根据 2025 年财务数据，厦门建发股份有限公司录得上市 20 多年来的首次年度亏损，归母净利润为 -108.15 亿元。这一巨额亏损主要由其两家子公司——联发集团（房地产业务）和红星美凯龙（家居商场运营业务）的业绩大幅下滑共同导致。
联发集团作为建发股份的房地产子公司，是导致母公司亏损的首要因素。其在建发股份房地产业务分部中对应的归母净利润为 -89.07 亿元。
亏损核心原因：
1. 收入与利润下滑：2025 年，联发集团地产项目结转收入规模同比下降，且前期获取的高地价项目在当期集中结转，导致整体结算利润为负。
2. 大规模资产减值：受 2025 年四季度以来房地产行业景气度加速回落、房价下跌的影响，公司为加速去库存、回笼资金而采取促销策略。基于会计谨慎性原则，联发集团对存货计提了高达 71.18 亿元的跌价准备。这一减值金额较 2024 年的 21 亿元大幅增加。
建发股份于 2023 年以 62.86 亿元收购美凯龙 29.95% 股份，旨在整合家居产业链。然而，2025 年美凯龙自身录得归母净利润 -237.22 亿元的历史性巨亏，其在建发股份报表中对应的归母净利润为 -71.35 亿元。
1. 投资性房地产公允价值重估损失：这是亏损最主要的原因。由于房地产市场持续低迷导致家居零售市场需求减弱，商场租金水平显著下降，市场对未来租金的预期发生根本性转变。因此，美凯龙对旗下投资性房地产进行公允价值重估，产生了 234.42 亿元的非现金账面损失。
2. 经营收入承压与资产减值：为 " 稳商留商 "，美凯龙通过减免租金及管理费吸引商户，导致租赁及管理收入受到明显影响。同时，公司对各类资产的可回收金额进行测算后，额外计提了 39.04 亿元的减值准备。
3. 连续亏损加剧：美凯龙已连续三年亏损（2023 年亏 22.16 亿元，2024 年亏约 30 亿元），但 2025 年亏损额呈现断崖式下跌。
1. 业绩直接拖累：两家子公司合计为建发股份贡献了超过 160 亿元的亏损，直接扭转了公司整体的盈利局面。2025 年建发股份营业收入为 6712.70 亿元，但净利润由盈转亏。
2. 核心主业保持稳健：值得注意的是，建发股份传统的供应链运营业务在 2025 年继续保持稳健盈利。该业务是公司的基石，其稳定表现一定程度上对冲了部分风险。
3. 现金流未受实质影响：公司强调，上述大额减值均为会计账面调整，并不涉及实际现金流出，因此公司的经营现金流和偿债能力并未受到实质性影响，经营基本面正在逐步企稳。
四、 行业背景与未来展望
此次亏损深刻反映了 2025 年中国房地产行业及其下游家居零售市场所面临的严峻挑战。行业周期性下行迫使企业通过大幅计提减值来 " 出清 " 风险，使财务报表更贴合资产当前的实际价值。
对于建发股份而言，此次亏损是一次性的、阶段性的业绩波动。公司已将战略重心明确回归并聚焦于具有竞争优势的供应链运营业务，并发布了 2026-2030 年该业务的战略规划，致力于成为国际领先的供应链运营商。市场分析认为，此次充分计提减值后，公司资产质量更为夯实，为未来轻装上阵奠定了基础。
