6 月 8 日，住房城乡建设部副部长秦海翔在国务院政策例行吹风会上表示，国家层面正在研究制定城市更新相关法规，住建部支持各地出台地方性法规。目前，全国已有 4 个省份和 20 个城市出台城市更新的地方性条例。
" 当前城市更新仍面临项目资金平衡难度较大、融资渠道有待拓展、市场化资金参与不足等问题。" 中指院分析师表示，随着法规完善与规划落地，预计未来各项政策将更加注重落实，加快发挥城市更新在稳定宏观经济和支撑房地产方面的作用。
管网改造预计带动 5 万亿投资
《城市更新 " 十五五 " 规划》是我国首部以五年规划形式出台的城市更新专项顶层设计。
《规划》设定了清晰的时间表与路线图。到 2030 年，城市更新行动取得重要进展，城市开发建设方式转型初见成效，安全发展基础更加牢固；到 2035 年，基本建成创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。
本次 " 十五五 " 规划中，与房地产相关内容贯穿培育城市新动能、打造高品质空间、筑牢安全韧性、提升治理能力、完善政策体系等多个板块。其中，" 十五五 " 时期危旧房改造数量翻倍、城中村改造保持较高水平，推进 " 好房子 " 建设，更大力度支持盘活存量土地等，都将为房地产发展提供更多支持。
保障房建设也将深度绑定存量资源盘活。中指院分析师预判，各地未来会加大收购存量商品房、二手房用作保障房力度，同时推进闲置商业办公、工业厂房改建保障房，审批简化、税费优化等配套政策也将持续跟进。
分析人士认为，这一目标设定背后的核心逻辑是房地产的角色已发生转变，不再是简单的 " 拿地 - 开发 - 销售 "，而是进一步转向激活城市存量空间价值。
除优化居住空间，筑牢城市安全韧性、完善市政基础设施，是本次规划的另一大核心任务，也将撬动巨量投资。
住房城乡建设部建筑节能与科技司司长陈少鹏在国务院政策例行吹风会上表示，目前我国城市地下管网总长度约 390 万公里，累计建成地下综合管廊约 7700 公里。" 十五五 " 时期将继续建设改造城市地下管网约 77 万公里，其中燃气管网约 20 万公里、排水管网约 17.5 万公里、供水管网约 17.5 万公里、污水管网约 10 万公里、供热管网约 12 万公里。在增强城市安全韧性的同时，也将带动有效的投资。
中银证券分析师夏亦丰预计，这预计将带动约 5 万亿元的投资额。" 虽然我国管网规模已居世界首位，但目前地下管网仍存在空白区，且部分老化管网亟需更新，管网智能化水平仍然较低。"
民企迎来差异化机会
资金保障体系的全面搭建，是城市更新稳步推进的关键。
财政部经济建设司司长郭方明明确，财政部统筹各项资金的渠道，支持城市更新重点任务。比如城镇保障性安居工程补助资金、地方政府专项债券、中央预算内投资、超长期特别国债资金等。" 十五五 " 时期，中央财政还将保持较大支持力度，并不断优化政策设计，提高资金使用效率。除财政资金支持之外，同步实施好税收支持政策，符合条件的城市更新主体，可享受现行的有关税收优惠政策。
从资金数据来看，城市更新融资热度持续走高。据中指院统计，2025 年城市更新相关债券发行规模超 3500 亿元，同比增长 2%，占当年新增专项债比重为 7.6%；而 2026 年一季度，相关专项债发行已接近 1200 亿元，达到去年全年的三分之一，同比增长 7%。其中，城中村改造专项债发行超 500 亿元，同比大增 140%，占比超过 40%。
夏亦丰预计，" 十五五 " 期间城市更新总投资额将不低于 " 十四五 " 时期的 16 万亿元。一些房企在手旧改项目若此前因资金受阻，有望在此轮政策推动下加速推进，帮助企业缓解压力、重回正轨。
值得关注的是，秦海翔在国务院政策例行吹风会上还表示，各地要用好中央财政性资金、地方政府专项债券和信贷资金等。充分发挥市场机制作用，积极吸引社会资本参与，鼓励民营企业参与城市基础设施建设运营，来构建可持续的城市建设运营投融资体系。
" 促进房企转型参与城市更新将成为十五五期间，整体行业的重要方向之一。在城市更新过程中，过去房企主要靠新城增量开发，向外围扩大城市边界，未来将城市核心区域的存量资产盘活是重点内容，以内生改造激活城市活力，更好激活存量资产的价值。" 夏亦丰称。
此外，公积金政策有望在激活存量资源中发挥更大作用。据中指院不完全统计，今年以来各地扩大公积金提取用途的相关政策已超 120 条，涉及缴纳税款、购买车位、物业费、装修款、电梯更新等方面。预计未来更多城市将支持公积金用于城市更新和原拆原建。
