今年 4 月，京东开启 " 扫货式 " 拿地。
4 月 20 日，京东花 6.63 亿竞得杭州钱江世纪城沿江商业用地；4 月 21 日，京东在北京亦庄又花了 17.57 亿，拿下亦庄新城 2 宗商业金融用地；4 月 10 日、11 日，京东还在宿迁接连拿下两个地块，总价约 3.69 亿，总建筑面积高达 57.2 万平方米。单月斥资 27.89 亿元加仓。
就在很多人以为京东还是在玩老一套的时候，5 月 22 日，京东官宣加码商业地产，推出了比京东 MALL 更高一级的产品：JD SPACE 京东天地。
从官方信息来看，JD SPACE 京东天地未来引入的消费业态不止是家电、家装和京东七鲜混合体，它越来越接近于一个真正的购物中心——JD SPACE 京东天地集合了京东自营的家居卖场、美妆集合店、京东户外运动集合店、图书之外，还将引入外部的品牌概念店、旗舰店等特色首店，实现 " 高效而有质感 " 的都市生活方式。
这是一个非常明显的信号：京东要打传统购物中心的主意了，用线上流量和招商优势打线下。
更让传统商业地产玩家羡慕的是京东的拿地价格：4 月 21 日拿下的北京亦庄地块，建面 23.32 万㎡，相当于楼面价只有 7534 元 /㎡。前一天的杭州钱江世纪城商业地块，楼面价更低，只有约 5603 元 /㎡。
作为对比，7 年前龙湖在亦庄竞得的商业用地，地价约 11413 元 /㎡，比京东的价格高了 51%。
可以说，京东做商业，地方上直接给了建科创总部的地价待遇。这样的土地红利，成为京东做线下商场的巨大优势。
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近几年房地产市场不行，房企拿地劲头下降，但字节、京东、腾讯、阿里等互联网大厂却纷纷下场买地。
其中，京东是拿地最 " 杂 " 的大厂，没有之一。
据不完全统计，2022 年以来，京东在北京、杭州、深圳、南京、宿迁五个城市至少 8 次拿地。此外，去年底，京东还在香港斥资 34.73 亿港元收购中环建行大厦部分楼层。四年内京东买地、买楼合计花费超 130 亿元。
京东拿下的地块属性包括了办公、商业、住宅、物流、科研用地等多种。" 吃下 " 各种地块，表明了京东在线下商业方面的野心。
京东线下商业的既有布局包括：京东 MALL、京东电器城市旗舰店、七鲜超市与京东折扣超市、京东养车，形成 " 大型体验式 MALL+ 区域家电旗舰店 + 社区 3C/ 生鲜店 + 生活服务网点 " 四个层次的线下商业体系。
这也构成了一个密集的线下消费网络，包括：
1、27 家京东 MALL，覆盖全国核心城市，2025 年 618 整体销售额同比翻倍；
2、110 多家京东电器城市旗舰店，下沉到二线及以下城市；
3、4500 多家 3C 数码门店，深入社区毛细血管；
4、4000 多家京东养车门店，占领汽车后市场；
5、70 家七鲜超市和 9 家京东折扣超市，布局生鲜和社区零售。
现在京东的线下商业只差最后一块拼图：大型复合商业空间，即真正的购物中心。
从官方信息来看，京东对 JD SPACE 的落地非常迫切。京东已经预告，首个 JD SPACE 将会落地在宿迁，之后是北京、深圳、上海。宿迁、北京这两个 JD SPACE 的项目，是在今年 4 月刚刚拿到的土地，今年 9 月起将陆续开业——5 个月开发建设、招商开业，比开发商的速度还快。
据说，为了给商业地产布局加速，京东从去年开始就在地产圈开出百万年薪 " 挖人 "，给商业地产业务储备人才。其中，分管宿迁项目的就是有着旭辉、万达、龙湖背景的地产人——王文进。
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京东对JD SPACE 的定位是 " 零售体验 + 文化体验 + 社交场景 " 的综合载体，是体验京东自营生态和品牌生态的线下一站式品质消费空间。
但在首批 JD SPACE 的选址上，京东的选择是：贴近京东总部和产业园，以京东员工为原点辐射周边社区与城市人群。
比如，北京亦庄 JD SPACE，京东已经公布了商场沙盘。其布局在 6 号园区和 7 号园区，与京东青年城（公寓）、附近的京东总部连成一片，组成了一个工作、休息、购物的闭环生活圈。宿迁 JD SPACE，建在京东智慧城旁边；深圳和上海的门店，也都选址在京东区域总部周边。
这一选址逻辑，直接把京东和附近大厂员工当作种子用户，被网友戏称为：" 京东挣钱京东花。可谓是 " 把算盘打到家里了 "。
传统购物中心最大的痛点是客流不确定性。为了吸引客流，开发商要花巨资做营销、搞活动，不断更新入驻品牌。而京东的选址逻辑，直接解决了这个最大的痛点。
以北京亦庄 JD SPACE 为例。亦庄总部集群有超过 10 万京东员工，京东青年城有 4000 套员工公寓，加上周边的奔驰、小米、中芯国际等企业员工，以及附近几十个住宅小区的居民，仅 3 公里范围内就有超过 30 万常住人口。这些人大多是 25-40 岁的年轻白领，消费能力强、逛街时间少，只能就近消费，这些人正是 JD SPACE 京东天地的目标客群。
有拿地成本优势，有客源基础，目前 JD SPACE 面临的最大问题就是它 " 好不好逛 "。
JD SPACE 的业态虽然比京东 MALL 丰富，但仍然以零售为主，餐饮、娱乐、文化等体验式业态的比例相对较低。而现在的年轻人去购物中心，更多是为了吃饭、看电影、社交，而不是为了购物。如果它不能在体验式业态上有所突破，很容易陷入 " 只是一个更大的京东 MALL" 的尴尬境地。
从官宣来看，京东是知道这一点的。京东一再强调，JD SPACE 有更多文化艺术体验和轻社交的消费场景。
