型商业综合体。同时，项目由山东本土民营运营商独立打造、全程自持运营，区别于中海、新城、凯德等全国性房企的标准化商业资产，是当前商业 REIT 申报队列中，为数不多由本土民营运营商打造、落地非都市圈地级市老城核心商圈的单一资产标的。
该项目申报，也让市场进一步看到，公募商业不动产 REITs 的评估重心并非单纯看城市能级，资产运营质量与现金流稳定性才是核心评判标尺。对于全国大量二三线、地级市商业物业而言，多数成熟商圈资产长期面临重资产沉淀、资金回笼周期长、盘活渠道狭窄的痛点，难以对接资本市场。若潍坊泰华城 REIT 顺利完成问询、注册、上市全流程，将为非都市圈地级市本土龙头商业综合体，提供标准化的资产盘活范本，实现自持运营、资产证券化、资金回笼，进而推动轻资产扩张的业务闭环，助力区域商业地产去库存、降杠杆、实现轻资产转型。
赛道布局层面，本次申报也是国联安基金在商业不动产 REITs 领域的差异化持续布局。2026 年 3 月，国联安基金向上交所提交国联安复星商业不动产 REIT 申报材料，底层资产为三亚亚特兰蒂斯度假区，是国内首单文旅度假类商业 REIT s。短短半年时间，国联安先后布局 " 文旅度假商业 "" 非都市圈地级市核心商圈商业 " 两大创新细分赛道，是市场中赛道布局差异化特征突出的公募管理人。
截至目前，该项目仅处于证监会接收材料阶段，沪深交易所公开渠道暂未查询到相关上市公示信息，全部权威信息以待后续招募说明书及监管公告为准。若顺利落地，该项目将进一步拓宽公募 REITs 对商业不动产的覆盖边界，加速全国不同能级、不同类型存量商业资产的专业化盘活与价值重估。
