2026 年上半年，债券融资总额同比增长，低基数下企稳。而房企过去融资规模持续下滑的根源是市场下行所驱动的持续缩表，因此当前的企稳势头并不稳固。信用债仍是发行融资绝对主力，央国企是发行绝对主力，特别是地方国企发行规模增长显著。海外债在低水平基础上增长，仍为少量发行。首批商业不动产 REITs 成功挂牌，ABS 融资规模占比上升，有底层资产支撑的 CMBS/CMBN、类 REITs 占比近八成。
债券融资规模：上半年同比增长超过 20%，低基数下企稳
上半年，债券融资总额同比增长，出现了企稳的势头。由于低基数效应影响，融资规模同比增速为正，单月同比虽有波动，但累计规模仍保持正增长。但是这种企稳势头并不稳固，一是资金用途多有偿还现有债务，因此发债规模受到偿债规模影响；二是发债需在建项目或底层资产，发行规模受到优质资产的约束。而房企过去融资规模持续下滑的根源是市场下行所驱动的持续缩表，当前房地产市场仍在筑底期，债券融资规模仍受到约束。
图：2026 年 1-6 月融资额及同比
数据来源：中指数据 CREIS（点击查看）
信用债仍是融资绝对主力，海外债在低水平上有所恢复，ABS 融资占比近四成。2026 年 1-6 月，房地产行业债券融资总额为 3158.8 亿元，同比增长 21.7%，增速创近年新高。从融资结构来看，信用债融资 1766.1 亿元，同比增长 11.8%，占比 55.9%；海外债融资 171.7 亿元，同比增长 199.4%，占比 5.4%；ABS 融资 1221.0 亿元，同比增长 27.5%，占比 38.7%。
图：2025 年 1-6 月、2026 年 1-6 月融资结构
融资结构：信用债仍是发行融资绝对主力，央国企是发行绝对主力
■ 信用债：央国企是发行绝对主力，地方国企带动行业发行规模增长
2026 年，房地产行业信用债发行规模为 1776.1 亿元，同比增长 11.8%，占总债券融资规模的 55.9%，较上年同期下降 5.0 个百分点。平均发行期限 3.44 年，期限有所缩短。从单月来看，上半年信用债发行规模持续波动。
从发行结构来看，信用债的发行主体以央企、地方国企为主，上半年央国企发行占比达 95.3%，较上年同期上升；民企和混合所有制企业发行占比下降。地方国企 2026 年上半年信用债发行规模增长显著，首开、首创等企业发行规模超百亿元，苏高新、陆家嘴、中华企业等企业发行规模超 40 亿元。地方国企发行规模的增长也带动了房企信用债发行规模增加。2026 年上半年，民企发债仍保持低水平，发债民企和混合所有制企业数量为 6 家，基本是规模较大尚未出险的企业，难以惠及多数资金面紧张的民企。
■ 海外债：在低水平基础上增长，仍为少量发行
2026 年，海外债发行规模仅为 171.7 亿元人民币，同比大幅增长，占总融资规模的 5.4%，较上年同期上升了 3.2 个百分点；平均发行期限 3 年，发行期限较长。从发行企业来看，主要为越秀、中海宏洋、绿城和新城等央国企、优质民企和混合所有制企业，其发行规模增长带动了行业规模。
■ ABS：融资规模占比上升，有底层资产支撑的 CMBS/CMBN、类 REITs 占比近八成
2026 年，ABS 融资占总融资规模 27.5%，较上年同期上升 1.7 个百分点，在债券融资中愈发重要。平均发行期限为 17 年，期限明显延长。从单月来看，上半年，ABS 发行规模波动较大，发行规模受政策牵引和优质资产约束。从发行结构来看，类 REITs、CMBS/CMBN 成为主要发行类型，占比分别为 41.6%、36.3%。
图：2026 年上半年 ABS 发行结构
持有型不动产 ABS 产品加速落地，" 中信证券 - 华润商业资产持有型不动产资产支持专项计划 " 成立，" 国金资管 - 吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划 " 扩募。总体来看，年内 ABS 产品类型仍以有优质底层资产支持的类型为主，ABS 渠道始终向手握优质持有型资产的企业开放。
当行业的融资性现金流入从以主体融资为主转向以项目融资为主，将债务偿还来源与具体项目绑定，修复过去市场上行期的 " 短债长投 " 期限错配问题，" 白名单 " 机制、公募 REITs 等政策仍在加速落地。具体来看，1 月 9 日，监管部门对房地产融资协调机制下发了最新的政策指导，其核心在于房地产 " 白名单 " 项目贷款符合条件可展期 5 年。预期在 " 白名单 " 制度下，国内贷款对房企到位资金仍将形成重要支撑。上半年，商业不动产 REITs 的落地，促进公募 REITs 市场形成 " 传统基础设施 + 商业不动产 " 双轮驱动的发展格局，配合持有型不动产 ABS，形成了多层次 REITs 市场。商业不动产 REITs 的推出，使不动产行业 " 投融建管退 " 全链条闭环更加完善，真正打开了专业运营领域企业发展空间，为构建房地产发展新模式打下重要的基础。
头部央国企和民企均探索公募 REITs、持有型不动产 ABS 等创新融资渠道，既可盘活存量资产，也可丰富融资资金流入。截至目前华润、招商、金茂、中海等房企均已在国内实现公募 REITs 发行。同时，保利发展、新城控股、招商蛇口、华润置地、星河集团等房企积极申报商业不动产 REITs。REITs 形成优质信用与稳健经营、精细运营的正向循环，持续加固企业信用护城河。
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