睿思网讯：5 月 27 日，红土创新茂业封闭式商业不动产证券投资基金（简称 " 红土创新茂业商业 REIT"）在上交所审核状态更新为 " 已反馈 "。该项目于 5 月 6 日正式获得受理，基金管理人为红土创新基金，原始权益人为深圳茂业（集团）股份有限公司、深圳茂业实业发展有限公司。
本次公募 REIT 底层资产为成都茂业中心 C 塔项目，坐落于成都高新区天府大道北段 28 号，地处交子公园金融商务区，物业业态为甲级办公。项目总建筑面积 116623.63 平方米，2012 年 12 月正式投入运营，土地使用权截止至 2046 年 12 月 6 日，剩余使用年限约 20.93 年。项目采用收益法完成评估，整体估值 11.01 亿元，评估增值率 310.61%，评估折现率 6.00%，资本化率 6.42%。
截至 2025 年 12 月末，项目期末出租率 81.75%，近段平均出租率 83.50%，租金收缴率达到 100%。项目主要租金收入来自三大核心租户，分别为成都微企科技及其关联方、成都高投电子信息产业集团及其关联方、太平人寿保险成都中心支公司，2025 年对应营收占比依次为 35.20%、14.01%、11.76%。
该基金设置 21 年存续期，采用封闭式运作模式，年度收益分配比例不低于可供分配金额的 90%。按照相关测算，基金 2026 年净现金流分派率为 5.32%，2027 年分派率可达 6.00%。项目运营主体为成都茂业写一企业经营管理有限公司，由崇德投资通过存续分立方式新设成立，后续将承接茂业中心 C 塔不动产权属。目前该物业已抵押至浙商银行成都分行，计划在 REIT 发行完成后清偿对应债权，完成解押与权属变更手续。
上交所从六大核心方向出具详细反馈意见，要求基金管理人逐项落实整改，并补充完善相关信息披露内容：
一、业务参与人资质与履职能力
监管要求结合运营团队人员配置、行业实操经验、市场招商能力以及收支管控水平，明确运营机构是否符合公募 REITs 相关审核要求。同时说明统筹管理机构与现场运营机构分设的原因、职责划分以及运营管理费分配规则，判断现有管理模式能否保障项目长期平稳运营。此外还需论证基金管理人组织架构、人员配置、内控制度全流程是否契合现行基金监管法律法规。
二、不动产合规与权属情况
监管重点问询项目部分土地使用权完成登记但未办妥正式权证存在的法律风险，以及对资产过户、持续经营造成的实际影响。全面核查项目规划、竣工、消防、环保等全套建设运营手续完备性，厘清未纳入 REIT 份额的 AB 塔、裙楼、地下车库等资产，对入池物业日常经营造成的影响与风险防控手段。
同时要求披露项目公司分立设立流程、不动产权证办理进度，梳理企业分立过程中债务分割、税费缴纳、债权人意见等相关事项，明确重组完成后租赁合同变更流程，以及资产抵押、股权限制等各类权利障碍的清除时间表与合规性意见。
三、项目经营与财务情况
监管针对项目租金水平低于区域同类物业、出租率逐年下行两大经营现状，要求解释背后成因，梳理近期退租情况与空置房源去化规划，确认经营下行趋势是否已纳入盈利预测。
同时深度核查头部主力租户经营现状、租赁期限与退租风险，研判续租概率与租户替换空间，细致核查整租再分租的经营模式，厘清多层租赁结构下的现金流稳定性，全面核实主要租户经营资信水平。
四、资产评估与估值合理性
结合成都本地商办市场供需格局、新增物业供应、同业竞争环境，论证项目未来出租率、租金单价的预测逻辑。从严审核租金增速、空置物业费收入、租金收缴率、长期资本开支等核心测算指标取值依据，对比区域同类项目校验参数合理性。
监管还要求结合行业发展现状与资产特质，说明 6.00% 折现率选取依据，完成租金波动、出租率下行等多场景压力测试与敏感性分析，运用多种评估方式交叉验证资产估值公允性。
五、基金运作与治理机制
针对项目账面净资产为负的现状，管理人需说明形成原因，完善资金专户监管方案，严防资金混用、现金流挪用等风险。如实披露两类基金经理任职情况与岗位划分，明确运营管理费计提标准与 12.5% 基础费率设置逻辑，细化浮动激励管理费上下限与绩效考核机制，确保费用体系兼具合理性与约束性。
六、其他反馈问题
管理人需要细化募集回收资金具体投向、使用金额，落实原始权益人资金使用承诺与管控机制。按照监管统一格式修订招募说明书内容，优化风险提示章节，贴合项目实际经营痛点强化风险披露，同时补齐项目资产投保相关资料，确认投保标准符合行业监管要求。
本次上交所出具的反馈意见审核态度较为审慎，一方面全面排查项目产权证件、资产抵押、企业分立重组等历史合规问题，扫清资产权属过户障碍；另一方面紧盯商办项目经营压力，针对出租率下滑、租金偏弱、租户集中、转租运营等现实问题重点问询，严格把关各项估值测算参数。除此之外，监管还穿透核查双层运营管理体系、收费机制、财务内控与资金管理流程，紧密结合当下商办地产行业整体行情，全方位督促机构夯实项目运营基本面，保障底层资产现金流长期稳定。
